Шаг 3. Сравниваем приведенную стоимость двух потоков

Оба потока в данном случае будут отрицательными, ведь мы используем недвижимость сами и не получаем от нее дохода. Сравнить эти потоки можно через расчет чистой приведенной стоимости (англ. Net Present Value, NPV). Для расчета NPV нужно добавить стоимость недвижимости в конце срока и ставку дисконтирования[18]. Как рассчитывать ставку дисконтирования, можно найти в главе 4 «Кратко о финансах». Рассчитайте приведенную к сегодняшнему дню стоимость обоих потоков. Наименее отрицательный поток и будет наилучшим с финансовой точки зрения решением.

Для жилой недвижимости можно применить более простой метод. Рассчитайте доходность покупки, как если бы вы сдавали квартиру, а не покупали ее себе. Поместите в модель стоимость квартиры, другие расходы на покупку, ремонт и эксплуатацию и доход от сдачи ее в аренду. Рассчитайте ROI (англ. Return on Investment — возврат на инвестиции) такой инвестиции. Например, вы купили квартиру за 10 миллионов, аналогичную квартиру вы бы снимали за 960 тысяч в год. После расходов на налоги, комиссии агентов и эксплуатацию у вас осталось бы 800 тысяч в год. Значит, ROI (доходность инвестиции) = 800 тысяч / 10 миллионов = 8% годовых. Если кредит в банке стоит дешевле (в 2020 году это так из-за резкого снижения ставок в связи с пандемией), то имеет смысл взять такую ипотеку и купить квартиру. Если дороже (в России ставки по ипотечным кредитам обычно выше, чем доходность от сдачи в аренду, на Западе часто наоборот), то эффективнее будет арендовать такую квартиру. Также нет смысла покупать недвижимость в собственность, если у вас есть альтернативные варианты с более высокой доходностью. Например, ваш собственный бизнес приносит вам хорошую прибыль или вы эффективно инвестируете и зарабатываете больше на других инструментах. Теперь вы знаете, что не стоит сравнивать покупку за 10 миллионов с арендой за 50 тысяч в месяц: некорректно. Стоит добавить в расчеты кредит и поменять 10 миллионов на ежемесячные выплаты по ипотеке: их логично сравнивать с ежемесячными арендными платежами. Посчитав ЧПС (чистую приведенную стоимость) двух таких отрицательных потоков, вы сравните между собой два числа и выберете наименьшее.

Шаг 4. Качественный анализ

Прежде чем сделать финальные выводы, предлагаю вам оценить не количественные факторы, которые мы обсуждали ранее, а качественные.

• Аренда недвижимости требует меньше капитала, чем владение, даже с учетом кредита, а меньшие постоянные расходы — это меньшие риски для бизнеса или для вас лично.

• Арендуя недвижимость, вы также снимаете с себя риски снижения ее стоимости и передаете их владельцу. Правда, и все возможные выгоды от роста ее стоимости вы тоже передаете вместе с рисками.

• Арендованная недвижимость дает больше гибкости в принятии операционных решений, ведь вам не нужно заботиться о судьбе недвижимости после того, как вы перестали ее арендовать. И вы можете легко сменить офис или квартиру, если это позволяет договор (а если не позволяет, прочитайте главу 10 «Аренда недвижимости»).

• Собственная недвижимость может существенно вырасти в цене, особенно в регионах с устойчивым спросом и постоянно растущими ценами на недвижимость, и тем самым принести вам существенный доход при продаже.

• Собственная недвижимость позволяет использовать финансовый рычаг за счет заемных средств, который мы обсуждали в начале главы, тогда как арендованная не дает такой возможности.

Доходная недвижимость vs спекуляции

Когда говорят о недвижимости, часто используют слово «доходность». В этом месте следует сделать паузу и разобраться, о какой доходности идет речь.

Сценарий 1: спекуляция

Недвижимость, купленная с целью дальнейшей перепродажи, приносит доход, который следует измерять через внутреннюю ставку доходности (ВСД, или IRR, подробнее описана в главе 4 «Кратко о финансах»).

Так, квартира, купленная за пять миллионов рублей и проданная через два года за 6,5 миллиона рублей, даст вам прирост стоимости в 30% и ВСД, равную 15% годовых (в два раза меньше прироста стоимости, ведь пройдет два года). После продажи у вас не останется ничего, кроме заработанных денег. Это очевидно, но я специально подчеркиваю этот факт, чтобы сравнить со вторым вариантом.

Сценарий 2: доходная недвижимость

Вы купили ту же квартиру за пять миллионов рублей, но для сдачи в аренду. Каждый год она приносит вам 400 тысяч рублей чистого дохода. Чтобы определить доходность, рассчитаем возврат на инвестиции (ROI; я подробно рассматривал этот показатель в главе 4), разделив годовой доход (400 тысяч) на сумму инвестиции (пять миллионов рублей) и умножив на 100%. Доходность недвижимости равна 8%.

Иногда инвесторы сравнивают между собой эти два показателя доходности, что в корне неверно. Во втором случае квартира осталась у вас в собственности и продолжает приносить доход. Кроме того, если вы ее продадите дороже, чем покупали, то получите еще и прибыль от продажи. Вот тогда, после продажи, сможете посчитать ВСД всей инвестиции и сравнить с ВСД 15% из первого сценария.

Я называю такие сценарии «мясная корова» и «молочная корова». «Мясная корова» нужна только для того, чтобы заработать на росте ее стоимости и продать («зарезать»). Это спекуляция. «Молочная корова» нужна для того, чтобы получать с нее регулярный доход («доить»). В какой-то момент ее можно «зарезать», но можно и не делать этого никогда.

Как же выбрать между доходной недвижимостью и спекуляцией?

Строительство недвижимости vs покупка / Build-to-suit

Рассматривая индивидуальные дома для частных лиц или офисные здания для компаний, мы часто оказываемся перед выбором: построить самому или купить готовое. Есть еще подвариант покупки готовой недвижимости — так называемый Build-to-suit (строительство под заказ).

• Аргументы, приводимые в пользу строительства своими силами, обычно звучат как снижение себестоимости, финансирование строительства в рассрочку во время стройки и возможность спланировать объект под свои нужды.

• Аргументы в пользу покупки: отсутствие рисков увеличения стоимости, возможность «пощупать» уже готовое решение и готовность недвижимости к использованию.

Все верно, выбор находится в этом диапазоне, поэтому нужно обращать внимание на то, насколько важны для вас эти факторы.

Но есть еще кое-что. В целом на разных рынках недвижимости маржинальность девелопмента составляет от 25 до 45%. Что такое маржинальность? Это стоимость готовой недвижимости минус все расходы на ее девелопмент и строительство. Например, все расходы составили семь миллионов, а построенный объект стоит десять миллионов, тогда маржинальность 30%.

Таким образом, становясь девелопером (подробнее о том, кто это, читайте в главе 3), то есть беря на себя все риски управления строителями, архитекторами, решение всех проблем, возникающих в процессе, вы забираете себе эту маржу — 25–45%.