Сунжи жили чеченцы, которые считались покорными, но однако содействовали набегам хищнических шаек на Линию»[710]. По данным А.А.Гассиева земли по правому берегу Терека, договором с Персией за 1735 год, были признаны русским правительством входящими в состав территории независимой Чечни. Надтеречная часть этой территории была завоёвана русскими войсками (не казаками) в 1750–1770 гг. [711]. До 1840 года правый берег Терека и левый Сунжи были усеяны большими чеченскими сёлами. Во время войны жители вынуждены были удалиться в вековые леса, за Сунжу. На правом берегу Терека осталось только 3 села: Кень — Юрт, Аду-Юрт и Брагуны, а покинутая чеченцами земля была занята казачьими станицами[712]. По словам А.П.Берже, «…до 1819 года на Сунже, кроме чеченских аулов, русских поселений не было»[713].

В силу неравномерного распределения количества земель в ходе реформы между казаками и горцами, станичники в основном практиковали экстенсивный способ земледелия. Чеченцам, имевшим малые клочки земли, приходилось использовать интенсивный метод, когда на единицу площади вкладывалось очень много труда и капитала. Зато этот способ давал больший валовой продукт и способствовал усовершенствованию земледельческой технологии[714]. По данным обследования 1882 года, на Северном Кавказе удобные земли составляли 69, 6 % горной территории края, но лишь 5445 тыс. десятин (0, 8 %) этих земель были пригодны для пахоты и покоса, а остальные находились под пастбищами и лесами[715]. В Нагорной полосе Терской области почти вся земельная площадь (около 8/10), представляла из себя поверхность, годную только для скотоводства. В Нагорной чеченской полосе на мужчину приходилось 5, 2 дес. земли. 40 десятин в степной полосе и 50 десятин в горах — та пограничная линия, за которую пастбищное крестьянское хозяйство не должно было переступать[716]. Земли Сунженского отдела — Нагорной части — делились на удобные и неудобные. Неудобные, как бездоходные, освобождались от обложения. В Грозненском округе северная (плоскостная) часть Качкалыковского гребня страдала отчасти от засухи (Надтеречная часть), а отчасти была покрыта обильными зарослями кустарника, затруднявшими обработку земли[717].

После завершения Кавказской войны приобретённое Россией земельное богатство необходимо было распределить между населением. Вопрос несколько усложнялся тем, что реформы, проводимые на Кавказе, должны были соответствовать реформам, которые в это время проводились в центральных регионах России, хотя изначально местные условия землепользования и землевладения сильно отличались друг от друга, хотя и имели общие черты. Манифестом 19 февраля 1861 года было провозглашено, что крестьяне с освобождением их от крепостной зависимости, вступают в состояние крестьян — собственников. Начало это было подтверждено законом 28 декабря 1881 года и получило практическое применение в центральных районах России[718]. На Кавказе даже те немногие освобождённые от зависимости крестьяне не получили право частной собственности на землю, не говоря уже об огромном числе горцев — собственников, чья земля в ходе реформы стала государственной. Реформы, проводившиеся в России и являвшиеся половинчатыми и незавершёнными, в областях Кавказа вводились с ещё большими ограничениями и изъятиями. Основным курсом земельной реформы на Северном Кавказе стало перераспределение земельной собственности не между хозяином и крепостным, а между коренным и пришлым населением. Ещё в 1860 году во Владикавказе состоялось оперативное совещание местных военных и гражданских администраторов. Было принято решение о скорейшем заселении земель горцев казаками. На совещании по этому вопросу возникли разногласия, но военный министр Д.А. Милютин и князь Барятинский дали понять, что такова воля государя. В 60-х годах XIX века главнокомандующий Кавказской армией великий князь Михаил Николаевич обратил внимание на земельную нужду Терской области. Им был предпринят целый ряд мер к улучшению экономического быта населения, но это не дало осязательных результатов, а, напротив, в последствии территория, занятая горцами, подверглась сокращению[719]. Сопоставление документов о состоянии казачьего населения с аналогичными актовыми источниками в отношении горского населения позволяют говорить о большой разнице их положения. Эти документы показывают размеры расхищения горских земель, громадную разницу в земельном обеспечении горского крестьянства в сравнении с казачеством[720].

В конце XIX — начале XX века в России в среднем на одно помещичье хозяйство приходилось 2333 десятины земли, на одно кулацкое — 46, 7 десятин, на одно середняцкое — 15 десятин и на бедняцкое — 7 десятин[721]. Хотя между горцами и были люди, которые утешали, говоря, что напрасен страх, увидев, что казакам отводится по 30 десятин на душу, а туземцам не более 2–5 десятин, однако и они вскоре согласились с тем, что будущность горцев действительно страшна и что при увеличении народонаселения земельный голод охватит все слои общества у местных жителей на Кавказе[722].

Издавна у чеченцев существовало право исключительного владения родовыми участками земли. В отношении распоряжения землёй одновременно действовали шариат и адат[723]. Хотя адаты не указывали на наличие частной собственности на землю, с одной стороны, но они содержали информацию о феодальной ренте, что позволяет говорить о фактическом существовании института частной собственности на землю (без юридического оформления в адатных нормах) уже к середине XIX века[724]. Земельная реформа разрушила многовековые традиции. Масштабное перераспределение земель привело к началу капитализации региона, установлению рыночных отношений. Скрытые резервы людей, не задействованные в полной мере ранее из-за хорошего уровня благосостояния, благородного происхождения, в новых условиях выживания начали проявляться особенно активно. Фактически большая часть населения области была уравнена в своих земельных правах, но значительным препятствием в росте их дальнейшего благосостояния являлось общинное землепользование, ликвидация традиционного для Кавказа многочисленного класса частных собственников. Земля передавалась общине. Общинная собственность не могла отчуждаться (не подлежала купле-продаже). Реформы не преобразовали почвенный уклад, не создали слоя мелких собственников, а законсервировали его, сохранили корпоративность. Опорой политической стабильности государства в регионе являлась корпоративность: крестьянская и казачья община, дворянская корпоративная организация. До проведения земельной реформы среди кавказских администраторов существовало мнение, что в Чечне и Ингушетии существует только общинное земельное владение. Но такой вид собственности не требовалось документов, как это было с частным землевладением. Позже, в связи с введением юридического права, чеченские земли стали именоваться «общественными». Российскому правительству, естественно, было выгоднее иметь дело не с частным землевладением в регионе, когда в результате государственной конфискации земель могли начаться судебные разбирательства, а с общественным. Иски общественных организаций к государству не могли рассматриваться в юридическом порядке — вся земля являлась государственной, и общины ею пользовались по «праву временного владения», сроки и условия которого заявлялись государством[725]. Отчуждая частные земельные владения горцев в пользу казны или общины, государство нарушало свои же правовые нормы,