Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, подумайте, какие ее категории вам лучше всего подходят, исходя из личных инвестиционных предпочтений. Вы добьетесь бóльших успехов в деле, которым вам нравится заниматься. От этого и жить становится веселее!

Чаще всего мне приходится слышать от начинающих инвесторов вопрос, каким типом недвижимости я бы им порекомендовал заняться. Повторю еще раз: следует руководствоваться своими личными склонностями.

Определившись с инвестиционными предпочтениями, вы должны выбрать себе категорию недвижимости, которая в наибольшей степени соответствует им. Эта книга дает обширный материал для начального анализа всевозможных видов инвестирования в разные категории недвижимости.

Один из самых малоизвестных и в то же время крайне выгодных видов вложения денег в недвижимость – это инвестирование в заложенное имущество. Здесь можно встретить самые доходные сделки. Для начала мне хотелось бы вкратце разъяснить, что такое залоговое имущество. Затем мы обсудим, подходит ли вам такая разновидность инвестирования, и если вы сочтете этот вариант приемлемым, то мы выберем соответствующую инвестиционную стратегию.

Этот вид инвестиций порожден нашим законодательством. Правительство любит пользоваться налоговыми поступлениями, но очень не любит собирать налоги и, тем более, брать на себя функции банкиров. Деньги нужны правительству прямо сейчас, чтобы покрыть дефицит бюджета. Поэтому, если налогоплательщик по какой-то причине решает не платить налоги, в частности за недвижимость, то перед правительством возникает серьезная проблема. Порой процесс взыскания налога затягивается на целые годы и далеко не всегда заканчивается успешно. Но если правительство не хочет быть кредитором, то еще меньше ему хочется быть владельцем недвижимости. На самом деле ему нужны только наличные, причем срочно.

Итак, вместо того чтобы брать на себя функции кредитора и владельца недвижимости и ждать, пока налогоплательщик погасит свою задолженность, многие местные администрации нашли способ немедленного получения денег. Он называется установлением залогового права на имущество. В упрощенном виде этот процесс выглядит так:

1. Правительство облагает налогом объект недвижимости, к примеру участок земли. В большинстве случаев владелец просто уплачивает требуемую сумму.

2. Но как быть, если землевладелец не платит налогов вовремя?

3. В этом случае правительство устанавливает на недвижимость залоговое право для обеспечения уплаты налога.

4. Затем это право продается инвесторам, к примеру вам или мне. Продажа осуществляется на публичном аукционе. В качестве начальной цены назначается неуплаченная сумма налога плюс другие дополнительные расходы.

5. Если залоговое право продается на аукционе, то инвесторы соперничают за его покупку. Торги должны быть публичными, чтобы в них могли принять участие обычные граждане вроде меня или вас. В одних штатах цена во время торгов последовательно набавляется. Право на залог получает тот, кто предложил наивысшую цену, но при этом процент на залоговую стоимость остается фиксированным. В других штатах цена, наоборот, убавляется, но чем меньше цена, по которой покупатель приобрел залог, тем выше процент. Стандартный процент на залоговую стоимость имеет разную величину в различных штатах и может достигать 18 процентов годовых.

6. Таким образом, покупатель залога получает еще и проценты с его стоимости.

7. Проценты накапливаются до тех пор, пока налогоплательщик (или банк, держащий эту землю в залоге) не уплачивает инвестору сумму налога плюс набежавшие проценты, чтобы выкупить залог.

8. Если деньги инвестору так и не поступают, то по истечении определенного периода времени он становится владельцем земли, уплатив для этого сбор за совершение операции по изъятию и передаче собственности.

Таблица 21.1. Процедура установления залогового права

Самое привлекательное в этой процедуре то, что задолженность по налогам имеет преимущественное право почти перед всеми другими видами задолженности. Поэтому если вы купили залоговое право, то в большинстве случаев можете получить в собственность землю всего лишь за сумму неуплаченных прежним владельцем налогов, а все его остальные задолженности имеют второстепенное значение. Неплохо, правда? Во всяком случае, при определенных обстоятельствах у вас есть такая возможность. Однако существует несколько важных моментов, касающихся инвестиций в заложенное имущество, и мы сейчас рассмотрим их.

Итак, вкладывая деньги в имущество, заложенное за долги по налогам, мы имеем в виду два возможных исхода. Во-первых, что более вероятно, вы будете получать проценты с суммы задолженности (до 18 процентов годовых). Вторая возможность заключается в том, что задолженность по налогам так и не будет погашена, и вы получите в собственность землю. Эти два исхода составляют основу двух различных инвестиционных стратегий.

Таблица 21.2. Возможные исходы

На первый взгляд кажется, что выбор варианта зависит не от вас. Но на самом деле существует ряд факторов, которые служат надежным индикатором возможного исхода. Именно поэтому любой инвестор, вкладывающий деньги в залоговое имущество, первым делом должен определить, какой из вариантов отвечает его инвестиционной стратегии. В чем состоит его цель – в получении процентов или права владения землей?

Таблица 21.3. Инвестиционные стратегии

Вам просто необходимо решить, на что вы надеетесь от своей инвестиции, потому что это решение повлияет на все дальнейшие действия. Почему? Хотя бы потому, что выбор стратегии во многом зависит от качества земельного участка, залоговое право на который вы покупаете. Не последнюю роль играет и личность землевладельца, потому что одни хозяева с большей вероятностью готовы выкупить свой залог, чем другие. Давайте разберемся, для чего надо обязательно выбрать предпочтительную стратегию.

Фактически, вложение денег для получения процентов и для приобретения земли – это полностью противоположные инвестиционные стратегии. Инвестиция ради процентов представляет собой краткосрочную стратегию, направленную на получение денежного потока, в которой почти отсутствует возможность долгосрочного роста. Это – наиболее подходящий вариант для размещения части свободных денег под высокие проценты в ожидании других инвестиций. Возможно также приобретение нескольких таких залогов с целью создания чистого денежного потока (так называемых «денег в почтовом ящике», которые вы получаете без всяких усилий, за исключением первоначального вложения). Это также неплохая инвестиционная стратегия для денег, накопленных на пенсионном счете 401(k), IRA или RRSP (в Австралии и Канаде). В этом случае на проценты распространяется отсрочка по уплате налогов. В связи с этим вряд ли имеет смысл накапливать и получать проценты вне пенсионных программ.