Обладание городской недвижимостью, как и владение землей, было сопряжено с обязанностью нести государеву службу: «не было ни единого вида городского имущества, которым граждане (точнее, подданные) могли бы владеть на правах полной собственности». Ибо земля, занятая городскими строениями, находилась в составе либо вотчины, либо поместья и в любом случае подлежала конфискации, если ее обитатели не умели или не хотели выполнять свои повинности. Ее нельзя было ни завещать, ни продать без разрешения правительства. Даже торговые места на Красной площади в Москве принадлежали царю.

Не имея ни экономических, ни правовых привилегий, тяжело обремененные повинностями, российские города развивались медленно. Средний город в Московском государстве середины XVII века насчитывал 430 домов, населенных семьями в составе пяти человек, так что в целом его население чуть превышало две тысячи. Если к 1700 году в большей части Западной Европы на долю горожан приходилось 25 % населения, а в Англии и все 50 %, то в России в середине XVIII века в городах проживало лишь 3,2 % облагавшихся подушной податью лиц мужского пола, то есть приблизительно 7 % населения страны. Москва, на долю которой приходилась треть городского населения России, в 1700 году была еще большой застроенной деревянными домами деревней, работавшей главным образом на Кремль.

* * *

В целом старая Россия не знала полной собственности ни на землю, ни на городскую недвижимость; в обоих случаях это были лишь условные владения. Если к концу средних веков на Западе землевладельческая аристократия и горожане обладали и полной собственностью на свои владения и имущество, и всеми сопутствующими правами, то в России эти классы общества оставались слугами государства. Как таковые они не имели ни гражданских прав, ни экономических гарантий. Их благополучие и общественное положение зависели от места в управленческой иерархии и от милости государя. С этими бесспорными фактами тогдашней действительности обязан считаться всякий, кто берется отрицать коренное отличие России от Западной Европы в средние века и в начале нового времени.

С учетом этих обстоятельств не приходится удивляться, что у крестьянства, составлявшего девять десятых населения Московской Руси, также не было ни собственности, ни каких бы то ни было признанных законом прав.

«Черные» земли, на которых работали средневековые русские крестьяне, принадлежали князю, и поэтому их нельзя было ни продать, ни завещать. На деле, с тех пор как крестьяне расстались с «подсечно-огневым» способом хозяйствования и перешли к оседлому земледелию, их поля по наследству доставались сыновьям, делившим их между собой поровну. Однако и этот порядок имел свои ограничения, налагаемые крестьянской общиной, которая считала пахотные земли деревни общей, а не чьей-либо личной собственностью.

По поводу происхождения русской крестьянской общины (мира) у историков шли долгие споры. Социологи-эволюционисты, господствовавшие в этой области в поздние десятилетия XIX века, видели в русской крестьянской общине пережиток «первобытного коммунизма». Другие увязывали ее появление с фискальными нуждами московского правительства, которое-де использовало общину как средство обеспечить выполнение крестьянских налоговых обязанностей перед государством. Полевые исследования, проведенные на рубеже XX столетия в местах, где общины только начинали складываться (в частности в Сибири), показали, что возникали они стихийно в порядке реакции на нехватку земли, толкавшую крестьян к объединению и периодическому перераспределению пахотных угодий. Эти результаты исследований показали, что по крайней мере в России изменение форм землевладения шло от семейного хозяйства к общинному, то есть в направлении, прямо противоположном тому, каким его представляли себе социологи-эволюционисты.

Каково бы ни было происхождение общины, она, несомненно, помогала правительству управляться с его обширными владениями и при недостатке имевшихся для этого средств. И сельские, и городские общины несли тягло. Чтобы обеспечить выполнение этой повинности, государство возлагало на общину коллективную ответственность за уплату ее членами налогов и предоставление требуемых от них услуг. Общины, в свою очередь, распределяли бремя между отдельными хозяйствами, сообразуясь с числом работающих в них взрослых мужчин. Но поскольку с течением времени хозяйства разрастались или, наоборот, сокращались, общины периодически занимались перераспределением выделяемых каждой семье земельных полос. Это была принципиально важная особенность заведенного порядка, которая, наряду с вотчинным самодержавием, принудительной государственной службой землевладельцев и закрепощением крестьян, определяла облик царской России.

Таким образом, с позднего средневековья до середины XIX века у крестьян Великороссии не было никакой земельной собственности; земля, которую они возделывали, принадлежала государю – непосредственно или косвенно. И за ее использованием в большинстве районов следила община.

С конца XVI и до середины XIX столетия российские крестьяне в большинстве своем находились в крепостной зависимости либо у своих помещиков, либо у государства; они были привязаны к земле и подчинялись постоянно возраставшей власти своих хозяев и казенных чиновников. Русское крепостничество было очень сложным институтом, который кое в чем напоминал рабство, но и существенно от него отличался. Во-первых, крепостные принадлежали, строго говоря, не помещикам, а государству, и поэтому без разрешения правительства их нельзя было освободить. Во-вторых, крепостные не были рабочими, гнувшими спины на плантациях под надзором надсмотрщика; они жили в собственных избах и обрабатывали свои, выделенные общиной наделы, подчиняясь власти деревенского схода. Свои обязанности перед землевладельцем они выполняли либо в виде барщины, что обычно предполагало работу три дня в неделю на земле, которую помещик сохранял за собой, либо платя оброк – частью деньгами, частью натурой, частью услугами. Самое важное в том, что все выращенное и произведенное крепостным он волен был потребить или продать – если не de jure, поскольку в глазах закона все имущество крепостного было собственностью помещика, то de facto, потому что таков был обычай, нарушить который помещик мог только с большим для себя риском.

В то же время, подобно рабу, крепостному приходилось целиком полагаться на милость помещика в том, что касалось его повинностей. Власть помещиков над крепостными неуклонно росла, и к XVIII веку она мало чем стала отличаться от власти рабовладельцев.

Крепостное право появилось в России во второй половине XVI века и было юридически закреплено Уложением 1649 года. Это было неизбежное следствие возложенной на землевладельцев обязанности нести государеву службу. Как мы уже отметили, в Московской Руси ценилась не земля, имевшаяся в изобилии, а рабочая сила, необходимая для ее возделывания. Крестьянское население, между тем, было весьма подвижным. Награждать за государеву службу вотчинами и поместьями было бы пустым делом, если бы на этих землях никого не было для их обработки; московские дворяне часто жаловались, что их земли широкими полосами лежат как пустоши, потому что некому их обрабатывать.

Откликаясь на эти сетования, царская власть постепенно ограничивала передвижения крестьян и, в конце концов, полностью их запретила. По словам русского историка права, «крестьяне прикреплены к имениям дворян, потому что дворяне прикреплены к обязательной службе государству».