Обычно ИД включает четыре этапа.

1. Предынвестиционный этап предшествует этапу инвестирования средств в проект. На этом этапе ведутся предварительные переговоры с потенциальными инвесторами и другими участниками проекта (подрядчиками, субподрядчиками), осуществляется отбор поставщиков сырья, машин и оборудования, в том числе и на конкурсной основе. Определяются необходимость привлечения кредитных ресурсов, возможности разработки и получения всей необходимой разрешительной документации. В этих целях осуществляют юридическое оформление инвестиционного проекта (регистрацию предприятия, оформление сделок в виде заключенных договоров и т. д.). В качестве результата всех проводимых работ на предынвестиционном этапе должен быть разработан развернутый бизнес-план инвестиционного проекта. Практика показывает, что для малых и средних проектов в строительстве финансовые затраты предынвестиционного этапа могут составить в общей сложности от 1 до 5 % всего объема инвестиций, а для крупных – от 0,2 до 1,0 %.

2. Инвестиционный этап предполагает непосредственное финансирование всех мероприятий по реализации инвестиционных решений, принятых на предыдущей стадии. Действия, предпринимаемые на данном этапе, требуют больших расходов и носят необратимый характер. Создаются графические проектные чертежи, расчетно-финансовые (сметные) документы, осуществляется заказ и поставка оборудования по заключенным договорам, фор мируются строительные площадки, производятся строительно-монтажные и пусконаладочные работы, проводятся рекламные кампании по сбыту готовой продукции.

3. Эксплуатационный этап начинается с момента ввода в действие объекта строительства. Для объектов промышленного строительства, например, данный этап может характеризоваться началом производства продукции; для объектов социально-бытового обслуживания – началом оказания услуг; для жилых помещений – датой заселения жильцов. В течение эксплуатационного этапа вложенные финансовые ресурсы приносят отдачу в виде средств, полученных от реализации произведенной продукции и оказанных услуг. Наряду с доходами данный этап характеризуется и текущими эксплуатационными расходами. Основные доходы от ИП получают на этой стадии.

Для инвестора, вкладывающего капитал в строительство, важно в оптимально короткие сроки вернуть вложенные финансовые ресурсы, а затем в течение максимально более длительного периода времени он стремится получать прибыль. Поэтому продолжительность эксплуатационного этапа приобретает первостепенное значение и существенно влияет на общие показатели эффективности проекта (величину прибыли, рентабельность, социальный или экологический эффект и т. д.).

4. В ряде случаев из эксплуатационного этапа выделяют четвертый – ликвидационный.

Каждый этап инвестиционного процесса строительства подразделен на стадии и требует выполнения таких процедур, как анализ и прогнозирование, консультирование и принятие решений, проектирование и строительство. На одних стадиях исследуют инвестиционные возможности по строительству объекта, на других – обосновывают преимущества тех или иных его вариантов, на третьих – составляют инструкции и выполняют расчеты, которые несут исключительно вспомогательные функции, на четвертых – выбирают инструменты реализации проекта.

Таким образом, можно сделать вывод, что по своей совокупной значимости, затратам времени и объемам работ стадии существенно различаются. При этом четких границ как между стадиями, так и между этапами инвестиционного процесса провести невозможно. Этапы разработки и реализации ИП показаны на рис. 4.1.

Рис. 4.1. Этапы разработки и реализации инвестиционного проекта в строительстве [71]

В течение первых двух этапов происходит вложение финансовых ресурсов, а в течение третьего этапа все инвестированные средства возвращаются вместе с прибылью (рис. 4.2).

В монографии предлагается при осуществлении инвестиционностроительной деятельности выделить два этапа: подготовка и реализация ИП (рис. 4.3).

Объектами ИД являются вновь создаваемые или модернизируемые основные фонды.

Субъектами ИД могут быть физические и юридические лица, государства, в том числе иностранные, международные организации, осуществляющие ИД. К ним относятся: инвесторы, застройщики, заказчики, проектировщики, подрядчики, пользователи объектов капитального строительства (реципиенты) и др.

По закону [6] инвесторы могут выступать как вкладчики, покупатели, кредиторы, а также выполнять функции любого участника инвестиционной деятельности: заказчика, подрядчика, поставщика и др.

Рис. 4.2. Этапы инвестиционного процесса строительства

Рис. 4.3. Содержание инвестиционно-строительной деятельности

В качестве инвесторов могут выступать:

• органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;

• отечественные физические и юридические лица и их объединения;

• иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации.

Пользователями объектов инвестиционной деятельности могут быть инвесторы, а также другие физические и юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, для которых создается объект инвестиционной деятельности. Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух или нескольких участников. Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования.

Инвесторы имеют равные права на:

• осуществление инвестиционной деятельности, за изъятиями, установленными федеральным законом;

• самостоятельное определение объемов и направлений инвестиций, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности, в соответствии с Гражданским кодексом РФ; • владение, пользование и распоряжение объектами инвестиций и результатами осуществленных инвестиций;

• передачу по договору и/или государственному контракту своих прав на осуществление инвестиций и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам, органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;

• осуществление контроля за целевым использованием средств, направленных на инвестиции;

• объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления инвестиций на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;