и ТТК, обычно не показывают, но железные дороги выступают аналогом горной гряды в природе (барьер) – они всегда разделяют местность.

Вдоль железных дорог в Москве как правило находятся промышленные зоны. Промышленные зоны также являются барьером. С 2013 года правительство Москвы начало программу жилой застройки промышленных зон. Как только промышленная зона превращается в жилой комплекс, мы фиксируем изменение ландшафта – аналог осушения болот. Новый жилой комплекс становится частью прилегающего жилого массива.

Для правильной оценки недвижимости, руководствуемся следующим алгоритмом:

Определения зоны города;

Определение жилого массива;

Оценка объекта жилой недвижимости (жилой комплекс, многоквартирный дом или что-то другое);

Оценка лота – рассматриваемой квартиры или другого объекта недвижимости.

Для иллюстрации такого подхода давайте рассмотрим формирование жилых массивов на примере Пресненского района.

Часть Пресненского района расположена внутри Бульварного Кольца, часть – между Бульварным и Садовым кольцом, самая значительная часть района – между Садовым Кольцом и ТТК и, наконец, последняя часть – за ТТК.

Но непосредственно Пресней считается только центральная часть этого района – часть между Садовым кольцом и ТТК.

Несмотря на то, что локация Москва-Сити полностью находится на территории Пресненского района, она выделяется как отдельный жилой массив со своей неповторимой архитектурой, равно как и район Патриарших Прудов, расположенный в Северо-Восточной части Пресненского района. Улицы Пресненского района, непосредственно примыкающие к Тверскому Бульвару, считаются частью Тверского района, а переулки к югу от Малого Никитского – частью Арбата.

Также обратите внимание, что часть Пресненского района, расположенная за ТТК (Шелепиха). относится к совершенно другой локации – формирующемся жилому массиву «Большой Сити».

Правило №3. Для анализа объекта недвижимости нам требуется определить не административный район города, а жилой массив, в котором он расположен. Железные дороги являются барьером между жилыми массивами – аналог гор в природе. Промышленные зоны – аналог болот в природе – являются препятствием, но после осушения становятся обычными городскими территориями и входят в состав соседних жилых массивов.

История административного деления Москвы

К концу XIX века Москва довольно сильно вышла за пределы Садового кольца. Город теперь состоял из 17 районов (в то время называемых частями) и на Северо-Западе и Северо-Востоке границы города простирались далеко за пределы ТТК. Численность населения приблизилась к 1 миллиону.

Список частей (районов) Москвы 1888 год:

Городская

Тверская

Мясницкая

Пятницкая

Якиманская

Пречистенская

Арбатская

Сретенская

Яузская

Басманная

Рогожская

Серпуховская

Хамовническая

Пресненская

Сущевская

Мещанская

Лефортовская

Обратите внимание на ярко выраженный кольцевой принцип районирования. 3 района находятся полностью внутри Бульварного Кольца (Белый город); 7 – между Бульварным и Садовым Кольцом (Земляной город), причем территория 5 из них не пересекает Садовое кольцо.

Радиальное развитие города очевидно на север – вдоль Дмитровского шоссе, в меньшей степени на северо-запад и северо-восток.

Границы районов существенно отличаются от границ одноименных современных районов: Хамовники включают в себя часть современного Дорогомилово, но самая премиальная часть Хамовников – Остоженка – входит в состав Пречистенского района;

Арбатская часть район включает в себя территории Патриарших Прудов, которые сейчас входят в состав Пресненского района;

Сретенка и Яузский районы после революции 1917 года были ликвидированы и так и не возродились в каком бы то ни было виде.

Дореволюционные карты будет нам очень полезны*.

Во-первых, Москва в пределах Садового кольца была полностью застроена к концу XIX века и сложившийся характер застройки до сих пор сохраняется;

Во-вторых, районы дореволюционной Москвы обладали большей внутренней однородностью, чем районы советского и современного периода;

В-третьих, изучая топонимику, сможете выяснить для себя много интересного. Возможно, жилые дома, построенные в местности, прежде называемой «Сукино Болото» или занятое «Холерным кладбищем» автоматически выпадут из поля Вашего интереса.

После революции 1917 года, административное деление Москвы приобрело ярко выраженный радиальный характер. Это было связано с тем, что районы формировались не по географическому принципу, а на основе существующих подпольных партийных ячеек. В 1917 году – во время революции – их было всего 8, соответственно город поделили на 8 новых советских районов. Так как партийные ячейки существовали в рамках крупных промышленных предприятий, расположенных на окраинах города, впервые в мировой истории, районы начали формироваться не от центра, а к центру. Число районов до 1935 года менялось от 6 до 10.

Значительное увеличение территории города произошло в период первых пятилеток в связи с развитием промышленности и приростом населения. К 1936 году население Москвы достигло 4 млн человек. Число районов увеличилось до 23.

Границы многих районов пересекли ТТК и вплотную приблизились к МКАД.

Радиальное развитие города направлено на юг, где появилось 2 новых шоссе – Ленинский и Мичуринский проспекты.

Список районов Москвы в 1936 году:

Ленинский

Фрунзенский

Москворецкий

Кировский

Пролетарский

Таганский

Киевский

Молотовский

Первомайский

Краснопреснеснкий

Красногвардейский

Советский

Свердловский

Куйбышевский

Коминтерновский

Ростокинский

Железнодорожный

Бауманский

Сталинский

Ленинградский

Октябрьский

Дзержинский

Сокольнический

В советское время изменились практически все названия районов и улиц – Хамовники стали Фрунзенским районом, Воробьевы Горы превратились в Ленинские Горы и т.д.

Обратите внимание на ярко выраженный радиальный принцип районирования. Значительная часть районов начинаются вблизи Кремля и тянутся до самых границ города.

К 1961 году было завершено строительство МКАД и границы города приобрели знакомые очертания. В состав Москвы вошло несколько десятков населенных пунктов, включая довольно крупные города Тушино, Люблино, Перово, Бабушкин и Кунцево. Численность населения превысила 5 миллионов человек.

Последнее значительное изменение границ города произошло в 2014 году. Город увеличился до 125 районов в составе 12 административных округов. Численность современной Москвы составляет 12,6 млн человек.

Внутри МКАД расположено 107 районов, разделенных на 9 административных округов.

Административные районы названы по сторонам света:

ЦАО (Центральный Административный Округ);

ЗАО (Западный Административный Округ);

СЗАО (Северо-Западный Административный Округ);

САО (Северный Административный Округ);

СВАО (Северо-Восточный Административный Округ);

ВАО (Восточный Административный Округ);

ЮВАО (Юго-Восточный Административный Округ);

ЮАО (Южный Административный Округ);

ЮЗАО (Юго-Западный Административный Округ).

Обратите внимание на кольцевой принцип формирования ЦАО и радиальный – других административных округов.

Так как карты интересуют нас исключительно как прикладной инструмент оценки недвижимости, в последующем, мы будем пользоваться не административными картами, а риэлторскими. Мы будем искать «жилые массивы», определять их характеристики, уточнять характер застройки и прогнозировать ценовые тренды.

Правило №4. Всегда, когда возможно, определяйте положение жилого массива и дома в том числе и на дореволюционных картах Москвы, так как именно тогда административные районы в максимальной степени совпадали с характером жилых массивов.

Зонирование. Большая Москва.

Вместе с районами «старой Москвы», расположенный внутри МКАД, мы будем рассматривать районы г. Москвы, расположенные с внешней стороны МКАД, а также