• Несоответствие параметров квартиры, цены и фотографий. Например, стандартная панельная двушка в спальном районе по цене чуть ниже рыночной, но с фотографиями, как будто снятыми в салоне итальянской мебели. Заинтересовались? А зря.

• Объект без фотографий, но с неопределенными «чистая, светлая, аккуратная».

• Отсутствует юридическая информация: как долго в собственности, нужна ли альтернатива и т. д.

В последнее время на рынке информации сформировалось несколько тенденций:

• Дублирование объектов в разных базах. Если раньше риелторы (и собственники) довольствовались размещением в одной-двух базах, то сейчас одно объявление размещают в разных источниках. Все шире используют так называемые агрегаторы – сервисы для риелторов. Размещенный на агрегаторе объект в автоматическом режиме выгружается в десятки баз данных, досок объявлений. Таким образом, искать нужный объект можно в разных базах, а можно ограничиться, к примеру, одним ЦИАНом. Разница в выборке будет несущественная.

• Использование так называемых парсеров. Порталы и доски второго-третьего эшелона с помощью парсеров выкачивают информацию о множестве объектов и размещают у себя. Иногда случаются накладки – им подсовывают устаревшую информацию.

• И самые последние новации: порталы ведут работу по выработке единого информационного поля, координации совместных усилий. Идея в том, чтобы сохранять параметры, которые выбирает пользователь, запрашивающий подбор квартиры. Человек переходит с сайта на сайт, а ему показывают все те же квартиры – подходящие по его старому запросу. «Большой брат следит за тобой…»

Следующий этап – прозвон отобранных объявлений. Это достаточно трудоемкий и энергозатратный процесс. Хотя, казалось бы, что такого трудного – сделать несколько звонков? Но вот проходит час, другой, у вас вскипел мозг, заплетается язык и покраснело ухо, вы забыли, кому уже звонили и о чем договорились, и мысль о новых звонках приводит в ужас.

Ниже несколько рекомендаций, основанных на нашем риелторском опыте, – они позволяют оптимизировать процесс прозвона и сэкономить время и силы:

1. В начале разговора четко сообщайте, по какому объекту звоните. Фразы типа «Здрасте, я по объявлению» раздражают и отнимают время. Собеседник мог одновременно разместить несколько объявлений: о продаже машины, покупке собаки, поиске попутчика в поездку, услугах по косичкоплетению, знакомстве с одинокой девушкой и т. п. И ваше сообщение ему ничего не говорит. «По какому объявлению?» – устало интересуется он. «По квартире!» – радостно говорите вы, надеясь, что теперь-то вас поймут. Но почему-то раздражение собеседника растет: «По какой квартире?» – «А вы что, не продаете квартиру?» – обескураженно спрашиваете вы, усугубляя бессмысленность диалога. Помните, что у риелторов квартир много, так что не нужно ждать наводящих вопросов. Представляйтесь сразу: «Добрый день, я по квартире на Наметкина, 37», или: «Я по двушке на Академической». Меньше слов, больше конкретики.

2. Сразу после представления поинтересуйтесь, в продаже ли еще квартира. Объявление могло устареть, а квартира уже продана или «под авансом». Или собственник передумал продавать, или цену решил поднять – в общем, ваш вопрос сразу определит, нужен ли дальнейший разговор.

3. Теперь важно выяснить максимум информации по квартире, чтобы не тратить время на бесплодные просмотры. Ваш список вопросов зависит от двух факторов – ваших требований и текста объявления. Некоторые объявления составлены настолько полно и подробно, что и спрашивать ничего не нужно, все понятно. А в других – информации минимум, но это не повод их игнорировать. Именно в таких, «криво» составленных, объявлениях могут таиться самые выгодные варианты.

4. Записывайте всю информацию. Кому звонили, что узнали, о чем договорились, имя собеседника. Некоторые сайты позволяют делать заметки прямо в объявлениях, либо используйте старый добрый блокнот с ручкой. Записи должны быть четкие и понятные, чтобы к ним можно было вернуться и через месяц.

5. Если риелтор обещает перезвонить, особенно на него не рассчитывайте и перезванивайте сами. Риелтору поступает очень много звонков в течение дня, и ваш номер может легко затеряться. Конечно, хороший профессионал выполняет свои обещания, но попасть на такого сложно. Да и следует понимать: продавец (и его риелтор) охотится за покупателем, если квартира не очень востребована. За реально выгодным вариантом придется охотиться вам.

Что важно выяснить до просмотра?

1. Точный адрес. Если улица и номер дома не указаны в объявлении, лучше узнать, а если указаны – убедиться, что указаны правильно. Затем следует найти нужный дом на карте, чтобы прикинуть, насколько это местоположение вам будет удобно, как вы будете добираться до работы и т. п. Если вокруг на карте «зеленое» (парки, скверы) – хорошо, если «серое» (промзона) – это хуже. Тогда нужно выяснить, что там за производство: вредное, средней вредности или вообще никакого?

2. «Что по документам?» То есть какой правоустанавливающий документ имеется на квартиру (приватизация, купля-продажа, наследство, дарение и т. д.) и как давно он получен? Если менее трех лет назад, то какую стоимость собственник готов «показать» в договоре? Чем больше, тем лучше. Также важно, сколько собственников у квартиры и являются ли они совершеннолетними. Идеальный вариант – один взрослый собственник.

3. Кто прописан в квартире? Кто сейчас проживает? Это факультативные вопросы, можно задать их уже на просмотре. Но можно и по телефону – для полноты картины.

4. Любые вопросы, которые для вас принципиальны и определяют ваш выбор. Вид из окна, высота потолков и т. д.

5. Что внутри квартиры? Какой ремонт? Правда, от этих вопросов толку мало: даже если риелтор решит быть честным с вами, слишком уж это субъективные понятия – «шикарный ремонт», «“убитая” квартира» и т. п. Но спросить можно, чтобы хоть примерно представлять, что вас ждет. Если фото в объявлении нет, можно попросить прислать фотографии по почте. Иногда это работает.

6. Если собеседник спрашивает: «Какая у вас ситуация?» – это не значит, что его волнует вся ваша семейная история. На самом деле интересует его одно: деньги у вас на руках? Если да, вам рады как родному. Если нет, где будете брать? Если в кредит, то имеется ли одобрение от банка? И какого именно? Или будете еще продавать свою квартиру? Если да, то есть ли уже покупатель? Так что подготовьте четкий и лаконичный ответ: «Одобренная ипотека Сбербанка, четыре миллиона на руках, остальное в кредит».

7. Узнав все, что важно, договоритесь о времени просмотра.

Готовя книгу «Как продать квартиру выгодно», мы провели небольшое исследование: опросили около сотни риелторов, чтобы выяснить, как в России проходит среднестатистический просмотр квартиры на продажу. В числе прочего выяснилось, что средний просмотр квартиры эконом-класса длится всего 5–10 минут, а элитной – 15–30. Покупатели уверены, что за это короткое время они узнали о квартире все необходимое.