Нигде сельскохозяйственное производство не было таким высокоразвитым и таким сбалансированным, как в Восточной Римской империи. Византийские провинции, земля которых тогда сохраняла гораздо большую часть своего растительного покрова, чем теперь, – особенно Динарское нагорье, Балканы (Стара-Планина), Пинд, Лукания и Калабрия – были покрыты отличными лесами. Князья и аристократы имели великолепные парки, в лесах заготавливали дерево для построек. На Черном море и Адриатике, в Эгейском и Ионическом морях процветало рыболовство. Повсюду были хорошо развиты свиноводство и овцеводство, особенно в лесных местностях и на нагорьях. Крупный рогатый скот разводили на равнинах Фракии, Мёзии, Македонии, Беотии, Элиды, Мессении и Южной Италии. Императоры и крупнейшие землевладельцы считали для себя делом чести иметь племенных жеребцов и выращивать лошадей беговых и армейских пород; особенно знамениты были кони из Фракии и Пелопоннеса. Греческий мед полностью сохранил свою прежнюю славу. Фракия, Македония, Фессалия, Мессения, Апулия, Сицилия и Кампания оставались богатейшими житницами Европы. Ни одна христианская страна не могла соперничать с Восточной империей в отношении плодовых садов, и из империи активно вывозили на продажу миндаль, лимоны, апельсины, фиги и виноград, выращенные на островах Эгейского моря, в континентальной Греции и в Южной Италии. Ароматные лесбосские, самосские, греческие и сицилийские вина были знамениты на весь мир. Восточная империя была также на первом месте по культивированию красящих растений и лекарственных трав, а также по выращиванию шелковицы и разведению шелковичных червей. Именно сельскохозяйственное производство давало ей большую часть того богатства, которое в Средние века вызывало у всех восхищение и зависть.

Это экономическое возрождение упрочило в Восточной империи римский принцип собственности – частную собственность, на которую ее владелец имеет все без исключения права, а количество общей собственности – государственной и коллективной – постоянно уменьшалось. Земельные владения императора и казны, приобретенные в результате завоеваний, конфискаций, лишений наследства и перехода незанятых земель к государству, были часто очень обширными; но их становилось меньше из-за беспредельной щедрости императоров по отношению к церкви и постоянной раздачи земельных участков военачальникам и солдатам. Вначале городским общинам (города и курии), а затем и бесчисленным сельским общинам, объединенным вокруг поселков – центров своих округов (metrocome), – эти поселки стали преемниками прежних городов – стало очень тяжело отстаивать свою землю от изобретательного казначейства и (причем в первую очередь) от духовенства и крупных землевладельцев. Тем не менее благодаря энергии и упорству общины сумели сохранить часть тех общих лесов, полей и лугов, которые были очень нужны для беднейших масс сельского населения.

Несмотря ни на что, земля очень быстро сосредоточивалась в немногих руках. Крупные имения увеличивались еще больше, что шло на пользу церкви и аристократии. Восточно-римское духовенство, которое было очень богатым уже в IV в., безмерно увеличило свои земельные богатства в раннем Средневековье благодаря набожности князей, аристократов и иных верующих, а также путем захвата земель у беззащитных общин и индивидуальных владельцев и с помощью умного управления своим имуществом.

Патриархаты, 57 митрополичьих кафедр, 49 архиепископств, 54 епископства, бесчисленные монастыри, часовни, молельни, церкви и даже простые «лавры», то есть жилища отшельников, получили свою часть выгоды от этого огромного расширения церковных владений, собственники которых имели огромные привилегии; притом эти владения освобождались от части государственных налогов и были непереходящими и неотчуждаемыми. Духовенство даже ухитрилось получить для церкви право взимать с крестьян сборы (каноны) деньгами и натурой, и были составлены подробные списки этих сборов, называвшиеся бревиарии или полиптиха. Богатство церкви постоянно увеличивалось. Иногда оно употреблялось для полезных дел – религиозной пропаганды, благотворительности или для прогресса наук и искусств, но и для обеспечения праздной и роскошной жизни церковной касте, которая утверждала, что правила церкви запрещают ее служителям заниматься ручным трудом. Богатство только укрепляло фанатизм и жажду власти в этом сословии, которое всегда стремилось создать в государстве свое государство и уклониться от налоговых и военных обязанностей, лежащих на гражданском населении. Лучшие императоры, исаврийские и македонские, так хорошо осознавали эту опасность, что принимали энергичные меры против расширения крупных церковных владений, запрещали частным лицам передавать имущество в руки священнослужителей и монахов, отбирали у духовных лиц имения, которыми те завладели незаконно, запрещали им приобретать недвижимость и пытались обложить церковные имения налогами на общих основаниях, передав часть из них в ведение светских властей и раздав эти земли военным. Византийское государство на словах хранило верность прежнему принципу: церковь – только временная хранительница земель, которыми она владеет, и правительство имеет право брать из этого огромного хранилища для нужд общества сколько захочет и когда захочет. Но в действительности это государство очень заботилось о том, чтобы сохранить хорошие отношения с грозной и могучей церковью, и потому часто закрывало глаза на то, что делало духовенство. В результате церковь смогла забрать в свои цепкие руки большую часть земель империи. Так были созданы огромные имения – например, те, которыми владели 62 византийских монастыря. Монастырь Неамони, где было 500 монахов, владел пятой частью острова Хиос; монастырь Патмос владел всем одноименным островом и еще землями на Крите; три знаменитые монашеские общины на горе Афон обогатились множеством даров, в том числе земель; а прославленное аббатство Монте-Кассино имело поместья по всей Южной Италии, и его настоятель был равен князьям Беневенто, Капуи и Спо-лето. Церковные имения были крупными центрами земледелия и имели большой штат, куда входили администраторы, инспекторы (sacellarii), сборщики налогов, казначеи (logothetai), управляющие (oeconomoi) и дьяконы. Центральные здания таких имений были обнесены крепостными стенами, кроме того, в имениях были больницы, гостиницы, погреба и ремесленные мастерские, вокруг которых жили населявшие эту церковную землю колоны.

Наряду с крупными церковными имениями после того, как закончился кризис V–VI вв., возникли крупные имения аристократов. Это увеличение собственности светских владельцев происходило по мере того, как высшие гражданские и военные должностные лица – экзархи и стратеги, вскоре объединенные под общим названием архонты, – учились извлекать выгоду из своей административной власти и начинали видеть для себя пользу и почет в том же, в чем их видели главы знатнейших местных семей и богатые землевладельцы (plousioi, potentes, dynatoi), чье влияние на общественную жизнь их имений было очень велико. Высшие чиновники, обогащенные дарами влиятельных особ, не только забрали в свои руки государственную власть, но и стали наследственными собственниками пожалованных им земель. Они увеличивали размеры своих владений и число зависимых от них людей, заставляя тех, кто находился под их управлением, принимать их покровительство или просить о нем и становиться их клиентами. А влиятельные особы стремились прибавить официальное господство и права, которые оно дает, к фактической власти над жителями своих имений. Постепенно на Востоке так же, как на Западе, образовалась территориальная знать, власть которой была основана на владении крупными имениями, называвшимися massae, которые начиная с царствования Льва VI (IX в.) выделялись в земельном реестре как отдельный разряд земельных владений. Земельные владения аристократов постоянно увеличивались в результате брачных союзов, покупок, захвата государственных и общинных земель или малых владений, а также за счет расширения территорий, находящихся под покровительством, которое легко превращалось в зависимость для мелких землевладельцев, оказавшихся в долгах или вынужденных искать покровительства; в итоге в руках аристократов оказалось почти столько же земли, сколько у церкви. Императоры боялись тех последствий, которые разрастание этих крупных имений знати могло оказать на их собственную власть и на общество в целом, и потому прилагали особенно большие усилия, чтобы замедлить этот процесс; в особенности это относится к императорам Исаврийской и Македонской династий. Исаврийцы в VIII в. в своем Земельном кодексе запретили покровительство и объявили недействительным незаконный захват земли у мелких владельцев. Македонцы запретили отчуждение имений более мелких владельцев с их согласия в пользу крупных землевладельцев, объявили недействительными договоры, заключенные в результате обмана или насилия, и даже отменили в связи с этим действовавшее сорок лет предписание признавать насильственные захваты земли законными. Они снова запретили покровительство и объявили недействительными все приобретения, которые нанесли ущерб государству или военным поселенцам, получившим землю в дар от него. Императоры стойко защищали интересы центральной власти и средних слоев общества, которым угрожали мятежи знатнейших аристократов.