«Образцовые жилища» — в форме семиэтажных зданий свидетельствуют об удивительном факте: первые многоквартирные дома в Лондоне были предназначены отнюдь не для среднего класса или элиты, а для семей рабочих. Строительство развернулось после парламентского расследования санитарных условий Лондона, проведенного в 1842 году неутомимым Эдвином Чедвиком. Чедвик интересовался всеми аспектами жизни бедняков, включая условия жизни в работных домах, проблемы переполнения кладбищ и другие вопросы, касающиеся того, что мы сегодня называем «социальным благополучием». Известный в народе под именем «прусский министр» за отсутствие юмора и любовь к статистике, Чедвик пропагандировал создание централизованной «инспекции» или другого органа, который мог бы более эффективно и «научно» решать социальные проблемы. Однако медлительность правительства, не дававшего оперативного ответа на представленные им очевидные доказательства связанности антисанитарных условий бедняцких жилищ с пьянством, вспышками холеры и распадом семей, так разозлила Чедвика, что он и его друзья решили обратиться за решением этих проблем к свободному рынку.

Они разработали инновационную модель финансирования, которая стала известна как «пятипроцентная благотворительность». В рамках этой модели, акционерные «компании типового жилья (MDC) использовали капитал инвесторов для создания «уплотненной» жилой застройки для рабочих семей, отвечавших современным санитарным требованиям. Подразумевалось, что честные бедняки будут спасены от жизни в трущобах и за умеренную еженедельную плату примерно в два шиллинга и шесть пенсов смогут наладить свою жизнь, а инвесторы получат дивиденды в размере от 4 до 7 процентов. Конечно, по меркам того времени такие дивиденды нельзя было назвать гигантскими, однако процентная ставка была все-таки выше 2,78 процента, которые выплачивали по другим долгосрочным займам, например государственным облигациям.

В наше время подобная финансовая схема получила бы название «этического инвестирования». С течением времени, примерно в 1890 году, Совет лондонского графства сам начал финансировать строительство многоквартирных зданий, вытеснив с рынка основанную в 1846 году Городскую ассоциацию по улучшению условий жизни трудящихся классов, или MAIDIC[26] и Компанию по улучшению жилищ промышленных рабочих. Однако в период между 1856 и 1914 годами MBW и благотворительные организации, такие как Фонд Пибоди и Фонд Гиннесса, предоставляли средства для строительства от 11 до 15 процентов «социального» жилья в Лондоне. Это было замечательным достижением, учитывая сложности в нахождении достаточно обширных участков земли в центральном Лондоне и принимая во внимание распространенное в те годы предубеждение землевладельцев против того, чтобы многоквартирные дома строились у самого порога «хозяйского» дома.

Это также означало, что в Лондоне именно рабочий класс первым попробовал на вкус новую жизнь — а ведь раньше беднякам доставались лишь «объедки» жилищного рынка столицы. В восемнадцатом веке бывшие «благородные» кварталы скупили спекулянты, которые превратили дома, когда-то принадлежавшие одной аристократической семье, в подобия общежитий, сдавая семьям рабочих по комнате. Для уплотнения пространства и получения бо́льшей прибыли просторные залы разделяли перегородками, даже не думая менять, или поддерживать в рабочем состоянии санитарное и кухонное оборудование. С появлением многоквартирных домов рабочие и их семьи выступили в роли пионеров — или подопытных кроликов. В результате новой застройки облик таких районов, как Уайтчепел, Шордитч и частично Челси, радикально изменился, — что мы наблюдаем и поныне.

MAIDIC финансировала строительство первого многоквартирного здания в Лондоне в 1847 году, а к 1854 году в отчете, где рассматривались пути дальнейшего развития этой модели бюджетного жилья, уже трубили об успехах «Здоровых домов». В качестве примера местного «этического инвестирования» можно привести следующий случай: в 1853 году группа членов церковного прихода субсидировала строительство четырехэтажного многоквартирного дома на Гросвенор-Мьюс, Берклисквер, в том числе «восьми квартир из двух комнат, с двумя туалетами, раковиной и мусоропроводом… Вход в квартиры осуществляется с открытых внешних галерей, к которым ведет центральная лестница из шифера и железа». Хотя еще не было придумано названия для подобного «дома для размещения тридцати двух семей», предприниматели утверждали, что подобное начинание принесет «благо для трудящихся классов» с одной стороны и «солидный доход» — с другой. Однако в 1850-е годы подобные здания все еще являлись редкостью. Компания по улучшению жизни трудящихся (IIDC)[27], фонд Пибоди и Генеральная жилищная компания ремесленников и рабочих[28] были созданы в 1861, 1862 и 1867 годах соответственно. Парламентские законы, принятые в 1866 и 1867 году облегчили компаниям возможность получения долгосрочных займов под низкий процент. На раннем этапе «типовые жилища» были небольшим зданиями, подобными «кромвелевским домам», расположенным рядом с существующим и поныне рынком Боро: пятиэтажные здания с открытой общей лестницей и четырьмя двухкомнатными квартирами на каждом этаже. Более крупные строительные проекты требовали бо́льших по площади участков; они появились лишь после того, как Городской совет по градоустройству снес трущобы, использовав право, данное ему «законами Кросса» 1875 и 1879 годов, названными в честь Ричарда Кросса, министра внутренних дел при правительстве Дизраэли. Строительные компании и фонд Пибоди извлекли определенную выгоду из государственной поддержки, поскольку им была дана возможность покупать участки по сниженной цене.

Крупномасштабные проекты, безусловно, привлекали внимание: например, пять семиэтажных корпусов, построенных Городской ассоциацией по улучшению условий жизни трудящихся классов на Фаррингтон-роуд, стояли под углом девяносто градусов к улице, а ширина фасада каждого здания составляла триста футов. Дома были сданы в эксплуатацию в ноябре 1875 года и торжественно открыты самим Ричардом Кроссом. Нижние этажи заняли магазины; расстояние между корпусами было достаточно большим и его предполагалось использовать как детские игровые площадки. Как и большинство других «образцовых домов», дома на Фаррингтон-роуд построили из имевшегося на складе кирпича (в основном желтого, со случайными вкраплениями рядов красного кирпича), а украшения оконных и дверных проемов и парапетов выполнены из «искусственного камня» (в данном случае — из смеси портландцемента и коксового остатка). Крыши делались плоскими и заливались битумом, чтобы жильцы могли использовать их: здесь сушили белье или просто отдыхали. Использование крыш, как и общих прачечных, регулировалось «списками очередности».

На каждом этаже размещались по четыре квартиры, которые были разбиты на пары, объединенные общим балконом. Балконы отделялись от основной каменной лестницы металлической решеткой, запиравшейся на замок. Общие наружные лестницы и такие «получастные» балкончики являлись отличительной чертой многих «типовых домов» (включая «кромвелевскиеё»): считалось, что это существенно снижает риски, связанные с использованием общей лестницы. Общие лестницы были местом довольно неуютным и не располагающим к дружеской беседе с соседями: они не обогревались и не освещались и по ним гуляли сквозняки. Ну а запирающиеся решетки гарантировали жильцам относительную безопасность: каждая проживающая в доме семья имела доступ только в свой жилой отсек. В те времена большое значение придавалось тому, что «двери квартир не выходят на общую лестницу» — видимо из-за того, что это ограничивало возможность нежелательного взаимодействия между жильцами.