Опасно: дети!

Если мужья и жены иногда уходят в прошлое, то дети остаются навсегда. Нарушение прав несовершеннолетних собственников – очень сложная проблема для проведения сделок с недвижимостью. Дети, не достигшие 18-летнего возраста, вопреки распространенному заблуждению, могут являться собственниками недвижимости или доли в ней. Да, в силу отсутствия или ограничения дееспособности они не вправе распоряжаться жильем самостоятельно, но право их – полное и неотъемлемое. Родители или лица, их заменяющие, являются законными представителями детей и могут отчуждать жилье, собственником которого являются их подопечные. Часто сделки по продаже недвижимости, доля в которой принадлежит детям, проводятся с нарушениями, являются юридически нечистыми и, соответственно, опасными для покупателей.

Основная проблема родителей, желающих сменить квартир у, – невозможность выписать несовершеннолетнего ребенка «в никуда». Ему обязательно должна быть предоставлена другая жилплощадь, причем не хуже предыдущей. Часто денег на мгновенную покупку новой квартиры у продавцов нет, они живут у родственников или временно арендуют метры. Многие просят покупателей не выписывать ребенка из квартиры, чтобы не привлекать внимания сотрудников органов опеки и попечительства. Пусть малыш какое-то время сохранит регистрацию в квартире. Мол, есть не просит, а предъявлять права на проданную его законными представителями квартиру ребенок не станет. Ни в коем случае не соглашайтесь на такие сделки! Не только потому, что малолетний собственник жилья потенциально способен оспорить сделку. Главным образом, из-за органов опеки и попечительства. Они обязаны вмешаться, если ребенка снимают с регистрации, не предоставляя ему аналогичных условий, то есть доли в квартире (или целой квартиры, если ему принадлежала вся жилплощадь), не худшей, чем та, в которой несовершеннолетний жил раньше. Причем будет учтен метраж, район, общее состояние помещения, близость детских образовательных и оздоровительных учреждений и многое другое. Гарантировать, что ребенок получит от родителей квартиру, аналогичную проданной, возможности нет. А если он ее не получит, вы получите проблемы со снятием малолетки с регистрации. В этом случае не исключено признание сделки недействительной: наш суд, хоть давно уже – не «советский», в таких вопросах проявляет удивительный гуманизм.

Пример...

Петербуржцу Кириллу Добродееву срочно понадобилась просторная квартира в Москве. Он нашел удобную новую «трешку» в хорошем районе. Продавали жилье супруги Елена и Дмитрий, а рядом крутился еще один собственник – семилетний Юра. Несмотря на юный возраст, он уже обладал одной третьей частью площади.

Супруги готовились приобрести таунхаус в Подмосковье. Он стоит дороже трехкомнатной квартиры в столице, а потому какое-то время (примерно полгода) семья намеревалась пожить у родственников, уехавших за границу. Стабильный бизнес, с частью которого намеревался расстаться Дмитрий, обещал за это время принести вполне приличный доход, на который и собирались купить дом. Однако выписать Юру из квартиры нельзя: тут же «проснутся» органы опеки и попечительства и не дадут продать квартиру. Залог же за дом нужно было вносить срочно. Кирилл согласился помочь семейной паре – было видно, что в их планы не входит обман. Маленький Юра сохранил регистрацию в квартире. За полгода Кирилл сделал в квартире капитальный ремонт, приобрел технику и мебель, начал обживаться. И через 6 месяцев поднял вопрос о выписке мальчика из квартиры. Но оказалось, что купить дом Дмитрий и Татьяна не могут. Более того, у них нет денег даже на самую скромную квартиру: на Дмитрия навалились неприятности, и он был вынужден поддерживать ослабевший бизнес. В семье начались скандалы: Татьяна чувствовала себя обманутой и беспокоилась за Юру. Проконсультировавшись с юристом, она решила доказать, что сделка по продаже квартиры, долей в которой владел ее малолетний сын, была совершена под давлением мужа, не выполнившего своих обязательств перед семьей. Права ребенка действительно были нарушены: своей доли в квартире он лишился, новую не получил, да еще и живет в съемном жилье, сильно уступающем прежним условиям. Заседания суда шли одно за другим, дело стало поворачиваться не в пользу Кирилла. В конце концов сделку признали ничтожной, так как другого способа защитить права ребенка не нашли. Дмитрий, правда, оказался порядочным человеком. Ему было неловко перед Кириллом, и он компенсировал ему затраты на ремонт квартиры, заплатил за мебель и технику. Однако Кирилл все равно потерял: во-первых, за полгода жилье в Москве подорожало на 5–7 %, и, во-вторых, за время поисков новой квартиры, которые заняли еще 3 месяца, ему пришлось жить на съемной квартире, платя по 20,000 руб. в месяц.

Чтобы не оказаться на месте Кирилла или в еще менее приятной ситуации, покупайте лишь жилье, в котором никто не зарегистрирован. А если некоторое время назад в квартире был прописан ребенок, о судьбе которого вам ничего неизвестно, попытайтесь выяснить, не станет ли ваша покупка поводом для обращения несовершеннолетнего в суд.

Помните и о сюрпризах, преподнесенных нам приватизацией. До 1994 года квартиры могли переходить от государства к физическим лицам без учета интересов несовершеннолетних. Позже это было признано ущемлением прав детей, и норму упразднили. Но закон ведь не имеет обратной силы, поэтому уже полученные документы никто не переделывал. Так что если в приглянувшейся вам квартире, приватизированной до 1994 года, был прописан несовершеннолетний, доля на которого не была выделена, ищите другое жилье. «Пострадавший» в любой момент может обратиться в суд, потребовать свою долю в квартире, и, скорее всего, выйти из тяжбы победителем. Узнать, кто, когда и как распоряжался заинтересовавшим вас жильем, можно из справки ЕГРП или расширенной выписки из домовой книги.

Двое спорят, третий лишний

О том, что имущество находится в залоге или является объектом спора, также можно узнать из справки Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие документы уберегут вас от финансовых потерь. Не соглашайтесь вносить часть денег до того, как будет принято решение суда или выплачен долг. Лучше уходите и не возвращайтесь, по крайней мере, до тех пор, пока не будут урегулированы все судебные и банковские формальности. Ведь никогда нельзя быть уверенным в том, что суд выиграет именно тот, кому вы выплатили часть денег, и что долг перейдет к заимодавцу вовремя, сняв обременение с недвижимости, – тоже.

Если жилье унаследовано, обязательно поинтересуйтесь, какие родственники покойного вправе заявить свои права на квартиру или дом. Помните, иск подается в суд течение трех лет. И не со дня смерти наследодателя, а с момента нарушения прав. Например, если отчуждено имущество.

Квартира может быть обременена правами арендаторов или находиться в залоге у банка. Поэтому обязательно интересуйтесь историей квартиры. Если ее часто продавали и покупали, постоянно менялись жильцы и собственники, – не соглашайтесь на покупку. Будет очень трудно понять, не нарушены ли чьи-то права с момента приватизации или наступления другого первичного права (покупки у застройщика). Не забывайте, что успешные мошенники – люди умные и законы знают не хуже юристов. Они часто действуют через посредников или используют просроченные доверенности. Всегда будьте бдительны. Обязательно проверьте, кто стоит за посредником и в порядке ли документы; узнайте, не отозвана ли доверенность на право ведения сделок от чьего-либо имени. Сделать последнее просто – достаточно позвонить нотариусу, выдавшему бумагу (его имя, адрес и телефон конторы указаны в документе).