• земля, попавшая в перечень залогового имущества в силу недоразумения (например, из-за того, что налоговое извещение было послано не по тому адресу).

Здесь надо ориентироваться на земельные участки, от которых владелец, по всей вероятности, готов отказаться. Это может быть, например:

• заброшенная земля;

• земля, которая вследствие смерти хозяина перешла по наследству к родственникам или находится в доверительном управлении;

• полностью выкупленная земля, свободная от других задолженностей;

• земля, за которую налоги не платились уже в течение нескольких лет;

• земля, владелец которой живет в другом штате.

Сузив круг инвестиционных возможностей и отобрав участки, которые соответствуют вашей стратегии, направленной на получение процентов или на приобретение земли, надо изучить сам процесс торгов.

Если вы нацелены на получение процентов, то необходимо ясно понимать, какой порядок распродажи залогового имущества с аукциона действует в данном штате и как начисляются проценты. Если процентная ставка фиксированная, то надо сосредоточить внимание на участках, интерес к которым проявляет меньшее количество претендентов. В тех же штатах, где процент зависит от цены, по которой была приобретена земля, надо искать участки, которые, по всей вероятности, будут выкуплены хозяевами, но которым свойственны некоторые качества, отпугивающие других инвесторов. На такие участки будет начислен самый высокий процент, потому что они вызовут меньше всего интереса в ходе торгов. Такими негативными факторами могут быть, например:

• расположение участка в отдаленной местности;

• малый размер или необычная форма;

• другие недостатки.

Если вы вкладываете деньги в залоговое право с целью последующего приобретения земли, то надо ориентироваться на участки, которые вам хотелось бы иметь в своей собственности. Сужайте круг предложений до тех пор, пока они не будут полностью соответствовать вашим критериям. Предположим, вы хотите инвестировать в неблагоустроенный участок земли (что, кстати, повышает вероятность его последующего изъятия и передачи в вашу собственность) и намерены в ближайшем будущем подготовить его под застройку. В этом случае земля должна отвечать следующим требованиям:

• находиться по соседству с уже застроенными участками;

• входить в зону перспективной застройки;

• находиться вблизи границ города, который имеет тенденцию к расширению;

• не иметь ограничений, которые могут препятствовать застройке.

Один из клиентов компании «ProVision» несколько лет назад приобрел участок площадью 1,5 акра в захолустном районе города. Прямо через дорогу от него находилась промышленная свалка, однако район был включен в план реконструкции и модернизации. Налоги за этот участок не платились уже в течение десяти лет, поэтому не было никаких оснований рассчитывать, что владелец захочет вернуть себе землю, погасив задолженность. Кроме того, наш клиент выяснил, что владельцем является юридическое лицо. Он погасил задолженность по налогам, которая составила 7 тысяч долларов, и приобрел залоговое право на землю сроком на один год.

Таблица 21.10. Итоги оценки инвестиции

Затем он обратился к владельцам земли и поинтересовался, нужна ли она им. Те готовы были отдать ее кому угодно, лишь бы избавиться от головной боли и от расходов, связанных с установлением залогового права на имущество и его изъятием за долги.

Вскоре появился девелопер, который собирал разрозненные участки земли для строительства крупного комплекса коммерческой недвижимости, но не хотел возиться с покупкой залоговых прав. Поскольку участок уже полностью находился в собственности нашего клиента, девелопер предложил купить его за 197 тысяч долларов. Каков же результат? Наш клиент всего за шесть месяцев получил прибыль в размере 190 тысяч долларов.

Когда вы окончательно решили, какие из участков соответствуют разработанной стратегии и отвечают вашим критериям, пора изучить их на месте. В ходе проведения подготовительных мероприятий оцениваются риски как залогового права, так и непосредственно земли, на которую оно наложено. К этому моменту вы уже оценили степень риска, связанную с возможным выкупом участка из залога, но остались еще и другие. С ними тоже надо тщательно разобраться.

Риски залога можно разделить на две категории – связанные с владельцем и процедурные. Давайте подробнее рассмотрим каждую из них.

Самый большой риск этой категории заключается в банкротстве владельца. Если он объявляет о неплатежеспособности, то недвижимость, залоговое право на которую вы приобрели, не изымается у него вплоть до полного окончания процедуры банкротства. Разумеется, суды уважают залоговые права и в случае банкротства отдают их держателям предпочтение перед другими кредиторами. Однако согласно главе 7 закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе отдать приоритет административным издержкам перед залоговым правом. В этом случае вы превратитесь в необеспеченного кредитора и получите мало или вообще ничего. К счастью, вы можете заранее принять меры, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий.

Некоторая часть недвижимости отдана в залог под кредиты в банки, которые в данное время находятся под управлением Федеральной корпорации страхования депозитов (FDIC). Если банк оказывается неплатежеспособным, то все выданные им кредиты переходят под управление FDIC. Когда в их число попадает кредит, выданный под залог недвижимости из вашего перечня, то в процедуре ее изъятия возникают длительные задержки. Однако вы всегда можете проверить, не заложена ли ваша недвижимость прежним владельцем в банк, находящийся под управлением FDIC. Эта мера позволит вам избежать долгих проволочек.

Порой может возникнуть еще одна рискованная ситуация, когда владелец недвижимости находится на воинской службе. У военных очень трудно изъять имущество. Еще одна сложная категория – это владельцы, проживающие за границей. В данном случае трудности связаны с тем, что собственника надо разыскать и вручить все документы, связанные с изъятием имущества. Большие сложности возникают также тогда, когда собственником оказывается несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Процесс в этом случае затягивается и связан с большими судебными издержками.

И наконец, случается, что залоговое право ошибочно устанавливается на землю, принадлежащую государству. Поскольку государство как собственник освобождено от уплаты налога на недвижимость, эту ошибку в конце концов исправляют, и инвестору возвращают его деньги, но вот процентов он, скорее всего, не получит. Тщательная проверка собственника поможет избежать всех этих проблем. Сделать это нетрудно, так как данные о владельцах земли являются открытыми и их можно получить в администрации округа. За дополнительной информацией можно обратиться к начальнику канцелярии и казначею округа, а также в суд, рассматривающий дела о банкротстве. Не помешает также заглянуть в интернет.