Когда на рынке недвижимости стагнация или даже кризис, а цены падают, то стоимость облигаций подобных компаний может стать ниже, что повысит доходность облигации к погашению и сделает ее более привлекательной для инвестиций. Однако когда вы уже купили облигацию, улучшение ситуации на рынке недвижимости может опосредованно сказаться и на ее стоимости: цена может подрасти, и тогда у вас появится возможность продать ее дороже, чем вы купили. Ликвидность облигации крупной компании, как правило, высокая, так что ее, в отличие от объекта недвижимости, можно продать в день выставления заявки. В то же время стоит учитывать, что корреляция между ценами на недвижимость и облигацией непрямая: все зависит от финансовой ситуации компании, ее новостей и т. д. Здесь нет расходов на риелтора, налога на имущество, но в то же время в случае банкротства эмитента есть риск лишиться 100 % своего капитала (если инвестор не владеет кредитным дефолтным свопом [26]). Однако трудно себе представить 100 %-ное обесценивание объекта недвижимости, если исключить, конечно, его физическое уничтожение (при этом имущество может быть застраховано). Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счет в РФ (если вы хотите купить облигации российских компаний) или за рубежом. Порог входа – от 1 тыс. руб. (российский рынок) или от 2 тыс. долл. (зарубежный), но нужно учитывать минимальную сумму, с которой брокеры готовы открывать счет.

Гораздо реже (в основном за рубежом) встречаются кредитные ноты (loan notes), которые представляют собой некое подобие облигаций: вы инвестируете в ноту, которая, как правило, выпущена компанией-девелопером, и взамен имеете фиксированный процентный доход – купон (обычно около 6–8 % годовых). Такая нота может выпускаться как обязательство девелопера без привязки к какому-то проекту или именно для конкретного объекта. Иногда вы еще можете получить установленный процент от прибыли (обычно 10–20 %) по тому проекту недвижимости, для которого выпущена данная нота, но подобное условие характерно не для всех девелоперов. Компания-девелопер привлекает средства для своего проекта по строительству/реновации какого-то объекта недвижимости под определенный процент (купон по ноте) и может делиться с инвесторами прибылью, получаемой с проекта. Вход в такие ноты – обычно от 20–30 тыс. долл., но в них придется сидеть до погашения, а это обычно год и более.

Приобретая акции компаний в сфере недвижимости, вы становитесь акционером, то есть совладельцем бизнеса, и участвуете в прибыли компании. Как я уже неоднократно говорила, у акций, в отличие от облигаций, нет даты погашения по заранее известной цене. Нет здесь и гарантированных купонов, хотя могут быть дивиденды. Ваш доход в этом случае зависит от динамик цен на акции и от дивидендных выплат. Стоимость акции обусловлена финансовыми показателями компании, корпоративными новостями и, конечно, динамикой рынка недвижимости. Если рынок недвижимости будет испытывать кризис, цены на акции компаний, работающих в этой сфере, вероятнее всего, будут также снижаться. Если надеяться на восстановление рынка, это будет оптимальный момент для их покупки. Тем не менее прямой зависимости между ростом/падением цен за квадратный метр и акцией компании в сфере недвижимости нет. У компании может выйти оптимистичная новость об удачном проекте на фоне общего падения цен на недвижимость, и ее акции могут подрасти, но может быть и наоборот. Дивиденды также зависят от финансового состояния компании: они могут быть не выплачены, а могут быть и существенно выше среднего роста цен на недвижимость. Ликвидность здесь на порядок выше, чем при покупке самой недвижимости. Существует риск 100 %-ной потери капитала в случае банкротства эмитента, но при этом затраты на покупку и содержание акции несопоставимо ниже, чем при покупке недвижимости. Как и в случае с облигацией, потребуется брокерский счет в РФ или за рубежом.

Можно выбрать вариант инвестиций в недвижимость через фонды и инвестировать в готовый и профессионально управляемый портфель из акций/облигаций/объектов недвижимости. Очень важно грамотно подобрать стратегию, она может варьироваться от консервативной до агрессивной. Фонды недвижимости могут инвестировать в:

• объекты недвижимости с целью сдачи их в аренду, и это достаточно консервативная стратегия, особенно если фонд не использует кредиты;

• девелопмент объектов недвижимости с целью их продажи, и это умеренная или даже агрессивная стратегия, так как в этом случае нет никаких гарантий, что недвижимость не упадет в цене;

• ипотечные закладные и просто кредиты под залог недвижимости, и здесь риск зависит от качества закладных. Если это закладные по ипотеке subprime, которая как раз и стала причиной кризиса 2008 года, то это очень агрессивная стратегия;

• акции компаний в сфере недвижимости, ипотечных агентств и т. д., и это агрессивная стратегия, так как доходность акций полностью зависит от бизнес-показателей данных организаций.

Если фонды инвестируют в недвижимость напрямую, то они связаны с рынком недвижимости. Инвестиции подобного рода требуют меньших затрат на приобретение и содержание паев фондов, ликвидность же зависит от типа фонда. В то же время риски могут быть равны или превышать риски рынка недвижимости: фонд может использовать существенные заемные средства (90 % и выше), повышая риски. Кроме того, в отдельные моменты (типа BREXIT) фонды для сохранения стоимости активов и защиты от массового изъятия со стороны инвесторов могут временно закрываться на вход и выход, становясь даже менее ликвидными, чем покупка недвижимости напрямую, которую, пусть и по бросовой цене, но можно продать.

Порог входа зависит от фонда: если это ПИФы, то он может быть и 200–300 тыс., и несколько млн руб., а если это биржевые фонды ETF, то вход в них теоретически возможен от 100 долл., но брокеры вряд ли откроют счет с суммой менее 5–10 тыс. долл., так что минимальный порог я бы установила все же в размере 5–10 тыс. долл.

Я всегда рекомендую выбирать фонды недвижимости с достаточной диверсификацией, а не фонды одного проекта, когда все средства фонда инвестируются только в один объект недвижимости, скажем, торговый центр либо даже в отдельное помещение торгового центра (см. рис. 12.1). Да, безусловно, вложиться в такой фонд дешевле, чем самому купить торговый центр или даже его часть, но в таком случае не будет решена проблема диверсификации: вы вложитесь в один объект, который может иметь доходность ниже ожидаемой, а подстраховки в виде других объектов у вас не будет.