Я знаю только один полнокровный городской район с плотностью существенно ниже 100 жилых единиц — чикагский Бэк-оф-де-Ярдз. Он является исключением благодаря тому, что сумел добиться политических благ, каких обычно позволяет добиться только высокая концентрация. При промежуточной плотности в нем тем не менее достаточно людей, чтобы район имел вес в масштабах всего города: его реально функционирующая территория простирается куда дальше географически, чем у других районов, и он использует весь свой политический потенциал для достижения своих целей с необычайным умением и твёрдостью. Но даже Бэк-оф-де-Ярдз в какой-то мере страдает от зрительного однообразия, от мелких повседневных неудобств и испытывает практически неизбежный при промежуточной плотности страх перед незнакомцами, которые выглядят слишком чужими. Постепенно Бэк-оф-де-Ярдз повышает внутри себя плотность благодаря естественному внутреннему приросту населения. Подобный постепенный рост плотности никоим образом не уменьшает социальных и экономических преимуществ района. Наоборот, он их увеличивает.

Если попытаться дать функциональный ответ на вопрос о том, где кончается промежуточная плотность, можно сказать, что район выходит из промежуточного диапазона, когда его земля, отведённая под строения, заселяется так плотно, что обеспечивает хорошее первичное разнообразие, которым порождается цветущее, полнокровное вторичное разнообразие. Плотность, которая обеспечивает этот результат в одном месте, может быть недостаточна в другом.

Численный ответ менее значим, чем функциональный (к тому же он, увы, может даже заглушить для иного догматика более верные и тонкие сигналы, посылаемые жизнью). Так или иначе, я бы сказала, что в численном плане избавление от промежуточной плотности вероятно, находится где-то в районе 100 жилых единиц на акр — при обстоятельствах, наиболее благоприятных во всех прочих отношениях для генерации разнообразия. В целом же, думаю, 100 единиц на акр — слишком мало.

Предположим, мы избавились от несчастливой промежуточной плотности и вышли в этом отношении на жизнеспособный уровень. Как высоко должны забираться цифры городской плотности жилых единиц? Как высоко они могут забираться?

Если наша цель — полнокровная городская жизнь, то плотность жилых единиц, разумеется, должна подняться до такого уровня, чтобы стимулировать наибольшее потенциальное разнообразие в районе. Зачем растрачивать зря потенциал района и всего города, способный пойти на сотворение интересной и энергичной городской жизни?

Отсюда следует однако, что плотность не должна подниматься слишком высоко и достигать уровня, когда она по тем или иным причинам начинает подавлять разнообразие, вместо того чтобы стимулировать его. Такое вполне может произойти, и это главное, почему стоит задаться вопросом, где лежит предел плотности.

Причина, по которой слишком высокая плотность жилых единиц может подавлять разнообразие, такова: при некотором её уровне, чтобы уместить на земле столько жилья, необходима стандартизация зданий. И это фатально, потому что большое разнообразие зданий в отношении возраста и типа напрямую и очень чётко связано с разнообразием населения, предприятий и уличных картин.

Среди всех многочисленных типов городских строений, старых и новых, одни всегда менее эффективны, чем другие, по части плотности жилья. При одной и той же занимаемой площади в трехэтажном здании меньше жилых единиц, чем в пятиэтажном, а в пятиэтажном — меньше, чем в десятиэтажном. Если вы готовы подниматься на большую высоту, число жилых единиц на данном клочке земли может стать ошеломляющим, как показал Ле Корбюзье своими проектами города-парка, состоящего из одинаковых небоскрёбов.

Но в этом процессе не следует заходить слишком далеко. Должен быть простор для разнообразия зданий. Иначе все их разновидности, чья эффективность меньше максимальной, будут вытеснены. Максимальная или близкая к максимальной эффективность означает стандартизацию.

В каждом конкретном месте и в каждый данный момент, приданных обстоятельствах, регулирующих нормах, технических и финансовых возможностях тот или иной способ застройки земли жилыми зданиями оказывается самым эффективным с точки зрения плотности. Где-то и когда-то, к примеру, наиболее эффективной считалась ленточная застройка узкими трехэтажными домами. Там, где она вытесняла все прочие виды строений, воцарялось однообразие. В другой период максимально эффективными были пяти- или шестиэтажные многоквартирные дома без лифтов с более широкими фасадами. Когда застраивался Риверсайд-Драйв на Манхэттене, ответом на вопрос о наибольшей эффективности были двенадцати- и четырнадцатиэтажные здания с лифтами, и на основе этой специфической стандартизации была достигнута самая высокая на Манхэттене плотность жилых единиц.

Самым эффективным способом застройки с точки зрения плотности сейчас являются многоквартирные дома с лифтами. Внутри этого типа имеются наиболее эффективные подтипы для определённых категорий, например, максимально высокие здания с лифтами малой скорости (сегодня это, как считается, двенадцатиэтажные дома) или максимально высокие с экономической точки зрения монолитные железобетонные дома (тут наибольшая высота зависит от технических возможностей подъёмных кранов и потому увеличивается каждые несколько лет; в данный момент она равняется двадцати двум этажам). Дома с лифтами — не только самый эффективный способ застройки ограниченных участков земли. При неблагоприятных условиях этот способ порой оказывается, пожалуй, и самым опасным, чему свидетельство многие государственные жилые массивы для малообеспеченных. При некоторых обстоятельствах, однако, такая застройка служит людям превосходно.

Дома с лифтами творят стандартизацию не тем, что в них есть лифты, — точно так же, как трехэтажные дома творят её не тем, что в них три этажа. Стандартизация и однообразие возникают, когда участок целиком или почти целиком застраивается одним типом зданий.

Никакой единственный способ застройки городского участка не хорош; двух-трёх способов тоже недостаточно. Чем больше вариаций, тем лучше. Как только диапазон и количество вариаций в отношении типов зданий уменьшаются, уменьшается или в лучшем случае перестаёт увеличиваться разнообразие населения и предприятий.

Примирить требование высокой плотности с необходимостью большого разнообразия зданий нелегко, но пытаться нужно Проектирование и зонирование, враждебные городу, делают это примирение, как мы увидим, практически невозможным.

На популярных, плотно застроенных городских территориях наблюдаются существенные вариации типов зданий — иногда колоссальные вариации. Одно из таких мест — Гринвич-Виллидж. Ему удаётся создавать плотность от 125 до 200 с лишним жилых единиц на акр без стандартизации зданий. Такие средние цифры получаются за счёт смешения всего и вся: односемейных домов, домов с отдельной квартирой на каждом этаже, дешёвых многоквартирных домов, разнообразных небольших домов со сдаваемыми внаймы квартирами и многоквартирных зданий всевозможного возраста и размера с лифтами.

Сочетать высокие плотности с огромным разнообразием Гринвич-Виллиджу удаётся потому, что строения в нем занимают большой процент отведённой им площади. Сравнительно малая доля земли оставлена незастроенной. На большей части района, согласно оценкам, зданиями в среднем занято от 60 % до 80 % земли (остальные 20–40 % — это дворы и тому подобное). Это высокий коэффициент эффективности использования земли как таковой, компенсирующий «неэффективность» строений. Большая их часть не нуждается в эффективной «упаковке» жилых единиц на данной площади для достижения высокой средней плотности по району.