В сфере недвижимости есть много людей, которые щелкают как семечки сделки по недвижимости и зарабатывают на этом много денег. Главным приоритетом, на котором они сосредоточены, является покупка по более низкой и продажа по более высокой цене, что можно отнести к варианту инвестирования ради повышения стоимости капитала, а не ради денежного потока. В большинстве случаев эти люди рискуют попасть в разряд маклеров, а не инвесторов, согласно Налоговому кодексу и положениям Налогового управления США, и поэтому, скорее всего, станут объектом более высокого налогообложения, чем настоящие инвесторы. Не имея подходящей формы организации предприятия, которое выступало бы как юридическое лицо при этих сделках, и соответствующего хитроумного планирования в области налогов, человек, занимающийся куплей и продажей ради получения разницы от повышения стоимости капитала, попадает в разряд лиц, занятых индивидуальным трудом, и облагается соответствующими налогами, в том числе подоходным налогом по обычной ставке.

Когда я говорю с такими людьми, они обычно утверждают, что не платят подобных налогов. Может быть. Но это только пока они совершают мелкие сделки. Будьте уверены: как только они станут большими предпринимателями и начнут получать много денег, в их дверь сразу же постучится налоговый инспектор. (Но, как и все прочие, данное утверждение носит общий характер, ситуации же на местах всегда неповторимы, поэтому обязательно посоветуйтесь со своими аудитором и юристом.)

Однажды, рассказывая об инвесторах, работающих с недвижимостью, я указал на различие между маклерами и инвесторами. Один молодой человек из аудитории поднял руку и спросил:

– Вот я, например, покупаю заложенную недвижимость с просроченным правом выкупа. Кто я, по-вашему, – маклер или инвестор?

Мой ответ был таким:

– То, о чем вы спрашиваете, относится к объекту инвестирования. Я же говорю не об объекте, а о том, как вы используете эту недвижимость. Если вы покупаете ее с целью получения арендной платы и денежного потока, то вы инвестор. Если вы приобретаете заложенную недвижимость, чтобы вскоре продать по более высокой цене, или придерживаете, поджидая, когда цена станет еще выше, вы инвестируете ради получения прибыли от повышения стоимости капитала и поэтому ваше место в квадранте С, то есть среди маклеров.

Тогда другой слушатель поднял руку и спросил:

– А как насчет инвестиций без первоначального взноса? Буду ли я считаться инвестором, если ничего не вкладываю до момента получения собственности?

И опять я ответил теми же словами:

– Это не зависит от формы финансирования. Главное – тип получаемого дохода. Вопрос в том, покупаете ли вы эту собственность для продажи или ради арендной платы, на долгий или на короткий срок – вот что имеет значение.

Многие люди просто сидят и наблюдают за подъемами и спадами на рынке ценных бумаг. Они счастливы, когда индекс Доу Джонса растет, и расстраиваются, когда он начинает падать. Это люди, которые инвестируют только в повышение стоимости капитала. Их часто называют также импульсивными инвесторами, которые скупают ценные бумаги, когда те растут в цене, и продают их, когда котировки начинают понижаться. Именно они создают тот психологический импульс, который делает бумажные активы очень ненадежными и опасными для среднего инвестора.

Когда я слышу, как кто-то говорит: «Мой дом поднялся в цене. Я сделал деньги, ведь дом теперь стоит на 50 тысяч долларов больше, чем я в свое время за него заплатил», – я сразу же понимаю, что передо мной человек, инвестирующий в повышение стоимости капитала.

Если вы хотите быть сильным инвестором, вы должны смотреть на вложение капитала глазами владельца бизнеса, абстрагируясь от того, во что именно вы вкладываете этот капитал… поскольку владельцы бизнеса знают, что денежный поток и фантомный денежный поток в результате налоговых скидок гораздо важнее, чем прибыль от повышения стоимости капитала.

Задача этой главы – объяснить вам, почему инвестирование считается рискованным и почему миллионы людей потеряли триллионы долларов на рынке акций. Наряду с никудышными советчиками и недостатком финансового образования одной из главных причин этого является то, что большинство людей инвестируют в повышение стоимости капитала.

То же самое можно сказать и о большей части управляемых профессионалами взаимных фондов. Мне видится ирония в том, что большинство взаимных фондов советуют своим клиентам делать долгосрочные инвестиции, а сами поступают как раз наоборот. Менеджеры этих фондов под давлением обстоятельств стремятся делать быстрые деньги, покупая по низкой цене и продавая по высокой. Они делают все что угодно, но только не долгосрочные инвестиции… которые советуют делать другим… Почему же так происходит? Потому что они инвестируют ради получения прибыли от повышения стоимости капитала.

А настоящий инвестор инвестирует в денежный поток. Почему? Потому что настоящий инвестор не верит в удачу… он верит только в то, во что верят ваш банкир и налоговое управление… то есть в гарантированное возвращение вложенных денег.

Одна из причин, почему люди с большей готовностью инвестируют в надежду, чем в гарантии, заключается в том, что они не могут найти таких инвестиций, которые уже сегодня стали бы приносить им доход. Есть еще и другие причины, часть из которых будет рассмотрена в конце книги.

В следующей главе я расскажу вам о кое-каких способах, с помощью которых настоящий инвестор находит инвестиции, способные приносить доход уже сегодня, а не завтра.

Но сначала хотел бы напомнить вам о том, что богатый папа всегда советовал мне смотреть на инвестиции как на бизнес. А если вы находите солидный бизнес, который приносит вам постоянный денежный поток, то вы уже от него не отказываетесь. Как говорит Уоррен Баффет, «мы любим покупать компании. Но не любим их продавать и надеемся, что наши взаимоотношения сохранятся на всю жизнь».

По большей части этот метод инвестирования очень просто и доходчиво разъяснен в книге «Богатый папа, бедный папа». Разница здесь только в том, что я старался писать достаточно подробно, но не слишком вдаваясь в детали. И, как и во всех моих книгах, я советую вам для начала проконсультироваться с кем-нибудь из профессионалов в данной области – с аудитором или юристом, – чтобы прояснить обсуждаемые пункты.

Я хочу напомнить вам о силе вашего подсознания и предостеречь от таких высказываний, как «я не могу» или «у меня это не получится». Именно люди, которые так говорят, доверяют свои деньги неизвестно кому, а потом удивляются, почему не получают ожидаемых доходов. Постоянно помните, что индустрия финансовых услуг не гарантирует возвращения ваших денег. Поэтому вы сами должны выступить в качестве гаранта.