Роберт Кийосаки

Еще с юных лет я был уверен, что ничто не может заменить опыт. Я не профессиональный писатель, зато активно занимаюсь вопросами финансирования сделок с недвижимостью.

По сути, принципы финансирования остаются неизменными, покупаете вы недвижимость, чтобы затем сдавать ее внаем, или распродаете квартиры в 300‑квартирном жилом доме в Скотсдейле. Понять основной принцип не сложно. Надо только задать себе несколько основополагающих вопросов и затем сделать ряд простых шагов.

Мы рассмотрим с вами основы финансирования недвижимости. Также я дам ряд советов, как применять их в конкретных ситуациях.

Учась в Аризонском университете по специальности недвижимость и финансы, я пребывал в полной уверенности, что прочно держу удачу за хвост, и с нетерпением ждал часа, когда начну искать свою нишу на рынке недвижимости. Я жил в дорогой квартире неподалеку от студенческого городка, ездил на хорошей машине и демонстрировал отличные успехи в учебе. Я стал президентом студенческого клуба и считал, что никто не разбирается в недвижимости лучше меня.

Все изменилось в один миг, когда мой отец, Дуглас Макферсон, преуспевающий инвестор и владелец известной брокерской фирмы по коммерческой недвижимости, как-то раз усадил меня и сказал: «Слушай, ты считаешь себя знатоком недвижимости, но ведь ты знаком с ней только по книгам. У тебя нет практического опыта. Если ты действительно хочешь заниматься этим бизнесом, надо с чего-то начинать! Ты должен что-нибудь купить».

Я планировал после учебы пойти работать в отцовскую фирму, и такой поворот событий оказался для меня полной неожиданностью. Эта двадцатиминутная беседа с отцом стала, пожалуй, самым лучшим советом, который я получал за всю карьеру. И вот почему.

Передо мной стояла задача – купить жилой дом на одну семью, пожить в нем, отремонтировать и сдать в аренду. Я купил газету с объявлениями, и вдруг до меня дошло, что я не знаю даже, с чего начинать. Пару недель я искал дома в районах, где мне самому хотелось бы жить, но быстро понял, что они мне не по карману. Что делать дальше, я не знал.

Мне было нелегко осознавать, что я вот-вот получу диплом по специальности недвижимость и финансы, а сам не готов даже к покупке дома!

Я обратился за помощью к отцу, и он в течение двух недель по выходным дням ездил вместе со мной по окрестностям и читал объявления в газетах. Наконец мы нашли кое-что интересное. Это было маленькое объявление, в котором какой-то адвокат писал, что представляет интересы вдовы, которая хочет продать два дома за 15 тысяч долларов в таком состоянии, как они есть. Мы поехали взглянуть на дома. Они не вызвали у меня ни малейшего интереса, так как были в запущенном состоянии и находились в глухом районе Финикса.

Мы зашли пообедать, и вдруг отец начал рассказывать мне, какая это замечательная сделка. Два дома отдаются задешево, причем в таком районе, где вряд ли будут проблемы с поиском жильцов. До меня внезапно дошло, что я рассматривал эти дома только как возможное собственное жилище и даже не пытался взглянуть на них глазами инвестора.

Второе преимущество сделки, по словам отца, заключалось в том, что владелица ввиду неважного состояния домов сама финансировала их покупку за счет собственной закладной. В то время мне это ни о чем не говорило, но я понял, что у меня есть реальный шанс стать инвестором в недвижимость. Итак, я купил эти дома за 15 тысяч долларов, внеся в качестве первого взноса одну тысячу. Остальные 14 тысяч финансировались из закладной прежней хозяйки. Процесс пошел!

Отец помог мне составить бюджет для приобретения и ремонта недвижимости, а также произвести необходимые расчеты на случай сдачи домов внаем. Все это время я с трудом пытался понять, в чем же для меня выгода этой сделки. Отец внес половину начального платежа (500 долларов), оговорив себе половину прибылей в будущем, и отпустил меня в свободное плавание.

Поначалу было очень трудно, но я понимал, что эта сделка является для меня ключом к карьере. Год я занимался ремонтом домов и их сдачей в аренду. В конце концов продал их за 25 тысяч долларов. За это время я освоил азы ремонта недвижимости, узнал, что такое отрицательный денежный поток, как надо управлять недвижимостью, подыскивать себе партнеров, улаживать проблемы с жильцами и вырабатывать стратегию выхода из сделки.

Эти два запущенных дома в захолустном районе Финикса дали мне больше знаний, чем все время, проведенное в колледже.

Возьмите на заметку

В последующие два года я приобрел двенадцать домов и понял, что самое важное в недвижимости – это финансирование.

С того момента я стал заядлым инвестором! В последующие два года приобрел двенадцать домов и понял, что самое важное в недвижимости – это финансирование. Как и в случае с первыми двумя домами, владельцы практически всегда обеспечивали сделки за счет своих закладных. Это давало мне два преимущества. Во-первых, появлялось очень выгодное плечо финансового рычага, а условия финансирования были лучше, чем мне мог бы дать любой банк. Во-вторых, сделка осуществлялась очень быстро, так как не требовалось никаких банковских согласований. Ведь если владельцу надо продать дом, то он хочет сделать это как можно быстрее.

Мне стало ясно, что основой моего бизнес-плана на будущее должно стать финансирование сделок с недвижимостью. Я с энтузиазмом взялся разрабатывать проекты, позволяющие получать со стороны от 80 до 100 процентов требуемого капитала.

Я испытываю удовольствие, приходя утром на работу и слушая спонсоров или застройщиков, излагающих замечательные планы сделок. В первые пятнадцать минут я могу определить, действительно ли передо мной сидит настоящий инвестор, которому мы можем предоставить финансирование. В компании действует правило: если мы принимаем слишком много решений за заемщика и постоянно направляем его действия, то надо задуматься, способен ли он вообще реализовать сделку.

Реальная история: две квартиры, или финансирование финансированию рознь

Приведу пример, насколько по-разному может складываться финансирование для одной и той же категории недвижимости, но с двумя разными покупателями и двумя бизнес-планами.

Когда у меня родился сын, я приобрел квартиру с двумя спальнями в кондоминиуме, построенном одним из моих клиентов. Покупка имела единственную цель – жилец, который будет снимать эту квартиру, за счет квартплаты оплатит учебу моего сына в колледже. Я получил финансирование на двадцать лет и уплатил начальный взнос с таким расчетом, чтобы квартплата, получаемая от жильца, покрывала погашение ипотечного кредита и взносы в ассоциацию домовладельцев. Меня совершенно не волновало, насколько впоследствии может подорожать эта квартира. Интересовало только, чтобы она была пустой и готовой к продаже к тому моменту, когда сын пойдет в колледж.