Если пользуетесь традиционными методами финансирования, то банк обязательно потребует отчет о проведении первичного исследования. Обычно у них есть список фирм, которым они доверяют, поэтому я рекомендую предварительно проконсультироваться с кредиторами, прежде чем заказывать проведение таких работ. Если вы еще не определились с банком, выберите крупную компанию, имеющую филиал в вашем регионе, и поинтересуйтесь, с какими банками она сотрудничает.

В ходе работы обследуются несущие конструкции, крыша, асфальтовое покрытие, канализационная система и другие элементы здания. В отчете также будет указан срок, оставшийся каждому из этих элементов до капитального ремонта. Это очень важная информация для составления бюджета.

Возьмите на заметку

Отчет о состоянии недвижимости – это независимая точка зрения, которая либо подтвердит, либо опровергнет предварительные данные, полученные компанией по управлению недвижимости. Могут обнаружиться факты, ранее не принимавшиеся во внимание. Это очень важная информация.

Если говорить о расходах, то качественное обследование состояния недвижимости может обойтись недешево, но экономить на нем не стоит. Вам нужна фирма, которая не просто обладает необходимыми знаниями и опытом, но и будет признана банком, выдающим кредит. Как уже говорилось, если вы еще не выбрали кредитора, сама фирма, проводящая обследование, может подсказать, с какими банками она сотрудничает.

Еще одно преимущество получения отчета о состоянии недвижимости состоит в том, что его готовит не ваша управляющая компания, а нейтральная фирма. Если предъявите продавцу отчет вашей компании и попросите о скидке в связи с выявленными недостатками, он может предположить, что документ составлен предвзято и защищает ваши интересы. Но трудно будет возразить, если те же самые недостатки будут отмечены в отчете нейтральной компании. Такой отчет усиливает ваши позиции в ходе переговоров.

Опытный инвестор может решить, что оценщик ему не нужен. Я же советую не отказываться от его услуг. Если ваш проект нуждается во внешнем финансировании, то оценщик понадобится обязательно. Да и вообще лучше иметь официальное подтверждение, что вы не ошиблись в определении стоимости недвижимости. Не исключено, что оценщик опровергнет ваши предварительные предположения. Как бы то ни было, иметь такую информацию полезно.

При получении кредита выбор оценщика превращается в своего рода лотерею. Федеральные банки должны руководствоваться в этом отношении строгими правилами, которые запрещают заемщику выбирать оценщика. Большинство банков и других кредитных учреждений чувствуют себя увереннее, если сами принимают такое решение. Я предпочитаю, чтобы оценщика выбрал ипотечный брокер, или предлагаю кандидата и пытаюсь убедить кредитора назначить именно его. Как правило, я хочу, чтобы у меня было право голоса в этом вопросе.

Дело в том, что назначенные банком оценщики не всегда располагают достаточным опытом в той категории недвижимости, которую хочет приобрести покупатель. Такое случается нередко. Большинство банков рассылают предложения трем оценщикам и затем выбирают одного из них, основываясь не столько на его опыте, сколько на наличии у него свободного времени и стоимости услуг. Однако некачественно проведенная оценка может разрушить всю сделку.

Чтобы избежать этого, я предпочитаю иметь одну-две кандидатуры оценщиков, которые хорошо разбираются в нужном мне типе недвижимости, и предлагаю их банкам. Кроме того, я рекомендую не спешить и предварительно досконально обсудить свою точку зрения с ипотечным брокером и оценщиком. Если оценщик не соглашается с вашими выводами относительно текущей стоимости недвижимости и ее прогнозов, то вы оказываетесь в незавидном положении. В любом случае с оценщиком надо вести себя откровенно и снабжать его максимумом информации о недвижимости.

Возьмите на заметку

Оценка недвижимости всегда субъективна. Вы имеете право на собственное мнение, но при этом должны располагать аргументами, чтобы отстаивать его.

Как правило, оценка стоимости того или иного здания всегда сопровождается дискуссией о рыночной ситуации в данной категории недвижимости. Если вы планируете сложный проект типа кондоминиума, отеля, поля для гольфа или какого-то уникального индивидуального жилого дома, то потребуется дополнительное изучение рынка. Это делается не только для вашего сведения, но и для того, чтобы убедить окружающих.

Существуют компании регионального и национального уровня, которые в состоянии провести такое исследование для любого типа проекта, в том числе и конкретно для вашего. Поручите им эту работу. Ее результаты сможете демонстрировать всем заинтересованным лицам. Это поможет разъяснить позицию и создаст дополнительные аргументы для защиты своей точки зрения.

Возьмите на заметку

Результаты маркетингового исследования помогут разъяснить позицию и создадут дополнительные аргументы для защиты своей точки зрения.

Однако должен вас предостеречь: такие исследования могут быть весьма дорогостоящими. Как правило, они обойдутся вам в 10–30 тысяч долларов. Тем не менее в ряде случаев затраты более чем окупаются. Я с успехом использовал подобные отчеты, чтобы аргументировать необходимость приобретения той или иной недвижимости. Повторю еще раз: будет намного легче отстаивать позицию относительно условий покупки, цен, уровня квартплаты и т. д., если у вас есть авторитетное мнение третьей стороны.

Этот, последний, пункт нашего перечня может доставить немало приятных минут, когда подойдет время уплаты налогов. Работая с недвижимостью, очень важно иметь рядом хорошего налогового консультанта. И перед сделкой, и после ее завершения придется принимать важные решения. Лучше, если в качестве советчиков будут выступать люди, которые хорошо разбираются в чрезвычайно сложном налоговом кодексе. Прежде чем подписывать какие-то документы, вы должны вместе с юристом разобраться, какую форму собственности лучше всего избрать для своего имущества и имущества партнеров. Будет это ТОО или корпорация? Какую структуру они должны иметь? От выбора формы собственности зависит сумма налоговых платежей. После завершения сделки бухгалтер должен заполнить форму К‑1 (отчет о доходах и расходах владельца недвижимости) и при необходимости провести аудит.

Возьмите на заметку

Если у вас до сих пор нет хорошего бухгалтера и налогового консультанта, обзаведитесь ими.

Профессия ипотечного брокера имеет одно преимущество: мне попадают в руки великолепные проекты, связанные с недвижимостью, и я с удовольствием помогаю творчески настроенным предпринимателям претворять их в жизнь. Однако это требует умения не только видеть общую картину, но и обращать пристальное внимание на детали.

Во всех сделках с недвижимостью присутствует риск. Разница между профессиональным инвестором и любителем состоит в том, что профессионал управляет рисками, окружая себя способной командой, готовой оказать помощь на любом этапе сделки. Подготовительный период – это как раз один из таких этапов, где ничего нельзя оставлять на волю случая!