Визуальные эффекты, создаваемые первыми четырьмя из этих способов использования, всем знакомы, и о них многие задумываются. Как таковые эти способы являются проблемными из-за своего характера. А вот с пятым способом использования дело обстоит иначе, потому что в этом случае проблемой является не характер, а размер. На определённых улицах все, что занимает непропорционально большую долю совокупного уличного фасада, визуально лишает улицу единства и опустошает её, хотя ровно те же способы использования при более скромном размере не только ничему не вредят, но и приносят несомненную пользу.

В частности, на многих «жилых» улицах больших городов, помимо жилых домов представлены всевозможные коммерческие и трудовые способы использования, и они очень часто хорошо вписываются в окружение как зрительно, так и по существу, если только по размеру уличного фасада они, грубо говоря, не превосходят типичное жилое строение. Улица имеет своё зримое «лицо» — цельное и в основе своей упорядоченное, хотя и не однообразное.

Но если перед нами внезапно возникает способ использования, занимающий слишком большую часть совокупного уличного фасада, улица оказывается словно бы взорвана. Она разлетается на куски.

Проблема не имеет ничего общего с использованием городской среды в том смысле, в каком трактует это понятие обычное зонирование. Ресторан, закусочная, продовольственный магазин, мастерская краснодеревщика, небольшая типография — все это может прекрасно существовать на жилой улице. Но точно такие же способы использования — например, большой кафетерий, супермаркет, мебельная фабрика, крупная типография — зачастую крайне немилосердны к нашему зрению (а порой и слуху), потому что у них другой масштаб.

Таким улицам нужен контроль для защиты от разрушения, которым чревата для них абсолютная свобода диверсификации. Но контроль не над способами использования, а над размерами уличных фасадов.

Это такая очевидная и так часто встречающаяся уличная проблема, что, казалось бы, её решению должна уделить внимание теория зонирования. Однако эта теория не признает даже существования подобной проблемы. Совсем недавно нью-йоркская городская комиссия по градостроительству провела слушания, касающиеся нового, прогрессивного, ультрасовременного и всеобъемлющего постановления о зонировании. Были приглашены заинтересованные организации и граждане, чтобы рассмотреть, помимо прочего, предлагаемые категории, куда попадают те или иные улицы, и внести при необходимости рекомендации об их переводе из одной категории в другую. Предложено несколько десятков категорий использования, они тщательнейшим образом разграничены между собой — и все без исключения не имеют никакого касательства к реальным проблемам использования улиц в диверсифицированных городских районах.

Что можно рекомендовать, если не какие-то там детали а сама теоретическая база, лежащая в основе этого постановления, нуждается в решительном пересмотре? Последствием этого печального обстоятельства стала, в частности, серия вызывающих досаду и смех заседаний общественных организаций Гринвич-Виллиджа. На многих любимых горожанами и популярных жилых улочках района имеются вкрапления разнообразных малых бизнесов. В основном они существуют благодаря исключениям из нынешних правил зонирования или в нарушение этих правил. Их присутствие выгодно всем, и против него не прозвучало ни одного голоса. Обсуждение крутилось вокруг вопроса о том, какие категории нового зонирования будут меньше противоречить нуждам реальной жизни. Недостатки каждой из предлагаемых категорий ужасны. Довод против занесения таких улочек в коммерческую категорию состоит в том, что, хотя она разрешает мелкие бизнесы, что хорошо, она разрешает способы использования как способы использования безотносительно к размеру: в частности, разрешаются большие супермаркеты, чего жители очень боятся, поскольку супермаркет «взрывает» подобную улицу и лишает её жилого характера. Эти улочки нужно занести в жилую категорию, продолжают сторонники этого довода, и тогда малые предприятия смогут, как и в прошлом, существовать на них в нарушение правил зонирования. Довод против жилой категории заключался в том, что кто-нибудь может принять правила зонирования всерьёз и изгнать не соответствующие им малые бизнесы! Достойные граждане, искренне болеющие за интересы своей округи, сидят и рассуждают о том, какое ограничение допускает наиболее конструктивный способ его обойти.

Дилемма настоятельна и реальна. Недавно, к примеру, одна улица в Гринвич-Виллидже столкнулась с вариантом именно этой проблемы из-за дела, рассматривавшегося в нью-йоркском Совете по стандартам и апелляциям. Булочная-пекарня на этой улице, в прошлом маленькая и торговавшая в основном в розницу, всерьёз усилилась, превратилась в довольно крупное оптовое предприятие и подала просьбу об освобождении от ограничений зонирования с тем, чтобы существенно расшириться за счёт бывшей оптовой прачечной, расположенной рядом. Улица, с давних пор относящаяся к «жилой» категории в последнее время повышала свой общий уровень, и многие владельцы и съёмщики расположенной на ней недвижимости, испытывая растущую гордость за свою улицу и заботясь о ней, решили воспротивиться расширению булочной. Они проиграли дело, что неудивительно поскольку их позицию можно было счесть непоследовательной. Некоторые лидеры этого противостояния, владеющие зданиями с малыми бизнесами на первых этажах или живущие в таких зданиях, сами находятся в таком же конфликте с «жилым» зонированием, как упомянутая булочная, или по крайней мере сочувствуют в этом конфликте «своим» бизнесам. При этом именно многочисленным «нежилым» способам использования, расширявшим в последнее время бизнес, улица во многом обязана своей выросшей привлекательностью и ценностью своей жилой недвижимости. Это плюсы для улицы, делающие её интересной и безопасной, и её жители это знают. Тут и агентство недвижимости, и маленькое издательство, и книжный магазин, и ресторан, и обрамление картин, и мастерская краснодеревщика, и магазин, торгующий старыми плакатами и эстампами, и кондитерская, и кофейня, и прачечная, и два продовольственных магазина, и маленький экспериментальный театр.

Я спросила одного из вожаков битвы против послабления для булочной, который является также главным владельцем реконструированного жилого здания на этой улице, что, по его мнению, принесло бы больший вред его недвижимости в плане цены: постепенная ликвидация всех «нежилых» способов использования улицы или расширение булочной. Первый вариант был бы хуже, ответил он, но добавил: «Сам этот выбор какой-то нелепый!»

Да, он нелепый. С точки зрения обычной теории зонирования, оперирующей понятием «способ использования», подобная улица — загадка и аномалия. Это загадка даже для коммерческого зонирования. Став более «прогрессивным» (т. е. имитирующим пригородные условия), городское коммерческое зонирование начало учитывать различия между «локальными магазинами», «торговлей на уровне района» и т. п. В нынешнем нью-йоркском постановлении все это тоже имеется. Но куда отнести такую улицу, как эта, с булочной? Она соединяет в себе чисто локальные бизнесы (прачечная, кондитерская), бизнесы районного уровня (краснодеревщик, обрамление картин, кофейня) и бизнесы городского уровня (театр, картинные галереи, магазин плакатов). Эта смесь уникальна, но то не поддающееся классификации разнообразие, примером которого она является, ни в коей мере не уникально. Все живые, диверсифицированные территории в крупных городах полные энергии и сюрпризов, существуют в ином мире, нежели пригородная коммерция.