по сравнению с Питером оставалась «большой деревней», местом, где проживали характерные персонажи Островского. Были и объективные предпосылки – Москва была вододефицитным регионом: рост населения тормозился банальным отсутствием питьевой воды.

После революции 1917 года, все правительственные учреждения были возвращены в Москву. Спустя 200 лет Москва вновь стала столицей. В 20-ые и 30-ые годы XX века в городе произошел взрывной рост населения и промышленности, еще более усугубившей проблему нехватки воды. Этот вопрос был решен в 30-ые годы постройкой канала им. Москвы, перебросившей в Москву воду из Волги. В 1935 году стало понятно, что рост города больше ничего не сдерживает и было принято распоряжение о расширении территории города и строительстве «Паркового Кольца», которое со временем превратилось в Третье кольцо Москвы – ТТК (Третье Транспортное Кольцо).

Годы Великой отечественной войны замедлили рост города, однако уже в 1956 году было принято решение о расширении площади города и строительстве Московской Кольцевой Автомобильной Дороги (МКАД). МКАД стал четвертым и на данный момент последним кольцом Москвы.

В 1961 году в состав города Москвы вошло значительное количество различных поселений, внутри МКАД. Территория города резко выросла после включения в состав Москвы крупных подмосковных городов Тушино, Люблино, Перово, Бабушкин и Кунцево, превратившихся в районы Москвы. Внешней границей Москвы на долгое время стал МКАД.

В 1965 году в состав Москвы вошел населенный пункт Зеленоград, который находился далеко за пределами МКАД, включение которого задало опережающее ускоренное развитие кластера Москвы, расположенного вдоль Ленинградского шоссе.

В 2012 году было произошло последнее значительное расширение границ города. В состав Москвы вошли значительные территории к Югу и Юго-Западу от МКАД. Эти территории получили название «Новая Москва».

Площадь Москвы увеличилась с 900 кв. км до 2500 кв. км. Было задано новое направление развития города – на юг и юго-запад – вдоль Киевского, Калужского и Симферопольского шоссе. В состав новых территорий вошли только 2 города – Щербинка и Троицк; основные территории – это малонаселенная сельская местность и леса.

За прошедшие 8 лет Новая Москва активно развивались, но масштабная застройка велась в основном на территориях, напрямую прилегающих к МКАД, а также расположенных вдоль Калужского и Киевского шоссе. В рамках данной книги, нас будут интересовать объекты недвижимости «Большой Москвы», поэтому мы с Вами будем рассматривать не административные границы районов, а фактическую застройку и глубину интеграции районов, расположенных за МКАД с традиционной Москвой.

Помимо территорий Новой Москвы, в состав Москвы за пределами МКАД входят следующие районы:

На юго-западе: Солнцево, Новопеределкино, Внуково

На западе: Инновационный Центр Сколково (часть Можайского района); Пос. Рублево, Мякинино и Рублево-Успенский эксклав (части района Кунцево)

На северо-западе: Митино, Куркино, Молжаниновский

На севере: Северный

На востоке: Восточный, Новокосино

На юго-востоке: Некрасовка, Жулебино (часть района Выхино-Жулебино за пределами МКАД), Косино-Ухтомский

На юге: Северное Бутово, Южное Бутово;

Каждый из районов, расположенных за пределами МКАД имеет свои специфические особенности, но зачастую они формируют зоны сплошной застройки с городами ближнего Подмосковья, создавая единую транспортную и социальную среду, поэтому с точки зрения оценки недвижимости, мы будем рассматривать укрупненные локации, включающие как административные районы Москвы, так и города Подмосковья. В рамках данной книги, районы Москвы. Районы Куркино и Молжаниновский будут рассматриваться вместе с городом Химки, Жулебино и Некрасовка – с городом Люберцы, Митино – с Красногорском и т.д.

Внутри МКАД в основном преобладает кольцевой принцип формирования территорий, составленный 4 основными московскими «кольцами»:

Бульварное

Садовое

ТТК

МКАД

За пределами МКАД преобладает радиальный характер формирования территорий. Вдоль основных шоссе – Ленинградского, Киевского, Калужского, Дмитровского, Ярославского, Горьковского, Новорязанского, Минского – формируются смешанные территории, состоящие из районов Москвы и населенных пунктов Московской области.

Эти территориальные формирования получили название кластеры.

В Москве сформировалось 11 кластеров, вытянутых вдоль основных шоссе:

Западный кластер вытянут вдоль 3 шоссе: Кутузовский проспект-Можайское шоссе, Рублевское шоссе – Рублево-Успенское шоссе, Звенигородское шоссе – проспект Маршала Жукова – Новорижское шоссе;

Северо-западный кластер вытянут вдоль двух шоссе – Волоколамского и Пятницкого;

«Ленинградка» – кластер вдоль Ленинградского проспекта-Ленинградского шоссе;

Северный – кластер, расположенный вдоль Дмитровского и Алтуфьевского шоссе;

Северо-восточный кластер расположен вдоль Проспекта Мира – Ярославского шоссе и Енисейской улицы – Осташковского шоссе;

Восточный кластер расположен вдоль шоссе Энтузиастов и Щелковского шоссе;

Юго-восточный кластер расположен вдоль 2-х шоссе: Рязанский проспект – Октябрьский проспект и Волгоградский проспект – Новорязанское шоссе;

Южный – кластер, расположенный вдоль трассы М4 "Дон" и Каширского шоссе;

«Варшавка» – кластер, расположенный вдоль Варшавского шоссе;

«Калужка» – кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект – Киевское шоссе и Профсоюзная улица – Калужское шоссе;

Юго-западный – кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект – Киевское шоссе и Мичуринский проспект-Боровское шоссе.

Правило №2. Центр Москвы – это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость – это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.

Основы районирования

На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12 635 500 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света – Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т.д. Обычно применяют аббревиатуры – ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.

При поиске недвижимости перед Вами встанет вопрос, какую карту использовать. В основном, Вы сможете найти карты с указанием административных округов и районов.

Такие карты правильны с точки зрения администрирования города, но бесполезны для нас.

Более полезны карты с указанием природных зон и основных магистралей.

Для правильного инвестиционного анализа, нам будет необходимо использовать следующие термины:

Массив – район, обладающей однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). В риэлторском сообществе уже давно прижился термин «жилой массив», и мы для определения таких районов будем использовать именно его.

Граница – в случае города границы между жилыми массивами обычно проходят по улицам, магистралям, или по Москва-реке.

Барьер – железные дороги в черте города, промышленные зоны, лесные массивы, Москва –река.

Канал проницаемости – в некоторых случаях, дороги и Москва-река служат не барьерами, а «каналами проницаемости», т.е. дорога/река не разделяет жилой массив, а соединяет его.

Обратите самое пристальное внимание на железные дороги! На обычных картах их, в отличии от МКАД