два года, ну или через пять, платишь эти 5 тысяч. Потом можно опять попытаться взять ипотеку. Придешь в банк, и он тебе опять даст 5 тысяч. Такая была схема, банки ее всем предлагали, и она очень распространилась.

Если говорить о теле кредита, понятно, что это большая сумма. Платишь каждый месяц только проценты, а через два года вдруг надо заплатить всю пятеру. Но люди думали, что это ничего страшного – через два года пойду к ним опять, ну а если не дадут – попрошу кредит в другом банке. Я же могу где угодно найти эти пять тысяч? И все работало без особых проблем.

Что же произошло во время Великой депрессии? Две вещи: безработица выросла до 25 % и цены на дома упали сильнее, чем вполовину. К примеру, занял ты 5000 долларов на дом, который стоит 10к, а он стал стоить только 4 тысячи. Прошло два года, идешь в банк – пора рефинансировать кредит. Приходишь, говоришь – ну вот, я безработный, а мой дом сейчас стоит $4000. Банк тебе говорит – ну извини, не шмогла, кредит я тебе больше не дам. Что происходит? Дом надо продавать, ты банкрот, все пропало. Первый взнос был 5 штук, а ведь если дом стоил 10, а ты занимал пять, вот первоначальный взнос ты полностью потерял, еще и должен остался. Это происходило с миллионами американских людей, не говоря уже о простых неграх.

7.4. Блеск и нищета аннуитета

В итоге администрация Рузвельта решила, что такой тип ипотеки был какой-то херовый. Поэтому в 1933 году, примерно через год после вступления в должность, Франклин Рузвельт придумал Федеральную Жилую Администрацию. Она пыталась заставить банки опять давать людям в долг на жилье, потому что в стране была просто катастрофа какая-то.

Чтобы вернуть банкам интерес, эта ФЖА начала страховать ипотеки. Если ты (банк) дал кредит на дом, а заемщик не платит, и при этом дом подешевел – ты теряешь деньги. И вот страховка означала, что государство вернет банку разницу. В то же время правительство заявило, что страховаться будут только ипотеки на 15 лет или дольше. Как бы установило стандарт. И еще они заявили, что это не может быть ипотека с выплатой тела кредита в конце. Для рядовых американцев это было неподъемным бременем – заплатить огромную сумму в последний месяц. Поэтому банки заставили амортизировать ипотечный платеж на весь срок кредита – 15 лет.

Такие предложения уже были в 1920-х годах, но для большинства людей они были совершенно непонятны. Народ просто не догонял – как это, амортизировать ипотеку. Ну а это просто-напросто выплачивать часть тела кредита каждый месяц. Тогда в конце не будет огромного платежа. Платишь каждый месяц одинаковую сумму, и в конце – все, превед. Кредит выплачен целиком. Достаешь вставную челюсть, приглашаешь жену на ужин, все хорошо.

Арифметика ипотеки немного сбивает с толку даже сейчас, а уж в 1934 году людям дополнительно требовалось три класса образования. Поэтому объясню на пальцах. В 34-м они начали выдавать пятнадцатилетние ипотеки, что вроде и неплохо, но маловато. А в начале пятидесятых уже появились ипотечные кредиты на 30 лет. Это, конечно, длинный срок. Вот вы женились на какой-нибудь парикмахерше размалеванной, купили дом, детей завели – вам около 25 лет. Если дать вам 30 лет на выплату, в 55 вы уже откинетесь. Жена страшная, ну хоть дети в институт пристроены. И если ставка гарантируется на 30 лет, это же дико круто! Никаких подлых сюрпризов. Вы всегда знаете, сколько платить в месяц.

Вопрос в том, как посчитать этот ежемесячный платеж? Вот у вас ставка, и приведенная к текущему моменту стоимость всего потока ежемесячных платежей и равна сумме кредита. Называется, вы уже поняли, «аннуитет».

Стоимость аннуитета = ежемесячный платеж/ставка×[1–1/(1+ставка)срок]

Срок и ставка всегда в месяцах. Ну, то есть в периодах платежа, но я никогда не слышал о том, чтобы период был другим. Годовую ставку надо поделить на 12, а срок в годах умножить на 12.

Все, что нужно сделать, чтобы подсчитать амортизирующуюся ипотеку, если человек занимает сумму S под r процентов годовых, – надо подставить их в формулу и определить, какой будет ежемесячный платеж. Вот с этим у них были проблемы, поэтому задачку мы еще раз повторим во второй части книги. Потому что и у вас с этим тоже будут проблемы.

До того как появились компьютеры – всего лишь 50 лет назад, – люди использовали готовые таблицы. Я и сам когда-то смотрел синусы по таблицам Брадиса, помните такие? Считать все в столбик им было реально напряжно. И в ипотечной табличке была, например, страница на 10-летний кредит под 5 % – но это скорее исключение, все же срок небольшой. Хотя если заемщики немолодые, вроде и нормально. Пенсионеру кредит на 30 лет давать как-то опрометчиво. Не поминайте лихом, ха-ха-ха!

На странице вычислены все платежи на кредит в 1000 баксов. А если кто-то занимает семь тысяч, вы просто умножаете этот платеж на семь. При ставке в 5 % годовых ежемесячный платеж получается $10,61. То есть они просто посчитали, чему в этой формуле будет равен x при остальных известных нам цифрах.

Дальше идет график платежей. Итак, ежемесячный платеж – $10,61. В таблице было указано распределение амортизации долга и процентов. Вот вы занимаете тысячу и платите $10,61 в месяц. Каждый месяц тело кредита немного уменьшается. Какая часть из ежемесячного платежа – проценты? Это просто: 5 % поделить на 12 месяцев. Из 50 баксов годовых получается $4,17 в месяц, а платеж по телу кредита равен 10,61 – 4,17 = 6,44 доллара.

Из $1000 вы заплатите $6,44, значит, со второго месяца останется выплатить уже $993,56. На следующий месяц проценты рассчитываются исходя из нового тела кредита – а оно уже $993,56, и процентный платеж равен $4,14. Видно, что они уменьшились, ведь долг понемногу выплачивается. Значит, выплата тела