еще два раза? Вот он и подумал: «Напишу-ка я об этом вопиющем случае в газету». Ну и там приписка: «Ферма моя, этот гаденыш мне не заплатил, будь он проклят».

Видно, что ипотека была развита не очень. Бедняге потребовалось давать объявление в газету, чтобы объяснить, что произошло. Не существовало достоверного способа проверить право на собственность. Сраный ковбой, который купил ферму у мистера Корнуэлла, на самом-то деле ее не выкупил, но никто об этом не знал. Поэтому он мог обманывать других парней своим длинным лассо.

Вот почему ипотечных кредитов было немного. Закон был непонятный, организации не могли четко обозначить права на собственность. Как можно выдать кредит, если ты не знаешь, реальный ли перед тобой владелец фермы или там у него еще куча каких-то бешеных ковбоев, которые считают, что это их корова и они ее доят?

И аж до конца 19-го века американское правительство не могло по-человечески обеспечивать право собственности – по крайней мере, обеспечивать достаточно для образования цивилизованного рынка внутри страны. Не говоря уже о международном рынке. И в 1872 году в Германии[26] государство придумало закон Грундбуха (не подумайте, что еврей) – это, по-нашему, всего лишь «Книга о Земле», где было написано, кто, где и чем владеет. К концу 19-го века этот закон уже работал по всей территории Рейха. В США ничего подобного еще не было.

На протяжении 20-го века многие страны приняли эту тему, и права на собственность стали достаточно прозрачными для того, чтобы брать ее в залог. Поэтому реально ипотека начала развиваться буквально 100 лет назад. Есть такой перуанский экономист – Эрнандо де Сото, – он написал книгу «Загадка капитала». Она о развивающихся странах. Эрнандо толкает тезис о том, что проблема признания права на собственность – та самая, что и в американской газетенке 18-го века, – ключевая и играет огромную роль и по сей день. Вообще Эрнандо де Сото (ему уже под 80) дичайше клеймит бюрократизм, за что мне очень нравится. По его мнению, теневая экономика – это следствие неэффективного госуправления, сраной бюрократии, неправильных налогов и негодной регистрации прав на собственность. И я с ним полностью согласен. Он даже под Арабскую весну подвел экономическое обоснование и рассказал новым арабским правительствам о том, что первым делом надо делать честные открытые реестры собственности. Блокчейн в помощь!

Во многих странах мира (если не в большинстве!) до сих пор трудно определить, кто чем владеет. И это проблема. Там нельзя взять нормальную ипотеку и рынок не развивается.

Можно приехать в какой-нибудь африканский городок и спросить – а чье это здание? Кто-то ответит: «Это дом семьи Порошенко, они владеют им уже тысячу лет». Но если вам нужны точные данные, нельзя довериться чьим-то словам. Ведь другой человек может сказать что-то совершенно иное.

Даже сейчас видно, что не везде законы достаточно хороши.

ВО МНОГИХ СТРАНАХПРОСТО НЕВОЗМОЖНОДОКАЗАТЬ, ЧТО БАНКСТАЛ СОБСТВЕННИКОМДОМА, ЕСЛИ ЕГО ХОЗЯИНПЕРЕСТАЛ ПЛАТИТЬ ПОКРЕДИТУ.

Это нельзя доказать даже в суде! Или можно, но на это потребуется 10 лет, и еще столько же, чтобы неплательщика выселили. Короче, либо ишак помрет, либо падишах.

Кажется, что жестоко выселять кого-то из дома, если он не платит по кредиту. Но надо и с другой стороны смотреть. Если таких не выгонять, никто не будет давать ипотечные займы! Какой смысл давать кредит, если тебе его не вернут и дом не отдадут тоже? В этом же весь цимес: если заемщик не платит, кредитор получает заложенный дом.

В целом, процесс, конечно, идет, права собственности развиваются, а кредиторы все чаще могут получить объект недвижимости в случае банкротства заемщика. Этим и объясняется тот рост ипотечного рынка, который случился в конце 20-го – начале 21-го века.

Но пора рассмотреть конкретные институты. Начнем с коммерческой недвиги, а потом перейдем к жилым домам. Говорить будем в основном о США, потому что там рынок самый большой в мире, и традиции стандартизированной ипотеки тоже самые долгие. Там куча законов и регуляторов. Другие страны просто перенимали американский опыт.

7.2. Купи себе «Пятерочку»

Перейдем к финансовым институтам США. Что у нас с коммерческой недвигой? Вот вы идете по улице и повсюду дома. Каким образом ими владеют? Вряд ли вы об этом задумывались. Кто у них хозяин? Я вот об этом постоянно думаю, спать не могу.

На протяжении большей части 20-го века ими владели специальные партнерства. Это не корпорации, о которых я рассказывал ранее. Но тоже юридические лица. Что их отличает? Обычно большинство владельцев недвижимости – конторы небольшие, и они, как правило, не являются частью какой-то другой корпорации. Поэтому налогообложение у них более дружелюбное. Дело в том, что у корпораций есть налог на прибыль, плюс акционеры платят налог на доходы физических лиц с полученных дивидендов. Получается двойное налогообложение. Избежать этого можно, создав партнерство.

Но партнерство доступно только аккредитованным инвесторам. Обычным людям – хер с маслом, а не партнерство. Кто такой аккредитованный инвестор? Попросту говоря, это богатенький буратино, которому не нужна защита всяких комиссий. Величину требуемого капитала определяет SEC[27], сейчас это 1 млн долларов, или доход должен быть немаленький.

Если вы аккредитованный инвестор, можно вложиться в такое товарищество. Доход от сдачи в аренду падает на счет. Это не корпоративный доход, поэтому налог с него надо будет заплатить только один раз – как физическое лицо. Сразу понимаешь: так это ж восхитительно! Не надо платить налог на прибыль! Почему ж тогда все не делают эти товарищества вместо корпораций?

Государство, вестимо, против. Есть жесткие правила по созданию партнерств. Корпорация, например, существует бесконечно (пока не обанкротится или пока ее не купит Баффет), а партнерство – оно рассчитано на 10–20 лет. Покупаете здание, оно амортизируется, приносит ренту, а потом продается, и партнерство закрывается.

Об этом типе собственности