Мой коллега Карл Кейс создал индекс цены на землю в районе Бостона за длительный исторический период, используя данные бюро Norfolk County Registry of Deeds о регистрации сделок купли-продажи недвижимого имущества, в которых были пометки типа «наличие необработанного участка земли без построек», т. е. без упоминания о каких-либо сооружениях или улучшениях. Таким образом, он смог очистить индекс цен от влияния изменений качественных характеристик дома. Он обнаружил, что с 1900 по 1997 г. реальный годовой рост цен за квадратный фут земли составил 3,9 %. Это намного больше, чем индекс цен в выборке, а также темпы роста ВВП в реальном выражении{31}.

Есть одно известное исследование цен на землю в Чикаго экономиста Гомера Хойта – «Стоимость земли в Чикаго за последние сто лет» (One Hundred Years of Land Values in Chicago), изданное в 1933 г. Хойт также обнаружил точки весьма значительного роста цен на землю. Например, согласно представленной им информации, с 1877 по 1931 г. стоимость многих участков в районе Стейт-стрит и Мичиган-авеню (главные улицы в центре города) росла на 5,9 % в год в реальных ценах, скорректированных на инфляцию, т. е. в общей сложности стоимость участков увеличилась в 22 раза{32}.

Но, безусловно, представленные цифры по Бостону и Чикаго вряд ли можно экстраполировать на весь рынок недвижимости Соединенных Штатов. Они настолько же нетипичны для рынка недвижимости Северной Америки, насколько Microsoft в свое время была типичным стартапом. Успешное развитие этих городов было столь неожиданным, что мало кто мог его точно спрогнозировать. Для самого Хойта невероятный рост Чикаго был также сюрпризом. По его словам, «развитие Чикаго в XIX в. невозможно сравнить ни с каким городом, имеющим миллионное население, – ни в прошлые века, ни в нынешнее время… Ему понадобилось всего 100 лет на то, чтобы догнать Париж по численности жителей, тогда как последний шел к этому 20 веков»{33}.

Более того, цены на землю не совсем адекватно отражают ситуацию с ценами на жилье, поскольку на них еще влияют и его конструкционные особенности. В прошлом стоимость земли занимала мизерную долю в стоимости жилья, поэтому цены на землю могут быть достаточно высоки в успешно развивающихся городах, но при этом не вызывать существенного роста цен на недвижимость.

Даже беглый взгляд на ситуацию с недвижимостью должен убедить нас в том, что за десятилетия жилье не слишком подорожало. Люди живут в более просторных квартирах и домах и владеют большей собственностью, чем раньше; все больше людей живет в собственных домах, а дети все чаще покидают родительский дом и обзаводятся своим жильем еще до свадьбы{34}. Каким образом они могли бы себе это позволить, если бы цены на жилье стремительно росли? Это говорит о том, что в Соединенных Штатах рост цен на жилье в реальном выражении должен быть ниже роста реальных личных доходов на душу населения, который с 1929 по 2003 г. составлял 2,0 % в год.

Напрашивается вывод, что на фоне некоторой неуверенности относительно фактической траектории изменения цен, многое указывает на то, что реальная средняя оценочная стоимость большей части жилья, скорее всего, безнадежно занижена.

Читателя может озадачить тот факт, что приведенные данные за столь продолжительный период времени показывают слишком небольшое увеличение цен на жилье в США в реальном выражении. Распространенное мнение о том, что цены на недвижимость растут всегда и сильно, настолько укрепилось в нашем сознании, что в Японии, Корее и Китае даже появилось такое выражение, как «миф о недвижимости». Но количество свободных земель сокращается, а цена на нее постоянно увеличивается, так как растет население и уровень благосостояния, не правда ли?

На самом деле, такое теоретическое обоснование того, что цены на жилье могут повышаться быстрее, чем в целом на потребительском рынке, нельзя назвать достаточно убедительным. Технический прогресс в строительной индустрии, где постоянно растет уровень механизации, возможно, происходит быстрее, чем в других секторах экономики, к примеру, в таком, как сфера обслуживания. Методы работы парикмахеров, учителей, юристов и адвокатов за многие десятилетия практически не изменились, тогда как появление новых материалов и оборудования, сборного строительства, а также технологии строительства многоэтажных зданий способствовали удешевлению процесса возведения жилья. Если строить дома можно дешевле, то и цена на них должна снижаться относительно цен на другие товары.

В ряде городов на рис. 2.2, таких как Кливленд, Милуоки и Феникс, достаточно большое предложение земель. Кливленд – один из менее успешных в экономическом плане регионов США, где спрос на землю относительно невысок. Милуоки – последний большой город выше Чикаго, за которым расположены лишь обширные сельхозугодия. Самым поразительным является наличие свободных земель в Фениксе. Подлетая к городу, можно из иллюминатора самолета увидеть вокруг него обширные территории необработанных земель. Более того, все знают, что, несмотря на то, что город находится в пустыне, река Колорадо щедро снабжает Феникс водой, при этом тарифы на воду достаточно низки. Но не все то золото, что блестит. Ошибиться очень легко. Скажем, приехав в Лас-Вегас, мы найдем много свободной земли, но вся она принадлежит правительству США, а Бюро по управлению государственными землями не торопится выделять большие территории под новую застройку. Неудивительно, что цены на жилье в Лас-Вегасе – в отличие от Феникса – активно росли.

Девелоперы, рассматривающие Кливленд, Милуоки или Феникс в качестве перспективных площадок, порой жалуются на нехватку там земли под застройку, а также на препятствия, создаваемые борцами за охрану окружающей среды или ассоциациями соседей. На самом же деле речь идет о нехватке площадок в центральных районах, где они предпочитают строить.

Во всех этих городах кривая цен на жилье не отклоняется слишком сильно от кривой затрат на строительство. И это не должно удивлять. Если бы цены на жилье значительно превышали затраты на строительство, это было бы стимулом для строителей возводить больше домов, а стабильное увеличение предложения продолжалось бы до того момента, пока его избыток не опустил бы цены до уровня стоимости жилья.