Возьмите на заметку

Если вы работаете риэлтором, то вам будет полезно присутствовать при ознакомлении продавца с вашими письменными предложениями. В этом случае вы сможете дать необходимые пояснения и ответить на вопросы, а также продемонстрировать свой профессионализм и создать обстановку взаимного доверия и понимания.

Необходимо заметить, что навыки в ведении переговоров одинаково полезны как покупателю, так и продавцу. Инвесторы в недвижимость имеют тенденцию рассматривать себя только в роли покупателя, хотя это далеко не всегда соответствует действительности. Во многих случаях, чтобы получить прибыль, необходимо что-то продать, особенно когда вы покупаете недвижимость с целью ее модернизации и последующей продажи. Знание способов, позволяющих творчески использовать чужие деньги, облегчит вам поиск покупателей, а все приемы ведения переговоров, которые мы обсудили, будут вам очень кстати и в роли продавца.

Ученики часто задают мне такие вопросы: «Стоит ли ввязываться в эту сделку?» или «С чего начинать?» Очень трудно ответить каждому лично. Тем не менее за долгие годы я выработал определенные принципы, которые помогали мне в работе. Думаю, что они помогут и вам.

Таблица 18.3. Что можно и чего нельзя делать

Я занимаюсь недвижимостью уже многие годы и с полной уверенностью могу сказать, что этот рынок всегда был и будет подвержен изменениям и колебаниям. То, что является истиной сегодня, завтра не будет соответствовать действительности. Как известно, бывает рынок «для покупок» и «для продаж» (сравните, к примеру, 2005 и 2009 годы). Поэтому для достижения успеха отнюдь не достаточно выучить некий набор устоявшихся правил. Надо проявлять гибкость и учитывать циклическую и постоянно изменяющуюся природу рынка недвижимости.

Все источники и методы финансирования, которые обсуждались в этой главе, пригодны как для покупки, так и для продажи недвижимости. Вы должны сами определить, какой способ подходит вам лучше всего в данной ситуации и при данном состоянии рынка.

В США в последнее время резко возросло количество домов, конфискуемых за неуплату кредита. Для многих домовладельцев это настоящая трагедия. Причины могут быть самыми разными, но все они сводятся к тому, что люди попадают в трудное финансовое положение и не могут погасить кредит. В то же время для инвесторов это означает появление на рынке большого количества недвижимости, выставляемой на продажу. В последнее время участились случаи, когда кредитор с согласия домовладельца соглашается продать дом по более низкой цене, чем сумма кредита.

Это происходит по разным причинам, но чаще всего потому, что стоимость недвижимости резко упала, причем не только в связи с ее неисправным или запущенным состоянием, а из-за общерыночных тенденций.

В 2008–2009‑х годах только и говорят, что о конфискованной недвижимости, однако не следует упускать из виду и такие открывшиеся возможности для инвестиций, как продажа земельных угодий, залоговых прав на имущество или жилье, продаваемого самими владельцами по разным причинам. Именно этим меня и привлекает недвижимость. Здесь каждый может найти свою нишу, наилучшим образом соответствующую его целям и уровню приемлемого риска.

Еще одна тенденция будущего состоит в использовании интернета. Сегодня для получения сведений достаточно только пошевелить пальцем. Практически любые источники информации моментально оказываются в распоряжении инвесторов. Используя интернет, вы можете:

• завязать нужные контакты в местных клубах инвесторов;

• разместить рекламу продаваемой недвижимости на общедоступных сайтах или создать свой собственный сайт;

• наметить себе недвижимость для покупки, соответствующую вашим планам;

• узнать последнюю информацию о совершенных сделках, ценах и владельцах недвижимости;

• найти кредиторов.

Возможности бесконечны, и этот перечень далеко не претендует на полноту. Никогда еще не было так легко найти нужную информацию, даже не выходя из дома.

Какова бы ни была ситуация на рынке недвижимости, факт остается фактом: людям необходима крыша над головой. Независимо от того, пользуются ли они съемным жильем или покупают свои дома, всегда возникают ситуации, когда увеличивается количество членов семьи и им требуется более просторное жилище, или, наоборот, когда пенсионер изъявляет желание переехать в квартиру меньшего размера. Любой рынок пригоден для инвестирования, если вы знаете, как и когда использовать способы и методы, о которых мы с вами говорили.

Возьмите на заметку

Вы можете выбирать «под заказ» любую стратегию, которая лучше соответствует текущему состоянию рынка. Если он находится на подъеме, займитесь перепродажей недвижимости. Если на рынке спад, выберите стратегию «купи и держи». Решение за вами.

Происшедшие в последние годы изменения на рынке недвижимости и в банковской сфере играют на руку опытным инвесторам. Похоже, что использование моих творческих методов финансирования в будущем окажется еще более востребованным. Сегодня банки выдвигают к заемщикам более строгие требования, чем раньше, а это серьезно сказывается на действиях как продавцов, так и покупателей. Если обе стороны, участвующие в сделке, вынуждены искать новые пути, то им неизбежно придется проявлять творчество и принимать решения, о которых прежде никто и не задумывался. Такой творческий подход превращает рынок в динамичную и постоянно меняющуюся арену, где в большой цене хорошие идеи.

* * *

Карлтон Шитс – известный автор книг, а также многочисленных учебных видео– и аудиопрограмм, которых продано свыше трех миллионов экземпляров. В 1984 году Карлтон заключил партнерское соглашение с Институтом профессионального образования по распространению его изысканий в области творческих методов инвестирования в недвижимость. Телевизионной программе Шитса «Никакой предоплаты» исполнилось уже двадцать пять лет, и она считается одной из самых долгоживущих на телевидении. На протяжении тридцати лет Карлтон продавал свои учебные программы, а в последнее время он распространяет их бесплатно через интернет с целью охватить как можно большее число людей и помочь им реализовать свои мечты посредством инвестиций в недвижимость. На сегодняшний день общий объем сделок с коммерческой и жилой недвижимостью, которые Карлтон осуществил самостоятельно или с партнерами, составляет более 50 миллионов долларов.