Опыт с виллой в горах заставил меня задуматься об экономических принципах торговли землей. О ферме Авраама Линкольна рассказывают историю, которая представляется мне верхом экономической изобретательности. По видимости, Линкольн купил ферму поблизости от города Лерна, штат Иллинойс, у своего отца Томаса, когда тому понадобились наличные деньги. Когда Линкольн стал президентом, его друзья выкупили ферму и создали там музей. Позже им в голову пришла блестящая идея – дать населению Иллинойса и всей страны возможность купить частицу американской истории. Землю поделили на крошечные участки и выставили на продажу. Участков оказалось шесть миллионов. Размер выручки от сделки остался неизвестным, но даже если предположить, что каждый клочок стоил очень дешево, сумма должна была оказаться весьма внушительной.

Это самый яркий пример раздела земельного участка, экономический эффект от которого превосходит любое воображение, и, полагаю, пример не последний. Чем бы я занялся, если бы сегодня предстояло начать карьеру в недвижимости? Вместо ответа расскажу историю. В конце 1970‑х годов жил богатый кредитор и инвестор Билл Левин. Про него говорили, что если выбросить его с парашютом из самолета где-нибудь над Китаем без гроша в кармане, то через несколько лет он будет уже самым богатым человеком в Китае. Просто есть люди, которые знают, как создается богатство. Они настоящие финансовые инженеры.

Возьмите на заметку

Любое начало – это самое трудное, что только есть в жизни.

Любое начало – это самое трудное, что только есть в жизни. В начале 1970‑х годов я скопил 5 тысяч долларов из комиссионных за продажу полисов страхования жизни. У одной фирмы, торговавшей недвижимостью, нашлось несколько старых пустовавших домов, которые она пыталась сбыть с рук. В комнатах лежали ярко-красные ковровые покрытия, стены были выкрашены в пурпурный цвет, а линолеум уложен еще в 1950‑е годы. Даже пятна на коврах выглядели лучше, чем их расцветка.

Условия покупки были очень простыми: оплатить сбор за куплю-продажу, приложить несколько сотен долларов в качестве комиссионных и принять на себя все долги. Я подумал: «А почему бы и нет?» Но вскоре понял, что сдать эти дома жильцам будет не так-то просто, потому что после их покупки у меня не осталось денег на ремонт и замену интерьера, а сделать это своими силами я не мог. Однако нашлись пенсионеры, которые вселились в дома и сами сделали ремонт. На деньги, полученные в качестве квартплаты, я смог купить еще несколько домов, а некоторые из ранее приобретенных продал. В результате у меня скопилось 10 тысяч долларов. Собирать квартплату с жильцов мне показалось скучным, поэтому, продав последний жилой дом в 1973 году, я занялся более интересным делом.

Мое первое офисное здание находилось восточнее 24‑й стрит на Томас-роуд в Финиксе, штат Аризона. Там же я приобрел второе и третье. Логика была самая простая: купив первое здание, я понятия не имел, где покупать остальные, поэтому приобрел то, что было по соседству. Если бы мне впоследствии не подвернулись другие варианты, я бы в конце концов скупил, пожалуй, всю улицу. А почему бы и нет? С этих зданий все и началось.

Продав первое из них и заработав 30 тысяч долларов, я вошел во вкус. Следующие два, проданные одним пакетом, принесли 130 тысяч прибыли. В это время в Финиксе появился бизнесмен из Калифорнии, которому нужна была офисная недвижимость, и я пришелся как нельзя кстати. Моя стратегия состояла в том, чтобы покупать здания и усовершенствовать их. Я уже мог позволить себе нанимать подрядчиков. Мы вставляли новые двери и окна, покрывали кирпич штукатуркой бежевого цвета, вешали новые вывески, строили поблизости автомобильные стоянки. Опрятный экстерьер буквально оживлял дома, а первое впечатление, как известно, самое прочное.

В начале карьеры мне пришлось освоить математику недвижимости. В одном акре содержится 43 560 квадратных футов, а в одной квадратной миле – 640 акров. В связи с этим возникает вопрос о землепользовании и стоимости. Земля под коммерческие здания и сооружения имеет бóльшую экономическую ценность, чем участок такой же площади, используемый для жилищного строительства. В ходе планирования застройщики изучают потребности рынка и ищут наилучшее применение каждому клочку земли еще до того, как приобретают его. Этот процесс должен учитывать как информацию о недвижимости, так и потребности рынка, чтобы с максимальной выгодой использовать землю. А теперь займемся математикой.

На следующей странице приведен очень простой пример, позволяющий понять, как можно покупать землю акрами, а затем изменять ее свойства и продавать по квадратным футам. Обычно землевладельцы продают большие участки, не подготовленные для строительства и находящиеся за пределами традиционных зон городского развития. Продажа осуществляется акрами. В городах коммерческая и жилая недвижимость, как правило, продается уже по квадратным футам. Так удобнее для покупателей. Примерно так же мы используем дюймы как более мелкие единицы, на которые делится фут. Например, вместо того, чтобы сказать: «Четверть фута», мы говорим: «Три дюйма», так как это проще для понимания. Возможно, переход к более мелким единицам площади используется с целью повысить в глазах покупателя значимость приобретаемой недвижимости. Аналогичным образом, мы измеряем золото в унциях, а не в фунтах. В конце концов, все зависит от особенностей восприятия.

Покупайте по акрам, продавайте по футам

Данный пример поможет взглянуть на свойства недвижимости по-новому.

Цена приобретения десяти акров земли, предназначенных для строительства десяти индивидуальных жилых домов, составляет 500 тысяч долларов (50 тысяч долларов за акр).

План таков: на этих десяти акрах построить уже не индивидуальные, а многоквартирные жилые дома (разумеется, после согласования с городскими властями), имеющие в общей сложности 250 квартир, каждая из которых стоит, скажем, по 10 тысяч долларов. Таким образом, стоимость земли возрастает до 250 тысяч долларов за акр.

Это равняется примерно 5,74 доллара за квадратный фут (43 560 квадратных футов × 5,74 доллара = 250 000 долларов за акр).

Поскольку земля приобреталась под строительство индивидуального жилья, а затем ее предназначение изменилось, стоимость повысилась в 5 раз по сравнению с ценой покупки.

Впоследствии у меня было множество других проектов, включающих как строительство платных автостоянок, так и комплексную застройку целых кварталов. Все они учили меня одному и тому же: планировать и делить земельные участки, четко представляя, что можно и что нужно на них строить. Для жилой застройки необходимо параллельное создание инфраструктуры – магазинов, ресторанов, аптек и других мест общего пользования. Бесполезно рассчитывать на рост квартплаты, если жилье не имеет соответствующего окружения. Я ездил по городу и видел здания, которые явно не вписывались в окружающую обстановку. В каждом конкретном районе недвижимость должна выглядеть соответственно. Мой друг Джо Бир ходил по домам и интересовался у жителей, каких объектов не хватает, а какие явно лишние. Он не только задавал вопросы, но и внимательно выслушивал ответы. Это хорошая практика, особенно если вы проявляете при этом дальновидность, терпение и готовы, учитывая мнение жителей, поменять планы и пойти на компромисс. При таком подходе вы можете прийти к выводу, что землю, которую покупали по акрам, вполне можно будет продавать по квадратным футам.