Так продолжалось на протяжении XII–XIII вв. В реестре недвижимости венецианцев и генуэзцев перечислены палаццо и меблированные комнаты, пустовавшие большую часть года, которые снимались всего лишь на сезон, когда приходил торговый флот. Но облик итальянских кварталов постепенно менялся.

Начальный период существования итальянских поселений, который можно условно назвать «периодом зимовки», постепенно завершался. Во второй половине XII в. численность итальянского населения стала более или менее стабильной. Иногда процесс заселения зависел от характера привилегий. Примером этого мог служить портовый город Тир. В соответствии с договором, заключенным между патриархом Вармундом в 1123 г. (в отсутствие плененного короля Балдуина II) и дожем Венеции, треть города и его окрестностей была передана коммуне Венеции. Этот договор скрупулезно соблюдался, и треть всех деревень в сеньории стала владением Венеции, как и квартал в северной части города вблизи порта (южный порт, известный в прошлом, к тому времени заилился). Венеция передала своим соотечественникам во владение несколько деревень в обмен на выполнение тех феодальных повинностей (исключительный случай), которые коммуна несла перед королевством. Так, группа венецианских поселенцев, владельцев земли, осталась в Тире, вследствие чего число итальянцев в городе резко увеличилось. Члены коммуны арендовали у местных коммунальных властей дома, дворы, виноградники и места торговли на рынках, тем самым получая статус постоянных жителей. Они исполняли роль посредников между владельцами прибывавших кораблей и приезжими купцами и местными деловыми людьми. Купцы все чаще оставались на зиму на Востоке и селились там. Так поступали агенты крупных купеческих и банкирских домов, часто родственники и партнеры в торговых компаниях.

Из тех купцов, что часто посещали приморские города, правление той или иной коммуны выбирало своих официальных представителей в страны Леванта. Время их пребывания на посту представителя с титулом «консула» или «виконта» было кратким, не более одного-двух лет. Но после падения Первого королевства (1187) и во время реставрации почти сразу же (1 192) всеми основными коммунами была введена более централизованная система. Отныне главный бальи (bailli general) в Акре представлял венецианцев; ему подчинялись все бальи (baillis) в латинском Леванте. В то же самое время генуэзцы назначили «генерального консула» для Сирии, тогда как Пиза, которая вначале назначила двух «генеральных консулов», сократила их число до одного, в подчинении которого были местные чиновники.

В начальный период чиновники назначались из местных купцов и, возможно, с их участием. Позднее они присылались непосредственно из метрополии. Однако было вполне логично и практично, что назначавшиеся должны были знать Левант. Часто их выбирали из левантийских купцов.

Таким образом, в королевстве крестоносцев начал складываться некий местный итальянский патрициат, который имел деньги и политическую власть. Чиновники, естественно, выбирались из самых богатых купцов, чью власть поддерживали к тому же родственники в итальянской метрополии. Участники этих влиятельных групп оставались жить в Леванте. Очень часто их сыновья отправлялись в Италию для заключения выгодной партии. Приданое невест состояло из товаров и других вложений. Потом они возвращались в Акру и другие порты королевства. Образовались своего рода левантийские филиалы Венеции, Пизы и Генуи; здесь говорили на итальянских диалектах, существовали итальянские обычаи и церкви. В XIII в. члены генуэзских «консульских» семейств, таких как да Вольта, высшей аристократии города, поселились на Востоке. Также здесь были представлены все известные венецианские фамилии – Контарини, Дандоло, Морозини и другие, которые дали своему городу дожей, капитанов, советников и сенаторов. История некоторых семейств прослеживается на протяжении трех поколений в Латинском королевстве.

Привилегии коммун, которые даровались еще во время 1-го Крестового похода, сохранялись и передавались по наследству. Было необходимо сохранять свою национальную идентичность. Автономия коммун и торговые привилегии обеспечивали итальянцам подавляющее преимущество над всеми местными франкскими купцами. Поэтому было вполне естественным намерение королей Иерусалима в середине XII в. ограничить существовавшие привилегии. Их усилия имели лишь частичный успех. Святой Престол, находившийся под сильным давлением Венеции и Генуи, которых называли, соответственно, Serenissima и Superba, призвал королей к порядку. Генуя, поступив бестактно, даже воздвигла позолоченный монумент рядом с Гробом Господним с перечислением всех своих привилегий! Купцов с трудом удалось изгнать из храма. Все же некоторые короли брали верх над итальянцами и ограничивали их привилегии по причинам безопасности и политическим соображениям. Так, например, Генрих II Шампанский (король Иерусалима в 1192–1197 гг. Генрих I) разрешил остаться в Акре только 30 пизанским семействам. С другой стороны, в минуты опасности старые привилегии возобновлялись и даже расширялись. Конрад Монферратский, осажденный в Тире в 1190 г., подтвердил старые и даровал новые привилегии коммунам, и незадачливый Ги де Лузиньян подтвердил их verbatim (дословно). Когда восходила новая звезда на политическом небосклоне, как это было в случае с королем Франции Людовиком IX Святым, коммуны собирали все свои привилегии en gros (в целом) и просили об их подтверждении со стороны короля.

Корона не могла ни отменить привилегии, ни поставить коммуны под свое начало, но старалась, как могла, пресечь наиболее явные случаи злоупотребления правами. Хотя представителям национальных коммун было запрещено законом обладать феодами и сдавать в аренду городскую землю, им удавалось добиться этого посредством брака, наследования и коммерческих сделок, в результате которых коммуны приобретали землю или дома, принадлежавшие к вышеозначенной собственности, вне границ своего квартала. Венецианцы, генуэзцы и пизанцы имели двойную выгоду. Они приобретали местную собственность и в то же время пользовались коммунальными льготами. Всеобщая неопределенность в вопросе прав собственности в Средние века, их зависимость от личного статуса и, как в данном случае, от экономического и политического положения коммун создавали невообразимую путаницу. Это приводило к конфликтам не только с королевскими властями, но и внутри самих коммун. Некоторые спорные дела, переданные на рассмотрение арбитражного суда, протоколы которых сохранились до наших дней, свидетельствуют о том, что адвокаты имели специальный день, посвященный рассмотрению сложных вопросов юриспруденции. Как бы то ни было, такие осложнения указывали на то, что часть городских или земельных налогов проходила мимо правителя города и короля. Последний, согласно византийской практике середины XII в., настаивал, что членам коммун следует отказаться или от своей новой собственности и платить обычные налоги, или от своих привилегий и стать гражданами. Проблема так и не была разрешена, и даже уже в XIV в. после потери королевства короли Кипра все еще продолжали биться над ее разрешением.

К большой тройке – Венеции, Генуе и Пизе – примыкали все прочие итальянцы. В стремлении воспользоваться привилегиями пизанцев купцы со всей Тосканы заявляли о себе как о гражданах Пизы. Признанные таковыми правлением коммуны, они получали все ее права. Тосканские купцы, в свою очередь, признали право юрисдикции пизанцев над собой и своей собственностью на протяжении всего того времени, что они оставались на Востоке. Естественно, что подобное имело место и в случае с другими коммунами.