Тогда ведущий сказал: «А мне не нравится недвижимость. Я не хочу ремонтировать унитазы и вскакивать ночью с постели, чтобы отвечать на звонки съемщиков. Вот почему все мои деньги вложены в акции или во взаимные фонды». После этого он быстро закончил интервью, объявил рекламную паузу и меня выпроводили из студии.

Вечером того же дня, анализируя это интервью, я сказал себе: «Какое дорогостоящее решение принял этот радиоведущий! Он не хочет инвестировать в недвижимость, потому что не желает ремонтировать унитазы или получать телефонные звонки по ночам. Любопытно, знает ли он, во сколько ему обходится эта идея?»

Существует четыре основных класса активов, в которые можно инвестировать:

1. Бизнес

2. Недвижимость

3. Бумажные активы

4. Товары

Я будто услышал, как богатый папа говорит мне: «Какой из этих четырех классов активов больше всего по душе моему банку?» Ответ однозначный – недвижимость. Из всех четырех классов активов труднее всего получить кредит на создание малого бизнеса. В принципе, заем на развитие малого бизнеса получить можно, но для этого часто приходится отдавать в качестве залога другие активы.

Так же трудно заставить банк одолжить вам деньги на покупку бумажных активов или товаров, особенно на 30 лет под низкий процент. Но он охотно выдаст кредит на покупку недвижимости.

Много лет назад богатый папа сказал: «Если ты желаешь разбогатеть, то должен дать банку то, что он хочет. Он хочет, во-первых, видеть твой финансовый отчет, во-вторых, давать тебе деньги для покупки недвижимости. Просто узнай, чего хочет твой банк, и тогда тебе будет намного легче стать богатым».

Предубеждение радиоведущего против недвижимости обойдется ему очень дорого, потому что для покупки акций, облигаций и паев взаимных фондов этому человеку придется использовать свои собственные, оставшиеся после уплаты налогов доллары. Имея очень слабые шансы на использование кредитного рычага банка, радиоведущий будет вынужден использовать самые дорогие деньги на свете – заработанные своим собственным тру дом, и только после того как государство заберет свою долю в виде налогов.

Давайте возьмем, к примеру, сумму в 20 тысяч долларов. Если радиоведущий купит паи взаимных фондов, то он сможет приобрести актив стоимостью не более 20 тысяч долларов. А если бы он покупал недвижимость, то смог бы приобрести собственность стоимостью 100 тысяч долларов, заплатив за нее те же самые 20 тысяч собственных денег и одолжив 80 тысяч у банка. Если арендная плата съемщиков будет покрывать все расходы и выплаты по банковскому ипотечному кредиту, а также приносить некоторый ежемесячный доход, значит, эта недвижимость будет создавать положительный денежный поток.

Предположим, что рынки будут находиться на подъеме и за год каждый актив повысится в цене на 10 процентов. В этом случае взаимные фонды принесут данному инвестору 2 тысячи долларов. Недвижимость же принесет инвестору 10 тысяч долларов, ежемесячный доход от денежного потока и льготы по налогам, связанные с амортизацией. Если инвестор решит продать недвижимость по правилам необлагаемого налогами обмена, то в Америке ему не придется платить налог на прирост капитала.

Паи взаимных фондов, скорее всего, не дадут инвестору ни денежного потока, ни оснований для налоговых льгот, связанных с амортизацией, и будут облагаться налогами на прирост капитала, если не входят в пенсионный план. (Если они входят в пенсионный план, то в момент изъятия облагаются налогом по самой высокой ставке – обычного подоходного налога на заработанный доход.)

Но я не хочу сказать, что бумажные активы плохи. Я просто хотел проиллюстрировать, во сколько может обойтись человеку заявление типа «Я не инвестирую в недвижимость». Для меня самой большой статьей расходов является личная свобода. Ким и меня недвижимость привлекает прежде всего тем, что она приносит ежемесячный денежный поток пассивного дохода, который облагается налогом по более низкой ставке, чем обычный заработанный доход. Благодаря этому мы можем наслаждаться финансовой свободой. Другими словами, недвижимость позволяет нам иметь хорошие долги, а они еще быстрее делают нас богаче. Но за использование кредитного рычага, или денег банка, для того, чтобы быстрее стать богаче, тоже приходится платить установленную цену.

Если вы будете получать доход от своего ка питала, не используя кредитный рычаг, то доход от 20 тысяч долларов составит 10 процентов. Но если вы воспользуетесь деньгами банка, тогда доход от ваших собственных денег составит 50 процентов. Это означает, что подъем рынка не движимости всего на 2 процента принесет вам такой же доход, как подъем рынка ценных бумаг на 10 процентов.

Если включить в расчеты фактор налоговых льгот, то получится, что рынку недвижимости необходимо подняться менее чем на 1 процент, чтобы принести такой же чистый доход, какой принесет подъем рынка ценных бумаг на 10 процентов.

Это лишь некоторые из причин, по которым богатый папа говорил: «Всегда давай банку то, что он хочет». Именно поэтому богатый папа предостерегал: «Всегда обращайся с любым долгом как с заряженным ружьем». Дело в том, что кредитный рычаг может одинаково качнуться как в одну, так и в другую сторону. Используя деньги банка, вы можете сделать намного больше денег, но можете и потерять намного больше денег. Чтобы добиться успеха на этом поприще, от вас потребуются постоянные инвестиции в свое образование и годы опыта. Если вы не готовы платить такую цену, не используй те деньги других людей.

Прежде чем вы сможете начать свой путь к финансовой свободе, вам придется точно установить, сколько у вас плохих долгов. Для многих людей это все равно что сходить к дантисту. Вы знаете, что это полезно, но не всегда приятно. Некоторые уже махнули на это рукой. Они знают, что сидят в глубокой яме, и даже не пытаются из нее выбраться.

ТЕСТ

Если вы действительно намерены создать положительный денежный поток, вам придется начать с азов финансовой грамотности. Воспользуйтесь этим коротким тестом, чтобы заставить себя сдвинуться с мертвой точки. Подсчитайте, сколько раз вы ответите «да» на следующие вопросы:

___ Всегда ли вы оплачиваете счета с опозданием?

___ Прятали ли вы когда-нибудь тот или иной счет от своей законной половины?

___ Приходилось ли вам пренебрегать ремонтом автомобиля из-за недостатка средств?

___ Случалось ли вам в последнее время купить что-нибудь такое, что вам не было нужно и чего вы не могли себе позволить?

___ Регулярно ли вы тратите больше денег, чем зарабатываете?

___ Случалось ли так, что вам отказывали в кредите?

___ Покупаете ли вы лотерейные билеты в надежде выбраться из долгов?

___ Откладываете ли вы деньги на черный день?