Кроме того, поскольку такая программа будет привлекать на данную территорию «постепенные» деньги и способствовать постепенным переменам на ней, она не помешает одновременному или последующему притоку туда новых жителей, имеющих выбор, и несубсидируемому строительству (будем надеяться, что это не приведёт к саморазрушению разнообразия). Программа не помешает притоку самых разных людей, в том числе тех, кто руководствуется единственно соображениями выгоды. Ибо в любой момент на данной территории будет много других зданий, не используемых целенаправленно для удержания внутри неё населения, вынужденного переезжать; в этом случае прежнее местожительство нового жильца не будет иметь значения.

Независимо от возраста зданий на данном участке, независимо от того, насколько велика необходимость заменить в конечном итоге все или почти все, этот процесс не должен происходить одним махом[55].

Слишком быстрая замена зданий не только подрывает городское разнообразие экономически и создаёт стандартизованную, денатурированную среду спроектированных жилых массивов, но и мешает длительное время удерживать большое число людей, имеющих выбор, — людей, живущих в старых и новых домах, в том числе людей, имеющих свои собственные идеи по части строительства и реконструкции.

Система гарантированной квартплаты и гарантированного финансирования нового строительства, безусловно, предоставляет много возможностей для коррупции и мошенничества. С коррупцией, мошенничеством и обманом мы неплохо умеем справляться, когда хотим (не правда ли, нам повезло, что мы живём в стране, где их можно побеждать?) С чем потруднее бороться — это с закостенением.

Нет сомнений, что любая конкретная тактика субсидирования жилья почти наверняка становится со временем все более закостенелой и негибкой, что она все больше отворачивается от реальных нужд. Все творческое воображение, какое в неё вкладывается, вкладывается вначале, а затем оно неизбежно выхолащивается. С другой стороны, коррупция, что бы ни было её целью — деньги или власть, — имеет иную природу, нежели застёгнутая на все пуговицы бюрократия. Чем дольше коррупция имеет дело с объектом или явлением, тем более изобретательной становится.

Чтобы бороться и с закостенением, и с коррупцией, мы должны как минимум раз в восемь-десять лет пробовать новые методы субсидирования жилья или добавлять вариации к старым методам, которые работают достаточно хорошо, чтобы их сохранить. Нам даже следует время от времени создавать совершенно новые органы для этих новых задач, а старым позволять сойти на нет. В любом случае всегда необходимо сверять тактику с конкретными нуждами, проявляющимися в конкретных местах. Мы всякий раз должны спрашивать: «Решает ли этот механизм задачу, которая стоит здесь? И если нет, то что её решает?» Сознательные периодические изменения в тактике субсидирования создадут возможность удовлетворять новые нужды, которые будут возникать с течением времени и которые невозможно предвидеть. Эти слова, помимо прочего, — косвенное предостережение против ограничений, накладываемых моими собственными рецептами в этой книге. Мои рецепты, я считаю, разумны при нынешнем положении вещей, а только с этого и можно начинать. Но отсюда не следует, что они будут в высшей степени разумны или даже относительно разумны, когда наши большие города пройдут немалый путь улучшений и станут намного живее и полнокровнее. Они утратят разумность и в случае, если нынешнее неправильное обращение с нашими большими городами продолжится и мы потеряем конструктивные формы поведения и здоровые силы, на которые пока что можем опираться.

Даже сейчас методы субсидирования весьма вариативны — важно только, чтобы они основывались не на катаклизмах, а на гибких и постепенных переменах. В частности, Джеймс Раус, ипотечный банкир из Балтимора и общественный деятель, лидер ряда городских кампаний по обновлению и реконструкции, предложил вариант, ведущий в конечном итоге к переходу собственности в руки жильцов, — весьма разумная идея для тех мест, где преобладает ленточная застройка небольшими зданиями:

Государственное жильё не должно быть самоцелью. Его можно оправдать лишь как средство для того, чтобы сделать наши большие города пригодными для жизни. Каким должно быть это государственное жильё? <…> Квартплата жильца должна расти с ростом его дохода, и его не следует выселять как вышедшего из категории малообеспеченных. Когда его растущая квартплата достигнет уровня, при котором её будет хватать для обслуживания ипотечного долга на либеральных условиях, собственность должна быть передана ему по балансовой стоимости, а квартплата преобразована в ипотечные платежи. Такая программа будет возвращать не только людей, но и их жилища в русло свободного рынка. Она помешает формированию государственных жилищных гетто и пробьёт брешь в имперском протекционизме, которым окружена сегодня жилищная политика…

Нью-йоркский архитектор Чарльз Платт давно пропагандирует идею субсидируемых новых зданий в комбинации со стоящими рядом более старыми зданиями как способ уменьшить скученность и, следовательно, убить двух зайцев одним выстрелом. Уильям Уитон, профессор градостроительства из Пенсильванского университета, красноречиво защищает концепцию циклического предоставления государственного жилья и его неотличимости от окрестного частного жилья в его многообразии. Калифорнийский архитектор Верной Де Марс предложил систему строительства на частные деньги жилых зданий, оказывающихся в частной собственности, во многом похожую на мою систему гарантированной квартплаты: в таких домах, по его мысли, должны иметь право жить люди с любым уровнем достатка, но государственные жилищные органы могут размещать там субсидируемых жильцов.