Классическая ипотека – кредитование под залог объекта недвижимости вторичного рынка или земли. Банк, который выдает ипотечные кредиты частным лицам, продает долги клиентов специализированной организации. Та, в свою очередь, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими долгами, и продает их на фондовом рынке. У нас пока не выстроена эта цепочка – не заработал вторичный рынок. Зато развиваются ипотечные схемы, о которых слыхом не слыхивали в Европе – кредитование покупателей квартир в строящихся домах.

Хотя большинство кредитов выдается под залог квартир вторичного рынка, все популярнее становятся предложения по кредитованию под залог строящегося жилья. Как правило, купить квартиру по такой схеме можно только у определенного застройщика, на определенном объекте, расплатившись кредитными деньгами из определенного банка. Банки заключают договоры с застройщиками, предварительно проверив их финансовые возможности, поскольку в период строительства дома именно застройщик должен гарантировать банку, что дольщики будут расплачиваться по графику. Строго говоря, ипотекой назвать такую схему нельзя, потому что в период строительства в залог попадает бумага – право требования на квартиру, которой еще не существует. Может так случиться, что у застройщика не хватит средств довести проект до конца (подорожают строительные материалы или другие составляющие строительного процесса), могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства (стихийное бедствие или политический кризис). Любые события отражаются на рынке недвижимости, если не сразу, то через несколько месяцев. Недостроенный дом на первичном рынке или развалившаяся цепочка на вторичном – риски, которые банк учитывает, кредитуя клиента под залог его недвижимости. Весь период до завершения строительства считается для банка периодом повышенного риска.

Чем больше риски банков, тем выше проценты по кредиту. Поскольку банки сильно рискуют, давая деньги под залог еще не существующей квартиры (во время строительства), проценты по кредиту выше – 14–16 % в рублях и 12–13 % в валюте. Позднее они могут быть снижены до минимума, поскольку квартира в новостройке по потребительским качествам считается лучше старого жилья (более ликвидной). Для уменьшения рисков банки требуют внесения предоплаты (собственных средств), которая может достигать 30 % от стоимости объекта недвижимости (страховка банка от ненадежных заемщиков и возможного изменения ликвидности объекта).

Деньги должны работать, это знает каждый. Именно в банках они и работают. Банки сами привлекают средства – берут займы в крупных иностранных банках, размещают свои акции или облигации и т. д. (то есть банки сами берут в долг), а в этом случае они неизбежно должны платить проценты по займу. Привлеченные извне средства банк может дать в долг частным лицам – в виде кредитов (под залог недвижимости в том числе). Как правило, ипотечное кредитование подразумевает довольно крупные суммы, до нескольких сотен тысяч евро, причем на долгий срок. Надолго расставаясь с крупными суммами, банк хочет обеспечить свою безопасность. Отсюда – целый перечень требований к заемщику. Каждый банк в рамках своих программ выставляет разные условия. Не в последнюю очередь они зависят от предмета залога.

На первичном рынке до завершения строительства и регистрации права собственности предметом залога является право требования на квартиру. На вторичном рынке в залог отдается существующая квартира. Не всякое жилье устроит банк: квартиры располагаются в разных домах, в разных районах, различаются по уровню комфорта и площади. Квартира должна быть ликвидной, иначе банк не сможет ее продать, если вдруг заемщик окажется неплатежеспособен. Банки всегда обращают внимание на качество жилья и сразу объявляют, какие типы домов или квартир они не берут в залог.

Многие банки не дают кредиты под залог квартир, расположенных в историческом центре, если в здании не было капитального ремонта и имеются деревянные перекрытия и очень древние трубы. Банки могут отказать заемщикам, которые живут в домах первых массовых серий («хрущевках»). Некоторые банки принимают в залог индивидуальные загородные дома или коттеджи, а также земельные участки, но на более жестких условиях, чем городское жилье.

Мало банков интересуют комнаты в коммунальных квартирах, хотя некоторые кредитуют выкуп последней комнаты в коммуналке, после чего квартира переходит «целиком» в собственность заемщика.

От ликвидности предмета залога и личности самого заемщика зависят условия, на которых банк предоставляет ипотечный кредит. Условия кредита – это размер первоначального взноса, срок кредитования, процентная ставка, график оплаты, возможность (или необходимость) привлечения дополнительных гарантий, а также разнообразные формы подтверждения платежеспособности заемщика.

Первоначальный взнос – это сумма, которую заемщик должен внести в банк. Она составляет определенный процент от общей стоимости покупаемой квартиры, которую банк тут же берет в залог. Банкиры утверждают, что уплата первого взноса – принципиальный момент. Во-первых, если заемщику удалось аккумулировать некоторую сумму денег для его уплаты, значит, он и дальше сможет безболезненно для семейного бюджета выделять средства на погашение кредита. Во-вторых, ответственность заемщика повышается, поскольку он частично расплатился за квартиру. Однако недвижимость дорожает, а платежеспособность нашего населения в основной массе не обладает столь же положительной динамикой, точнее, растет разрыв между ростом заработной платы и ростом цен на недвижимость. Людям все сложнее накопить крупную сумму для первоначального взноса. Банки, не желая терять клиентов, разрабатывают более лояльные программы: появились ипотечные продукты с отложенным и нулевым первым взносом.

Еще несколько лет назад ипотечный кредит можно было взять на 5, максимум на 10 лет, то есть довольно крупную сумму надо было вернуть за сравнительно короткий срок. Теперь кредит можно получить на 25–30 и даже 40 лет, что выше максимального срока по мировым меркам. Конечно, чем больше срок, тем большую сумму в результате приходится выплачивать, но ежемесячные платежи оказываются не слишком обременительными для семейного бюджета.

Существенный момент в любой банковской программе – подтверждение платежеспособности. Программы федеральной структуры требуют официального подтверждения доходов. Программы коммерческих банков более лояльны. Многие принимают «справку» о доходах в свободной форме или учитывают совокупный доход от нескольких видов деятельности на разных предприятиях. Но проверка надежности заемщика происходит всегда. Например, служба безопасности банка может позвонить в компанию, где вы работаете, и узнать, действительно ли ваш доход соответствует тому, что вы написали в справке.

Если официальная заработная плата не позволяет взять ипотечный кредит, в некоторых банках разрешено привлекать созаемщиков. Это равноправные партнеры, которые будут отвечать по обязательствам основного заемщика, если вдруг его доходы упадут и он не сможет рассчитываться по кредиту. Большинство банков, которые учитывают доходы созаемщиков, разрешают брать в качестве партнеров только близких родственников (родителей, детей). Однако некоторые банки уже учли современные реалии, например, официально незарегистрированные браки. По программам этих банков в качестве созаемщиков могут выступать неофициальные супруги, а также братья и сестры.