Удивительно, что до второй половины ХХ в. тема цен на жилье не была темой постоянных разговоров. Это доказывает и даже отчасти объясняет тот факт, что регулярное составление индекса цен на готовое жилье в США и публикация его в СМИ отсутствовали до 1968 г., т. е. до момента, когда ведущие газеты стали размещать у себя данные по средним ценам на готовое жилье, предоставляемые Национальной ассоциацией советов по недвижимости{35}. Пока мы с Карлом Кейсом не разработали метод расчета взвешенного по стоимости арифметического индекса повторных продаж, используемый для составления индексов цен для ведущих городов США, и не опубликовали на эту тему несколько статей в конце 1980-х, качественного индекса цен на готовое жилье вовсе не существовало. Позднее данная методика была взята на вооружение ипотечными агентствами Fannie Mae и Freddie Mac, а также Офисом федерального надзора за жилищным предпринимательством США и другими.

На соотношение цены на недвижимость и арендной платы (аналог коэффициента цена-прибыль, который используют инвесторы для проверки фондового рынка на переоцененность или недооцененность) новостные СМИ не обращали особого внимания до того момента, пока журнал The Economist не стал в начале нового века его публиковать.

Таким образом, качественная информация о ценах – информация, которая могла бы способствовать возникновению иррационального оптимизма, – была недоступна общественности практически до конца ХХ в. До этого газеты лишь изредка писали об изменениях цен и при этом обычно приводили либо какие-то случайные факты, либо мнения агентов по недвижимости. Но даже такие материалы появлялись нечасто, очевидно, из-за отсутствия большого интереса читателей к ценовым трендам на национальном рынке жилья{36}.

До 1960-х гг. из всего массива информации о рынке жилья общественность больше интересовали непомерные ставки арендной платы, которые владельцы домов могли требовать со своих арендаторов, чем изменение цен на частные дома. Люди жили в условиях не столь явной капиталистической экономики, и мало кто думал, что их благосостояние в значительной степени зависит от наличия собственности.

До второй половины ХХ столетия внимание общественности было приковано к вопросам контроля над арендными ставками и жилищных кооперативов, в рамках которых его члены могли купить долю в многоквартирном доме, управляемом ими совместно. Глядя на такие явные примеры интервенций на рынках как со стороны государства, так и со стороны отдельных групп, люди, вполне возможно, считали, что власти сделают все, чтобы цены на жилье не вышли из-под контроля.

И хотя контроль над арендными ставками и жилищные кооперативы существуют и по сей день, идеалистическое отношение к ним практически сошло на нет. В последние десятилетия наше общество стало больше склоняться к рыночным решениям экономических проблем, а не к интервенциям и контролю, что привело к тому, что людей стала больше беспокоить возможная нестабильность цен на жилье, и, следовательно, они чаще реагируют на это, что и способствует возникновению пузырей.

Поиск в англоязычных газетах по базам данных ProQuest с 1740 г. и Lexis-Nexis с 1970-х гг. примеров использования понятий «пузырь на рынке жилищного строительства» или «пузырь цен на жилье» по всему миру показал, что они вошли в обиход лишь после краха фондового рынка в 1987 г. (когда уже вовсю говорили о пузырях, а во многих странах весьма активно росли цены), но только на короткое время. Вновь они появились в лексиконе людей уже в конце 1990-х, а после 2000 г. упоминались вообще постоянно.

Раньше все было проще: копили деньги, а затем покупали квартиру или дом. Покупка жилья была частью сценария обеспечения нормальной жизни, и никто даже не думал о том, как впоследствии может измениться цена. Возросшая роль как спекулятивных рынков жилья, так и прочих рынков в корне изменила нашу жизнь. Ценовая активность, которая раньше была локальной и зависела в первую очередь от строительства автомагистралей, каналов или железной дороги, превратилась в национальную и даже международную и теперь стала частью историй об эре новой экономики. Изменчивость поведения цен на жилье – признак изменчивости отношения общества к стоимости недвижимости и возросшего интереса к спекулятивной динамике цен.

Чтобы понять секрет относительной волатильности цен в таких городах, как Бостон и Лос-Анджелес, в сравнении, например, с Милуоки и Фениксом, нам необходимо провести более глубокий анализ. В следующей части книги я представлю теорию пузырей, которая справедлива как для фондового рынка, так и для жилищного строительства и, фактически, для любого спекулятивного рынка. Согласно этой теории, существует множество причин подобного явления, и это невозможно объяснить просто и однозначно. Тем не менее у теории все же есть основная концептуальная модель – модель обратной связи – простая и важная для понимания динамики изменения цен. Далее я рассмотрю теорию о пузырях с разных точек зрения.

Что же в конечном счете заставило так усиленно расти фондовые рынки многих стран с 1982 и до 2000 г., момента достижения пика? Почему, даже после значительной коррекции, цены на них до сих пор столь высоки? Что вызвало бум на рынках недвижимости во многих городах мира после бума на рынке ценных бумаг? Чтобы ответить на эти вопросы, мало сказать лишь, что в целом рынки подвержены приступам иррационального оптимизма. Мы должны определить, какие внешние факторы заставили рынки так себя вести.