Собственность в средневековой России обозначалась термином «вотчина». Он постоянно встречается в средневековых летописях, духовных грамотах и договорах между князьями. Корень его «от» тот же, что и в слове «отец». Вотчина по сути дела есть точный эквивалент латинского patrimonium'a и, подобно ему, обозначает собственность и полномочия, унаследованные от отца. Когда не существовало твердых юридических дефиниций собственности и суда, где можно было бы отстоять свои притязания на нее, приобретение путем наследования было если и не единственным, то наверняка наилучшим доказательством владельческого права. «Оставленное мне отцом» значило «неоспоримо мое». Такой язык легко понимали в обществе, в котором все еще живы были патриархальные порядки. Между разными видами собственности не проводили никакого различия: вотчиной было и поместье, и рабы, и ценности, и права на рыболовство и разработку недр, и даже предки, или родословная. Еще важнее, — что ею была и политическая власть, к которой относились как к товару. В этом нет ничего странного, если учесть, что в древней Руси политическая власть по сути дела означала право налагать дань, которым обладала группа иноземных завоевателей, то есть она являлась экономической привилегией и мало чем еще. Вполне естественно, в таком случае, что многочисленные дошедшие до нас духовные грамоты северо-восточных князей читаются как обыкновенные инвентаризационные описи, в которых города и волости без разбору свалены в одну кучу с ценностями, садами, мельницами, бортями и конскими табунами. Иван I в своей духовной называет московское княжество своей вотчиной и в таком качестве считает себя вправе завещать его сыновьям. Духовная грамота Ивана внука Дмитрия Донского (ок. 1389 г.) определяет как вотчину не только княжество Московское, но и великокняжеское звание. В своем формальном, юридическом аспекте духовные русских князей до такой степени походили на обычные гражданские документы, что их даже свидетельствовали третьи лица.

Будучи частной собственностью, княжества на северо-востоке (и лишь там) передавались по наследству в согласии с владельческими традициями русского обычного права, то есть сперва какое-то имущество отказывалось женщинам и также обычно церковным учреждениям, а потом они делились на примерно равноценные доли для распределения между наследниками мужского пола. Такая практика может показаться странной современному человеку, привыкшему считать государство неделимым, а монархию наследной по праву первородства. Однако право первородства есть сравнительно новое явление. Хотя его иногда придерживались в первобытных обществах, античность его не знала; оно не было известно ни римлянам, ни варварам-германцам и почти не встречалось в странах ислама. Оно появилось впервые там, где роль собственности не ограничивалась лишь прокормом ее владельца, то есть где ее назначение — позволить ему отправлять военную и иную службу — предполагало, что ее нельзя урезать ниже какого-то оптимального минимума. На Западе право первородства стало утверждаться со времени бенефиций, жалованных Карлом Великим. С распространением феодализма и условного землевладения оно получило широкое признание в Европе. Связь между условным землевладением и правом первородства особенно заметна в случае Англии, где аллодиальная собственность была развита меньше всего, а право первородства — больше всего. Право первородства пережило феодализм в Западной Европе по двум причинам. Одной из них было растущее знакомство с римским правом, которое не знало условного землевладения и имело обыкновение отметать в сторону многочисленные ограничения, накладываемые на наследника феодальным обычаем, превращая в прямую собственность то, что было задумано как сорт опеки. Другой был рост капитализма, давший младшим сыновьям заработать себе на жизнь без того, чтобы непременно наследовать часть родительского имущества. Однако право первородства так и не пустило корней в России, поскольку здесь не было ни одного из условий, надобных для его появления, в том числе знания римского права и возможностей кормиться с промышленности или торговли. Твердый принцип русского обычного права состоял в разделе всего имущества равными долями между наследниками мужского пола, и все попытки правительства поломать эту традицию окончились неудачей. По смерти одного из северо-западных князей его княжество дробилось между сыновьями, каждый из коих получал свою долю, или удел. Так и делалось на частных владениях. Сделалось привычкой проводить аналогию между уделом и appanage, термином из словаря французского феодализма. Бельгийский медиевист Александр Эк (Alexander Eck) совершенно правильно критикует эту аналогию на том основании, что хотя термины «удел» и appanage обозначают имущество, или «кормление», которое правитель отказывает сыновьям, во Франции этот институт сводился лишь к пожизненному пожалованию, возвращаемому в казну по смерти держателя, тогда как удел есть наследственная собственность, даваемая в бессрочное пользование. [Alexandre Eck, Le Moyen Age Russe (Paris 1933), p. 43]

Удел, наследуемый русским князем от отца, делался его вотчиной, которую, когда приходило ему время писать духовную грамоту, он в свою очередь дробил (вместе с новоприобретенными землями) дальше между своими сыновьями. Такой обычай вел к неуклонному уменьшению северо-восточных княжеств, часть из которых урезалась до размера мелкого имения. Эпоха, на протяжении которой шло это дробление, — с половины XII до половины XV в., известна в исторической литературе под именем «удельного периода».

Одна из постоянных опасностей исторического изучения связана с трудностью различения теории от практики, трудности, присутствующей в России больше, чем в других странах, ибо здесь амбиция всегда расположена бежать далеко впереди наличных возможностей. Хотя в теории княжество принадлежало князю, в действительности ни у кого из удельных правителей не было ни денег, ни администрации, чтобы утвердить свои владельческие притязания. В средневековой России настоящая собственность на землю и все другие природные богатства (в отличие от собственности теоретической) устанавливалась точно так, как это представляли себе Локк и иные классические теоретики, а именно «выведением» предметов из «первобытного состояния» и «соединения» их со своим трудом. Типичное княжество на девять десятых состояло из девственной природы и представляло собой, таким образом, res nullius. Ключевский следующим образом описывает, как в удельной Руси складывалась собственность на землю помимо наследования:

Эта земля моя, потому что мои люди, ее обрабатывающие, мною к ней привязанные, — таков был диалектический процесс усвоения мысли о частной земельной собственности первыми русскими землевладельцами. Такая юридическая диалектика была естественна в то время, когда господствующим способом приобретения земельной собственности на Руси служило занятие никому не принадлежащих пустынных пространств. [В. О. Ключевский, с «Подушная подать» и отмена холопства в России, в Опыты и исследования. Первый сборник статей. Петроград, 1918. стр. 315-16.]

Будучи не в состоянии колонизировать пустоши собственными силами, но стремясь заселить их, ибо поселенцы умножали богатство края и приносили доход, князья домогались, чтобы к ним переселялись зажиточные военно-служилые люди, монастыри и крестьянские семьи. Таким образом, в каждом удельном княжестве образовалось три основных разряда землевладения: 1. частные земли князя, непосредственно им эксплуатируемые; 2. владения землевладельцев и монастырей; и 3. так называемые «черные земли», возделываемые вольными крестьянами. В хозяйственном отношении эти три разряда за исключением размера не сильно отличались друг от друга. Удельная Русь не знала больших латифундий. Даже крупнейшие владения состояли из множества крошечных ячеек — деревенек в один-два двора, рыбных ловель, бортей, садов, мельницу рудничков, — разбросанных как попало по речным берегам и росчистям.