Что же стало причиной притока инвестиций в рынок жилья? Среди демократов популярен ответ, что к этому приводит децентрализация банковской сферы и отсутствие государственного контроля. Любимый ответ республиканцев: к жилищному буму привело решение Алана Гринспена сократить процентную ставку ФРС до 1 %, что сделало кредиты легкодоступными. Другие указывают на деятельность ипотечных агентств Fannie Maе и Freddie Mac на рынке субстандартного кредитования и на снижение налога на доходы по ипотечным платежам. Давайте рассмотрим каждый из этих аргументов в отдельности.

Объяснение, касающееся децентрализации, не выдерживает никакой критики. Джон Эллисон отмечает: «Финансовые службы – это в высшей степени регулируемая сфера, вероятно, самая регулируемая в мире»{316}. В 2000-е гг. деятельность банков начали регулировать еще строже, в том числе в рамках закона Сарбейнса – Оксли и закона о борьбе с терроризмом («Patriot Act»).

Кое-кто из левых обвиняет в развитии жилищного бума почти полную отмену принятого во времена Великой депрессии закона Гласса – Стиголла, запретившего совмещать традиционную банковскую деятельность и операции на рынке ценных бумаг. Такое объяснение тоже ничуть не более разумно, чем аргумент про децентрализацию. В 2008 г. гибридные и инвестиционные банки были самыми здоровыми финансовыми учреждениями. Именно они захотели приобрести рухнувшие банки Bear Stearns (поглощен банком J. P. Morgan), Merrill Lynch (поглощен Bank of America) и Wachovia (поглощен Wells Fargo). Но самая важная проблема этого объяснения до боли в глазах очевидна: банки попадают в трудное положение не из-за воздействия инвестиционных банковских услуг, не из-за андеррайтинга и не из-за операций с ценными бумагами{317}. Банки лопаются из-за ипотечных займов и из-за влияния ипотек, и частичная отмена закона Гласса – Стиголла не имеет к этому никакого отношения. Как заметил Грегори Цукерман, чиновники поощряли ипотечное безумие{318}. Государственные регуляторы всегда осознают проблему последними. А если бы они были не последними, они бы не сидели в правительственных учреждениях, а были бы миллиардерами, спекулирующими на акциях проблемных банков.

Утверждение о том, что сокращение процентной ставки ФРС привело к жилищному буму, также ошибочно потому, что оно предполагает, что искусственно заниженные процентные ставки делают деньги «легкодоступными». Это все равно что сказать, что если правительство постановило, что Ferrari отныне будет стоить всего $10 000, значит, каждый пойдет и купит себе суперкар. Никто не купит себе Ferrari, потому что их просто не будет на рынке: автопроизводитель не сможет позволить себе выпускать их и продавать по такой цене. Точно так же низкие процентные ставки заставляют множество вкладчиков покинуть рынок.

Кроме того, как мы уже говорили, Джон Полсон в итоге заработал миллиарды, сделав ставку против карточного домика жилищного сектора. Сотрудник, который изначально предложил ему эту перспективную торговую идею, Паоло Пеллегрини, тщательно изучил процентные ставки и цены на жилье. Проследив динамику процентных ставок за нескольких десятилетий, он «пришел к выводу, что они почти не влияли на цены на жилье»{319}.

Жилищный сектор переживал подъем в 1970-е гг., когда процентные ставки были заоблачными. Анализируя жилищный бум 2000-х гг., Джордж Гилдер писал:

А как насчет деятельности ипотечных агентств Fannie Maе и Freddie Mac и сокращения процентов по ипотечным кредитам? Все это давно нужно было ликвидировать. Субсидировать потребление любого рыночного товара, особенно такого, который делает людей менее мобильными, – это последнее, что должно делать правительство. Алексис де Токвиль[40] еще в XIX в. замечал, что американцы «не могут угомониться, даже когда процветают»{321}. Субсидирование государством покупки жилья стимулирует людей оставаться на одном месте, хотя американцы на протяжении всей своей истории перемещались по стране в поисках лучшей работы. Осевших на одном месте горожан легче облагать налогами (это, кстати, может быть одним из объяснений, почему государство стремится субсидировать покупку жилья), они уже не смогут переезжать туда, где появится перспектива. Что еще важнее, сама точка зрения, что ипотечные агентства Fannie Maе и Freddie Mac и снижение процентов по ипотечным кредитам вызвали жилищный бум, совсем не учитывает глобальную природу этого явления. В 1980-е гг. жилищный бум в Великобритании начался без участия Fannie Maе и Freddie Mac{322}. В Канаде весьма трудно получить ипотечный кредит, однако там тоже начался жилищный бум. Считать причиной бума только низкую процентную ставку ФРС бессмысленно, потому что во всем мире процентные ставки были выше.

Так что же явилось настоящей причиной миграции инвестиций в жилищный сектор? Если вы внимательно прочитали то, что я писал о 1970-х гг., вы уже это поняли. Весь мир скопировал политику слабого доллара, и когда деньги обесценились, жилищной сектор остался одной из немногих безопасных сфер. История буквально кишит примерами, когда инвесторы искали спасения в жилищном секторе во времена, когда обесценивались деньги. Жилищный сектор – классическое убежище от инфляции. В книге «Когда деньги умирают. Кошмар гиперинфляции», трагической хронике падения марки в Германии после Первой мировой войны, Адам Фергюссон пишет: «Каждый, кто столкнулся с инфляцией, мог защитить себя от потерь в бумажной валюте, купив активы, ценность которых не изменится: дома и любую недвижимость, производственные товары, сырье и т. д.»{323}.