Таким образом, сегодня отсутствуют официальные методические документы, определяющие показатели и порядок оценки инвестиционных проектов непроизводственного назначения.

В условиях расслоения российского общества и несоблюдения в нем принципов социальной справедливости разработка такой методики представляется достаточно сложной проблемой. Тем не менее критическое осмысление указанных выше методических документов позволяет выработать современные подходы к оценке эффективности инвестиций в объекты массового непроизводственного строительства.

Прежде всего необходимо систематизировать состав объектов непроизводственного назначения (табл. 5.6) по источникам их финансирования.

1. Объекты коммерческой недвижимости, возводимые за счет средств частных инвесторов:

• жилые дома, квартиры в которых продаются на рынке первичного жилья;

• гостиницы;

• офисно-деловые центры и помещения;

• клубные, досуговые и развлекательные комплексы;

• предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

• банки, сберкассы;

• парковочные комплексы: гаражи, стоянки автомобилей.

2. Объекты, строящиеся преимущественно за счет бюджетных средств:

• административные здания государственных учреждений и защиты правопорядка;

• жилые дома социального типа, квартиры в которых предоставляются бесплатно (для ветеранов Великой Отечественной войны, очередников, престарелых);

• дошкольные образовательные учреждения, школы, высшие и средние учебные заведения;

• больницы, поликлиники, клиники;

• объекты культуры: музеи, библиотеки, театры;

• спортивные сооружения: стадионы, спортивные площадки и др.

3. Объекты, осуществляемые на основе государственно-частного партнерства (ГЧП):

• По отрасли коммунального хозяйства:

♦ обслуживание жилого фонда;

♦ развитие инженерной инфраструктуры (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, водоотведение, мусоропереработка).

• По отраслям транспортных и иных коммуникаций:

♦ развитие транспортной инфраструктуры: аэропорты, железные дороги, автодороги, мосты;

♦ развитие радио-, теле– и других коммуникаций.

• Объекты жилищно-гражданского назначения, перечисленные в п. 2, за исключением административных зданий государственных учреждений и защиты правопорядка.

Таблица 5.6. Состав объектов непроизводственного строительства и источники их финансирования

Следует более подробно остановиться на сущности современной формы реализации крупномасштабных проектов – государственно-частном партнерстве (ГЧП). По схемам ГЧП в Санкт-Петербурге уже осуществ ляются крупные проекты: реконструкция аэропорта Пулково, строительство мусороперерабатывающего завода в Аннино; предполагалось сооружение Орловского тоннеля. Продолжает строиться Западный скоростной диаметр (ЗСД). Планируемый объем капитальных вложений – 135,5 млрд руб., в том числе за счет частного инвестора 83,86 млрд руб. (61,89 %). Срок соглашения в рамках ГЧП составит 30 лет. Компания, победившая в конкурсе, заключает с городом договор и получит трассу протяженностью 46,4 км в оперативное управление: станет акционером ЗСД, проезд по которому будет платным.

Для объектов коммерческой недвижимости прежде всего определяется коммерческая эффективность инвестиционного проекта. С этой целью устанавливается расчетный период – от начала вложений инвестиций до полного завершения проекта.

Для жилых домов он определяется от момента отвода земельного участка под строительство до ввода объекта в эксплуатацию, продажи всех квартир и передачи дома собственникам жилья. Обычно расчетный период в этом случае составляет от 2–3 до 4–5 лет. Но могут быть исключения, например менеджеры холдинга ЛенСпецСМУ предложили новую схему продажи квартир в строящихся домах с использованием принципа ипотеки с рассрочкой платежа до 10 лет.

Для объектов торговой, офисно-деловой и другой коммерческой недвижимости расчетный период определяется в 6–7 лет: на инвестиционной стадии происходит отток денежных средств, притоки начинаются в процессе операционной деятельности, в основном от сдачи площадей в аренду частным предпринимателям.

Расчетный период для оценки коммерческой эффективности объектов инженерной инфраструктуры обычно принимается 7–8 лет, транспортной – 10 лет.

Расчетный период разбивается на шаги расчета – временные отрезки, в пределах которых агрегируются данные, используемые для определения финансовых показателей: доходов и расходов.

Денежный поток формируется по шагам расчета как сумма притоков – доходов (+) и оттоков – расходов (—), отдельно для инвестиционной и операционной деятельности. Для жилых домов можно формировать поток только по инвестиционной деятельности, если продажа квартир осуществляется в период строительства.

Денежные потоки строятся без дисконтирования и с учетом дисконтирования. Дисконтирование оценивает меньшую значимость будущих доходов и расходов путем приведения их к настоящему времени умножением на коэффициент дисконтирования am.

Поскольку в начальный период на этапе инвестиционной деятельности преобладают расходы, а доходы получают от операционной деятельности в будущем, то дисконтирование является одним из методов обеспечения надежности результатов экономических расчетов и учета рисков.

Норма дисконта, принимаемая в среднем в расчетах как ставка рефинансирования (8–9 %) плюс премия за риск (до 50 %), составляет сегодня 12–14 %. Она может дифференцироваться по видам коммерческих проектов: более высокая при строительстве торговой и жилой недвижимости (14 %), значительно ниже для объектов транспортной и инженерной инфраструктуры – 10 %.

На основе денежных потоков определяются показатели коммерческой эффективности проекта. Система показателей представлена в табл. 5.3.

Коммерческая эффективность должна определяться также для инвестиционных проектов, осуществляемых на основе государственно-частного партнерства (3-я группа). Показатели и методика расчетов одинаковы, но доходы участников распределяются пропорционально государственным и частным вложениям, реализуясь в различных формах: предоставление частному инвестору готового объекта в эксплуатацию на определенный срок, выкуп государством готового объекта и др.