Князь был крупнейшим землевладельцем удельного государства. Львиная доля его доходов поступала от эксплуатации его личных земель; экономическое могущество князя основывалось на его oikos'e, его дворцовой собственности, обрабатываемой и управляемой рабочей силой, составленной в одних княжествах по большей части, а в других исключительно из несвободных людей, холопов. Холопы брались из двух основных источников. Одним была война; многие холопы являлись пленниками или потомками пленников, захваченных в столь часто происходивших в удельный период набегах на соседние княжества и вылазках в лесную глушь. Другим источником была беднота, которая либо понуждалась идти в кабалу по неуплате долгов, либо попадала в нее добровольно в поисках покровительства и защиты. Исторический опыт подсказывает, что в хозяйстве, основанном на рабском труде, решающим фактором бывает предложение, а не спрос, то есть хозяйство такого типа может появиться из-за наличия большого числа рабов, для которых надо изыскать работы. [Рабовладельческое хозяйство Америки составляет исключение из этого правила. ] Разрыв торговли с Византией, где имелся большой спрос на рабов, образовал в России XII–XIII вв. излишек живого товара. Известны случаи, когда вслед за успешной военной кампанией пятерых рабов продавали за стоимость одной козы. Такой избыток, вероятно, давал удельным князьям очень сильный побудительный мотив для поворота к эксплуатации земли. Основным занятием в дворцовом хозяйстве удельного князя было хлебопашество. Удовлетворить нужду княжеского двора в зерне было нетрудно, а излишки его девать было почти некуда; кое-что закупал Новгород, однако и его потребности были ограничены, а что касается перегонки его на спиртное, то этому искусству русские выучились у татар только в XVI в. Энергия в основном уходила в промыслы, увлечение которыми превратило иные княжеские дворы в оживленные коммерческие предприятия. Нижеследующее описание относится к более поздней эпохе, однако в своих главных чертах оно действительно и для удельного периода:

Резиденция князя в XV в., будь то Москва, Переяславль-Рязанский, Можайск или Галич, являлась не только политическим центром государства, но и центром обширного княжеского хозяйства, тем, чем в частной вотчине является хозяйский двор, хозяйская усадьба. В духовных грамотах московских князей Москва-усадьба нередко даже заслоняет собою Москву — столицу княжества. Москва XV в. окружена кольцом рассыпанных по берегам Москвы-реки и Яузы сел, деревень и починков, принадлежащих великим и удельным князьям; на посаде и в городе расположены их дворы, сады и псарни, целые слободы княжеских мастеров, огородников, садовников; на Яузе, на Неглинной, на Клязьме рядами тянутся княжеские мельницы. Вдоль низких берегов Москвы-реки и Ходынки раскинуты обширные заливные луга и покосы, принадлежащие им. Окрестности Москвы заселены княжескими оброчниками и купленными людьми, княжескими промышленниками — бобровниками, сокольничими, псарями, конюхами. За Москвой-рекой тянутся бортные леса, Добрятинская борть с разбросанными по ней деревнями княжеских бортников (пчеловодов). Среди всех этих сел и деревень, садов и огородов, псарен и мельниц Кремль, наполовину застроенный княжескими дворами, с их службами — дворцами и житницами, с сокольней и с дворами портных и мастеров, носит яркие черты большой усадьбы, господствующей над всей этой пестрой картиной княжеского хозяйства. Такой же характер большой усадьбы носили и прочие княжеские резиденции: в Переяславле, столице Рязанского княжества, тот же ряд княжеских дворов; под городом княжеские мельницы, поля и луга; на посаде сидят принадлежащие князьям рыболовы и ястребники, за городом — их бортники окологородные. [С. В. Бахрушин, «Княжеское хозяйство XV и первой половины XVI в.», в его Научные труды, М., 1954, II, стр. 14]

Управление этими сложными хозяйствами вверялось дворовому штату княжеской усадьбы, который тоже состоял в основном из холопов; однако и вольные люди на таких должностях находились в полукабальном состоянии в том смысле, что не могли уйти от хозяина без разрешения. Главным управителем двора был «дворецкий», или «дворский»; под его руководством служили всякие люди, надзиравшие за конкретными источниками дохода: один смотрел за бортями, другой заведовал садами, третий — соколами. Доходная собственность носила название «путь», а надзиравший за нею управитель звался «путным боярином», или «путником». Путному боярину выделялись деревни и промыслы, на счет доходов с которых он кормился со своим штатом. Административные функции на княжеском дворе организовывались по хозяйственному принципу, то есть путный боярин творил суд и расправу и командовал холопами и прочими крестьянами в своем собственном хозяйственном ведомстве. Он обладал такой же властью над жителями деревень и городов, назначенных в его личное кормление.

За пределами княжеского владения управление было сведено до минимума. Светские и церковные землевладельцы обладали широкими иммунитетами, позволявшими им облагать податями и судить население своих поместий, тогда как у черных крестьян было самоуправление в виде общинных организаций. Однако постольку, поскольку имелась необходимость отправлять определенные публичные функции (например, собирать подати, а позднее, после татарского завоевания, — дань), они вверялись дворецкому и его штату. Таким образом, дворцовая администрация выступала в двойном качестве: главное ее дело управление княжеским хозяйством — по необходимости дополнялось руководством всем княжеством в целом, что является непременной чертой всех режимов вотчинного типа.

Как и можно было ожидать, холопы, на которых были возложены административные обязанности, вскоре отмежевались от занятых физическим трудом собратьев и составили касту, находящуюся где-то на полдороге между вольными и подъяремными людьми. В некоторых источниках эти две категории определяются как «приказные» и «страдные» люди. В силу своих обязанностей и предоставляемой им власти первые составляли как бы низший разряд знати. В то же время официально у них не было вообще никаких прав, и свобода передвижения их была строго ограничена. В договорные грамоты удельных князей обычно вносились пункты, обязывающие договаривающиеся стороны не переманивать друг у друга дворовых слуг, обозначавшихся такими именами как «слуги подворские», «дворные люди», или, коротко, «дворяне». Эта группа людей впоследствии сделалась ядром главного служилого класса Московской Руси и России периода империи.

Так обстояло дело в частных владениях удельного князя. За пределами своего поместья князь обладал ничтожно малой властью. С населения в целом ему не причиталось ничего, кроме податей, и оно могло, как ему заблагорассудится, переселяться из одного княжества в другое. Право вольных людей бродить по Руси твердо укоренилось в обычном праве и было официально признано в договорных грамотах князей. Существование его, разумеется, являло собой аномалию, ибо, хотя приблизительно с 1150 г. русские князья превратились в территориальных властителей с сильно развитой владельческой психологией, дружинники и простолюдины, живущие на их земле, продолжали вести себя так, как будто Русь все еще остается собственностью всей династии. Первые поступали на службу, а вторые арендовали землю там, где условия были им больше по душе. Разрешение этого противоречия является одной из главных тем Московского периода русской истории. Произошло это разрешение лишь в середине XVII в., когда московские правители — к тому времени цари всея Руси — сумели, наконец, заставить и военно-служилый класс, и простолюдинов сидеть на месте. До этого же на Руси были оседлые правители и бродячее население. Удельный князь мог облагать податью жителей всего своего государства, но не мог указывать ее плательщикам, как им жить; у него не было подданных и, следовательно, не было публичной власти. Помимо князей, единственными землевладельцами северо-восточной Руси в средние века были духовенство и бояре. Разбор церковной собственности мы отложим до главы, посвященной церкви (Глава 9), а здесь коснемся лишь светского землевладения. В удельный период термин «боярин» обозначал светского землевладельца, или сеньора. [В начале XVII в. оно стало обозначать почетный чин, жалуемый виднейшим царским приближенным (числом не более тридцати), обладание который давало право заседать в царской Думе. Здесь и далее слово «боярин» используется в своем первоначальном смысле. ] Предки этих бояр служили в дружинах киевских князей. Находя, подобно им, все меньше и меньше возможностей нажиться на заграничной торговле и грабительских набегах, они повернулись в XI–XII вв. к эксплуатации земли. Князья, будучи не в состоянии предложить им жалованье или добычу, теперь раздавали им землю из своих громадных запасов необработанной пустоши. Эта земля жаловалась в вотчину; иными словами, владелец мог отказывать ее своим наследникам. Статья 91-я «Русской Правды» (Пространная редакция), свода законов, относящегося к началу XII в., заявляет, что если боярин не оставит после себя сыновей, владения его переходят не в казну, а к дочерям; эта установка указывает, что к тому времени бояре были абсолютными собственниками своих владений. По всей видимости, бояре пользовались рабским трудом меньшие, чем князья. Большую часть земли они сдавали в аренду съемщикам, иногда оставляя небольшую ее долю себе для непосредственной эксплуатации холопами или арендаторами, отрабатывающими ренту («боярщина», позднее укороченная в «барщину»). Поместья покрупнее были копией княжеских хозяйств и, подобно им, управлялись штатом домашних слуг, организованных по «путям». Богатые бояре были практически суверенными правителями. Управители княжеского хозяйства редко беспокоили их людей; иногда это официально запрещалось им иммунитетными грамотами.