Эти аферисты предлагают возместить за вас задолженность банку, а взамен продать им дом. После этого они убеждают вас выехать из дома и переоформить право собственности на них или какое-то третье лицо. Подписание такого соглашения ни в коей мере не освобождает вас от выполнения своих обязательств по кредитному договору.

Бывают даже случаи, когда они уговаривают вас взять у них ваш же собственный дом в аренду с правом последующего выкупа. Эти обещания никогда не выполняются. Они и не думают погашать вашу задолженность, а если вы настолько наивны, что еще и платите им за аренду, то вскоре вам придется столкнуться с тем, что по решению суда вас выселят из дома, а долг за вами так и останется».

Далее в сообщении даются советы по предотвращению конфискации жилья, а затем следует еще одно предложение: «Если ни одна из моих рекомендаций неприемлема, я могу купить ваш дом». После этого я задаю ряд вопросов, на которые мне необходимо получить ответ, прежде чем я решу приобрести недвижимость:

Какова сумма задолженности по кредиту и сколько платежей пропущено? Где расположен дом, каков его возраст, площадь и количество комнат?

Каково состояние здания?

Проводилась ли его оценка?

Получил ли домовладелец официальное предупреждение о возможном выставлении недвижимости на торги?

Прислал ли банк перечень других расходов, которые необходимо покрыть, помимо задолженности по кредиту?

Как же выглядит весь этот процесс в целом? Вот образец объявления в газетах:

Бесплатная помощь против конфискации жилья

Узнайте, что необходимо делать, если вам грозит выселение.

Всю нужную информацию вы получите на автоответчике.

Звоните в любое время суток.

Тел. ххх-ххх-хххх

А вот другой образец:

Семь способов предотвратить конфискацию жилья

Не дайте банку забрать у вас дом и испортить вашу кредитную историю.

У вас есть выбор.

Уже через пять минут вы сможете точно узнать, что вам делать.

Информация предоставляется БЕСПЛАТНО!

Звоните в любое время суток.

Сообщение, записанное на автоответчике, поможет вам прекратить этот кошмар!

Тел. ххх-ххх-хххх

Такие объявления привлекают людей и заставляют их обратиться на мой автоответчик. Записанное там сообщение просвещает их, отсеивает тех, кто в моих услугах не нуждается, а остальных побуждает обратиться лично ко мне. Люди, которые впоследствии выходят на контакт со мной, уже ясно представляют себе, зачем они это делают. Сообщение может быть составлено таким образом, чтобы отбирать, сортировать и отсеивать потенциальных покупателей, и ко мне обращаются только те, от кого я могу ожидать самых выгодных предложений. Эта система работает непрерывно, двадцать четыре часа в сутки, семь дней в неделю.

Все инвесторы ориентируются на публикуемые списки несостоятельных должников, но когда люди видят мое объявление в газете, они звонят мне сами, чтобы узнать, в чем тут секрет. Той же самой стратегии я придерживаюсь и при составлении более длинных объявлений, а также раздавая визитные карточки и даже посылая людям открытки.

Еще я направляю людей на свой сайт, где содержится та же информация, что и на автоответчике. Поскольку на сайте регистрируется адрес электронной почты посетителей, автоматическая система рассылает им профессионально составленные сообщения, содержащие ряд полезных сведений и рекомендаций, а также напоминающие о том, что я могу оказать им посильную помощь.

Этот метод позволяет сэкономить массу драгоценного времени, что само по себе уже должно найти положительный отклик у инвесторов. Однако главное его достоинство заключается в том, что он приводит клиентов прямо к моей двери прежде, чем другие инвесторы узнают о них.

Когда люди видят одно из моих поисковых рекламных объявлений, оно сразу привлекает их внимание, поскольку обращено к их эмоциям, составлено весьма убедительно и ничем им не угрожает. Используя эту систему, я могу привлечь к себе намного больше клиентов, чем с помощью традиционных и очень трудоемких методов.

Схема 19.1. Маркетинговая стратегия

Такая система предоставляет обеим сторонам значительно больше возможностей совершить обоюдовыгодную сделку, чем это удалось бы любыми другими средствами. Даже люди, которым не грозит выселение из дома, замечают мои объявления и зачастую информируют об этом друзей и знакомых, попавших в тяжелую ситуацию.

Реальная история: маркетинг эффективен!

Одна из моих учениц, Джекки, живет в Индиане. Она рассказала всем своим знакомым, что собирается заняться недвижимостью и ищет подходящие варианты для покупки. Этот метод принес плоды: ее друг рассказал об одной супружеской паре, которой грозила конфискация дома.

Их задолженность составляла всего 10 тысяч долларов, и они уже получили предупреждение от банка. Это была отличная покупка, потому что аналогичная недвижимость в этом районе продавалась по цене на 20–30 тысяч долларов дороже, чем сумма задолженности по данному дому. Это был первый опыт Джекки по приобретению заложенного дома, и данная сделка отлично вписывалась в ее инвестиционный бюджет. Перед встречей с хозяевами девушка нервничала ничуть не меньше, чем хозяева, получающие от банка грозные напоминания.

Джекки сумела задать правильные вопросы и узнала, что владельцы были бы рады избавиться от этого дома, лишь бы не иметь ни перед кем долгов. Она выяснила точную сумму задолженности, а затем обратилась в банк с просьбой снять требование об уплате пени, так как хочет погасить задолженность домовладельца. Банк согласился, и она заплатила за дом всего 10 тысяч долларов.

Сбережений у Джекки хватало только на покупку дома. Теперь у нее появилась возможность рефинансировать сделку и получить наличные деньги или отремонтировать здание, а затем перепродать его с прибылью. Конечно, у нее были и другие способы приобретения недвижимости. Джекки могла взять кредит в банке или у частного инвестора, тем более что дом оценивался значительно дороже, чем ей пришлось за него заплатить. Таким образом, вы можете начинать инвестиции, даже не имея денежных резервов.

Используя такую концепцию поиска, я нахожу самые выгодные сделки и приобретаю недвижимость самостоятельно. Можно также сотрудничать с другими инвесторами и зарабатывать деньги на посредничестве.

Мои ученики постоянно так поступают. Вот еще одна из историй.

Реальная история: найди хорошую сделку и выиграй

Бретт учился в колледже. Ему только что исполнилось двадцать два года, и он хотел заняться недвижимостью, но не имел денег на первоначальный взнос. Однако это его не остановило. Он нашел владельца дома, которому грозило выселение за неуплату кредита. Сумма задолженности составляла около 450 тысяч долларов, и торги должны были состояться уже через три недели. Бретт знал, что дом стоит от 500 до 525 тысяч долларов, поэтому его покупка представлялась исключительно выгодным делом. Молодой человек немедленно связался с одним знакомым инвестором в Сан-Диего и изложил ему ситуацию, попросив за посредничество 2,5 процента.