– с закономерным ухудшением качества строительства. Больше всего домов этого периода датировано датой 1917 года – это не год строительства, а год, когда новые власти поставили жилые дома на учет – фактические эти дома были построены в период 1905-1915 годов.

Изучайте историю дома. Изначально, доходные дома делились на 3 класса в зависимости от предполагаемых арендаторов. Отдавайте предпочтение высшему классу, изначально предназначенному для сдачи в аренду высокопоставленным чиновникам и богатым купцам.

Старайтесь избегать домов с деревянными перекрытиями и давним годом капительного ремонта.

Благодаря расположению в наиболее премиальных локациях Москвы, доходные дома до реконструкции в основном относятся к классу «бизнес», а после реконструкции попадают в зависимости от характеристик дома в классы «премиум» и «элит». Представляют значительный инвестиционный интерес и рекомендуются к покупке.

Период конструктивизма (1923-1930)

В течение 5 лет после революции 1917 года, жилищное строительство в Москве практически не велось. Новый период жилищного строительства стартовал в 1923 году, продлился до 1930 и вошел в историю под названием «советский конструктивизм». Наиболее известными архитекторами-конструктивистами были братья Веснины, Борис Великовский, Аркадий Лангман, Георгий Олтаржевский, Моисей Гинзбург, Владимир Кильдишев, Владимир Маят, Константин Мельников, Евгений Шервинский, Илья Голосов, Иван Леонидов, Лазарь Чериковер, Владимир Татлин, Алексей Щусев и Борис Иофан.

Выдвинув лозунг: «Пространство, а не камень – материал архитектуры», конструктивисты первыми в мире предложили концепцию жилых районов взамен точечной застройки отдельных зданий. Новый подход заключался в формировании комфортного пространства для жизни – районов с жилыми зданиями и объектами культуры и быта.

Второй тезис конструктивистов «Функция определяет форму» задало вектор развития жилищного строительства на весь 20 век, породив необъятные кварталы прямоугольных коробок для размещения максимального количества людей.

Настоящим прорывом конструктивистов стало создание Хавско-Шаболовского жилого массива, сохранившегося до сих пор. Жилые дома необычной формы, стоявшие на фоне гигантской Шуховской башни, создавали футуристический пейзаж и были олицетворением коммунистического будущего в глазах москвичей.

В период конструктивизма индивидуальные жилые дома практически не строились, единственным исключением, сохранившимся до наших дней, был «Поселок Художников» на Соколе – кооперативный поселок, основанный в 1923 году.

Многоквартирные дома были представлены типовыми постройками в так называемых «рабочих поселках» и отдельными премиальными проектами.

Рабочие поселки. В Москве было построено около 40 «рабочих поселков», значительная часть которых сохранилось до настоящего времени. Большинство из этих домов попали под программу реновации, но некоторые «рабочие поселки» будут сохранены в качестве памятников исторического наследия: Дубровка, Абельмановская застава, Нижняя Пресня (Мантулинская), Усачевка, Русаковка, Дангуэровка.

Премиальные проекты:

Дом на Набережной (улица Серафимовича 2);

Дом артистов МХАТ в Брюсовом переулке;

Дом Госстраха на Малой Бронной;

Дом Наркомфина (Новинский бульвар 25 полностью реконструирован – дом «премиум-класса»);

Гостиница Москва (Охотный ряд 2, полностью реконструирована с сохранением прежней архитектуры, в продаже апартаменты «премиум-класса»);

Дом Моссельпрома (в настоящее время нежилой);

Административно-жилое здание спортивного общества «Динамо» (в настоящее время нежилое).

Сталинский период (1930-1955)

Новый период в истории жилищного строительства Москвы начался в 1935 году с постановления правительства «О генеральном плане реконструкции Москвы». В соответствии с генпланом, территория города увеличилась более чем вдвое (с 285 до 600 кв.км). В состав города вошли значительные территории на Юго-Западе (современные Раменки, Черемушки, Очаково-Матвеевское), Западе (Кунцево, Фили-Давыдково, Хорошёво, Щукино), Востоке (Измайлово).

Значительную роль в формировании нового градостроительного облика сыграла программа обводнения Москвы. Начатая в 1932, программа была полностью реализована в 1937 году. Окончание программы позволило Москве полностью избавиться от дефицита воды для промышленных и бытовых нужд. Реализация программы сильно изменила существующий ландшафт: на карте Москвы появились Химкинское водохранилище и канал им. Москвы, Северный и Южный речные порты, сильно изменились границы Москва-реки.

В архитектуре сталинский период обычно известен как «сталинский ампир», хотя непосредственно к «ампиру» относятся дома послевоенного периода (1945-1955 гг.). Довоенная сталинская архитектура представляла собой в основном возвращение к дореволюционному русскому классицизму, хотя строились отдельные дома и в других стилях ( в основном, конструктивизма и ар-деко).

Архитектурными символами сталинской архитектуры стали всемирно известные 7 сестер – 7 величественных небоскребов, возведенных в послевоенное время – здание МИД, здание МГУ, Здание на площади Красных Ворот, гостиницы «Ленинградская» и «Украина», дома на Кудринской Площади и Котельнической набережной. 4 из 7 сталинских высоток – являются жилыми и в них можно приобрести квартиры или апартаменты.

Сталинский период продлился с 1935 по 1955 годы, а «позднесталинские» серии типовых кирпичных домов возводили до начала 60-х годов.

Премиальные проекты домов делились на 2 класса «номенклатурные» (для представителей органов государственной власти, Министерства Обороны, видных деятелей науки и искусства) и «директорские» – для руководства предприятий. Каждый из этих домов возводился по индивидуальному архитектурному проекту.

«Номенклатурными» домами» ( т.е. премиальной застройкой сталинского периода) наиболее активно застраивались Тверская улица, Ленинский и Кутузовский проспекты, Фрунзенская, Смоленская и Ростовская набережные, Садовое кольцо и Проспект Мира. Этот тип домов также зачастую называют «фасадными», так как дома в основном строились вдоль оживленных автомагисталей и имели богато украшенные фасады

«Директорские» дома строились на Варшавском шоссе, в Алексеевском районе, на Северо-Западе Москвы.

Наиболее известные архитекторы жилых домов сталинского периода:

Аркадий Мордвинов – Гостиница «Украина», «Дом под юбкой» (Тверская 17), Тверская 2, Тверская 4, ряд домов на Ленинском проспекте и Фрунзенской набережной;

Дмитрий Чечулин – Жилой дом на Котельнической набережной, Кутузовский проспект 18, Ленинский проспект 12, Ленинский проспект 16;

Иван Жолтовский – Дом НКВД (Смоленская площадь 11/13), Ленинский проспект 11, Рижский проезд 3;

Алексей Щусев – Дом Академика (Ленинский проспект 13), Дом Архитекторов (Ростовская набережная 5);

Лев Руднев – «Генеральский дом» (Дом Министерства Вооруженных сил СССР по адресу Гончарная 26);

Александр Жуков – «Дом Знаменитостей» (Тверская 9);

Евгений Рыбицкий – Дом офицеров МГБ (Земляной Вал 46-48);

Алексей Душкин – административно-жилое здание на Красных Воротах;

Зиновий Розенфельд – ряд домов на Кутузовском проспекте и Варшавском шоссе;

Леонид Поляков – дома на набережной Тараса Шевченко;

Константин Джус-Даниленко – дома на Фрунзенской набережной, проспекте Мира и улице Авиамоторной.

Список наиболее известных и престижных сталинских домов выглядит следующим образом:

Дом знаменитостей (Тверская 9)

Гостиница «Украина» (Кутузовский проспект 2/1с1)

Кутузовский проспект 18

Дом офицеров МГБ (Земляной Вал 46-48)

Дом под юбкой (Тверская 17)

Дом писателей (Лаврушинский переулок 17)

Тверская 4

Жилой дом Министерства ВС СССР (Гончарная 26/32)

Жилой дом Наркомата обороны (Гончарная 38)

Жилой дом на Кудринской площади (Кудринская площадь 1)

Жилой дом Военно-Инженерной академии (Подколокольный переулок 16/2)

Жилой дом на Котельнической набережной (Котельническая набережная 1/15)

Дом НКВД (Смоленская площадь 11/13)

Дом архитекторов (Ростовская набережная 5)

Дом академиков (Ленинский проспект 13)

Ленинский проспект