11. Вывески и таблички. Одним фирмам требуется очень броская вывеска, а другим поскромнее. На этот пункт надо обращать внимание в ходе переговоров, так как одним компаниям вывеска нужна для удобства посетителей, а другим служит средством рекламы.

12. Бытовые удобства на территории офиса. В некоторых объектах коммерческой недвижимости имеются магазины, банковские отделения, предприятия общественного питания, химчистки и другие удобства. Для многих клиентов это является важным. Я знаю бизнесмена, который снимает офис в здании, расположенном прямо у взлетной полосы небольшого аэродрома, к которому пристроен ангар для корпоративных самолетов. Для него это очень большое удобство.

13. Бытовые удобства поблизости от офиса. Бывают также здания, которые представляют собой как бы изолированный остров. Вокруг нет ничего, где можно было бы пообедать или купить продукты. Иногда это объясняется тем, что здания находятся в районе новой застройки, куда еще не добрались рестораны и магазины, а иногда просто так сложилось исторически.

14. Управление недвижимостью. Хорошее управление похоже на изысканный обед в ресторане: еда прекрасна на вид и вкус, официанты заботливы и предупредительны. Главное – вам совершенно не о чем заботиться. Вы сидите и получаете удовольствие. Плохое управление напоминает о себе на каждом шагу. Если воспользоваться все той же аналогией с обедом, представьте себе ресторан, где на столе нет соли, вилки грязные, да и еда не самая приятная на вкус. Все это, конечно, мелочи, но досадные.

15. Владелец. Личность владельца не менее важна, чем стиль управления. Один хозяин излучает радушие, а с другими отношения не складываются. Мой друг снимает офис в здании, которое я ему порекомендовал. Владелец здания – успешный предприниматель, который частенько заглядывает к арендаторам, чтобы посмотреть, как у них идут дела. Он всегда желанный гость, потому что с арендаторами у него сложились дружеские отношения. Владельца другого здания на той же улице увидеть практически невозможно, потому что он каждые выходные дни улетает на отдых за границу и не горит желанием общаться с арендаторами.

16. Забота об инвалидах. Для многих фирм это сложная проблема. Инвалиды-колясочники должны иметь легкий и безопасный доступ к любым местам и помещениям в здании и на участке.

17. Расположение, расположение и еще раз расположение. Из окон одних помещений открывается прекрасный вид, а в других вообще нет окон. Одни кабинеты видны сразу же от лифта, а другие скрываются где-то за углом. Размещение офиса в здании имеет большое значение и многое говорит о фирме.

18. Расположение самого здания. Это самое важное требование, и поэтому оно занимает в моем перечне не только 18‑е, но также 19‑е и 20‑е места. Удачное расположение здания – абсолютная необходимость.

Я надеюсь, что все рассказанное мною убедило вас, по крайней мере, задуматься о том, чтобы привлечь к работе агента или консультанта по сдаче недвижимости в аренду. Если так, хотелось бы сразу подчеркнуть, что агент агенту рознь. Есть среди них такие, кто не выполняет «домашней работы» и соглашается вести дела даже с самыми неблагонадежными фирмами. Попадаются и те, кто плохо знает рынок, не умеет вести переговоры и не обладает навыками продавца. Если решили нанять агента, то лучше найти хорошего. Помимо таких очевидных качеств, как опыт, мотивация, организованность, интеллект, компетентность и лояльность, обратите внимание и на следующие характеристики.

Хорошие взаимоотношения с коллегами

Хотя рынок недвижимости представляется огромным, на самом деле он довольно компактен. В каждом городе есть тесно сплоченная группа хорошо знающих друг друга специалистов, занимающихся недвижимостью. Очень важно найти брокера или консультанта, который во главу угла ставит налаживание хороших взаимоотношений с коллегами. Я более двадцати лет устанавливал отношения с профессионалами в сфере недвижимости везде, где бы ни жил или работал, и сегодня тот труд каждый день себя окупает.

Реальность такова, что большинство сделок с недвижимостью осуществляются с участием других агентов. Они делятся со мной возможностями, а я через них продвигаю на рынок свои проекты. Насколько заинтересованы они были бы знакомить меня с хорошими арендаторами или рекомендовать им недвижимость, которую я предлагаю, если бы в результате операций я оказывался в выигрыше, а они в проигрыше? Думаю, что не сильно.

Как правило, я трачу много времени и энергии на то, чтобы поставлять брокерам информацию, проспекты и клиентов. Даже если между нами не существует каких-то официальных соглашений, я всегда охотно оказываю им помощь, потому что для меня важны хорошие отношения. Практика подтверждает мою правоту. Я вспоминаю историю, когда в наш город переехала крупная фирма, занимавшаяся медицинским страхованием. Вместе с ней из Нью-Йорка приехал брокер, который позвонил в наш офис и попросил помочь в поиске подходящего помещения. Я спросил, не хочет ли он, чтобы мы официально представляли его интересы. Он отказался. Тем не менее я на следующий день передал ему список имеющейся в распоряжении недвижимости.

Мы встретились, и в процессе беседы я помог ему всем, чем мог. Вернувшись в Нью-Йорк, он доложил у боссу, что встретился с агентом, который может реально помочь в поисках, и предложил работать совместно со мной. Начальник ответил отказом, но брокер настаивал на своем. Он все же сумел убедить руководство. Впоследствии мы провели с ним почти пятьдесят сделок по сдаче недвижимости в аренду. Если бы я не пожертвовал временем и не поделился с ним информацией, то остался бы ни с чем.

Взаимопонимание

Отношения с агентом должны носить партнерский характер. Между вами должно быть полное взаимопонимание. Хороший агент или консультант понимает ваши цели и умеет находить нужных арендаторов. Кроме того, он с готовностью берется даже за мелкие сделки с небольшой по размерам недвижимостью и затем обучает клиентов по мере того, как их бизнес растет и крепнет. Много лет назад я нашел помещение под офис для маленькой фирмы, занимавшейся разработкой программного обеспечения. Это был их первый офис, а весь штат сотрудников состоял из трех человек. Площадь офиса составляла всего 12 квадратных метров. В то время я занимался куда более крупными сделками, но меня это не смутило. Между нами установилось взаимопонимание, и через несколько лет я уже подыскивал здание площадью 13 тысяч квадратных метров для их штабквартиры, а также для сорока четырех филиалов по всему миру.

Знание рынка

Агент, с которым вы работаете, должен не только разбираться в рынке недвижимости данного города в целом, но и досконально знать район, где находится ваше здание. Это опять-таки объясняется тем, что недвижимость – это на самом деле небольшая и локальная отрасль. Лучшие агенты – это хорошо известные люди если не во всем городе, то, во всяком случае, в пределах квадратной мили. Найдите такого человека, и у вас не будет забот. Сделать это нетрудно: достаточно поездить по району и почитать, чье имя встречается чаще всего в объявлениях о сдаче зданий в аренду.