• продолжающаяся и периодически ускоряющаяся инфляция, а следовательно, постоянное удорожание кредитов, сворачивание долгосрочного кредитования;

• ухудшение платежной дисциплины у заказчиков строительной продукции и потребителей строительных материалов, а в итоге периодически обостряющиеся кризисы платежеспособности и переход на бартерные формы расчетов;

• продолжение практики бессистемного регулирования хозяйственной деятельности предприятий на государственном и особенно региональном уровнях, где местные власти широко используют прямое административное давление на строительные организации и предприятия промышленности строительных материалов;

• низкий курс рубля по отношению к твердым валютам и его постоянное обесценение; • нестабильная налоговая и правовая политика.

Однако уже в середине 1990-х гг. появились первые акты нормативно-правового регулирования строительства: Гражданский кодекс РФ (1994–1995 гг.), нормативные документы, определяющие порядок проектной подготовки строительства (СНиП 11–01–95 «Инструкция о порядке разработки и согласования проектной документации на строительство» и СП 101 – 95 [23]).

На втором этапе (с конца 1990-х гг. до 2008 г.) началось быстрое восстановление экономики России: увеличились объемы реального инвестирования в коммерческую недвижность, оживилась инвестиционная активность, повысилась эффективность инвестиционных процессов.

В этот период получила развитие современная политика регулирования инвестиционной деятельности: нормативно-правовая, налоговая и финансово-кредитная.

Нормативно-правовое регулирование заключается в разработке правовой базы, определяющей формы инвестиционной деятельности, условия ее осуществления. Следует отметить закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-Ф3 от 25.02.1999 г. [6]. В законе определены содержание инвестиционной деятельности и функции ее участников.

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 13.12.2004 г. № 214-Ф3 (вступил в силу в апреле 2005 г.) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве (с возникновением у этих участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и/ или ином объекте недвижимости). Закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Этот закон регламентировал возможность вложения в строительство денег частными лицами и ужесточил надзор над застройщиками, увеличив их ответственность. Однако и до настоящего времени проблема обманутых дольщиков не решена.

Налоговая система является важнейшим элементом государственного регулирования инвестиционной деятельности. Она осуществляет две основные функции: регулирующую и фискальную. Соответственно, налоговое регулирование инвестиционного рынка заключается, с одной стороны, в стимулировании инвестиционной активности хозяйствующих субъектов и граждан, а с другой – в перераспределении доходов, получаемых от инвестиционной деятельности между инвесторами и государством.

Финансово-кредитное регулирование заключается как в установлении финансовых параметров инвестиционного рынка, так и в оказании финансовой поддержки или прямом финансировании наиболее эффективных или социально значимых проектов.

В 1990-е гг. высокие процентные ставки коммерческих банков сдерживали развитие кредитной системы, а также системы ипотечного кредитования как важнейшего источника инвестиционных ресурсов. Однако конец 2004 г. стал временем расцвета ипотеки. При общем застое рынка недвижимости ипотека, напротив, успешно развивалась. Связано это с тем, что ипотечные покупатели наконец-то получили возможность выбора. В период стенового роста цен продавцы квартир, имея возможность выбирать среди множества желающих купить их квартиры, не хотели связываться с ипотечными покупателями. Использование ипотеки было связано с некоторыми неудобствами, например с периодом ожидания денег, кроме того, играло роль природное недоверие людей к новым схемам. Специалисты департамента «Ипотечное кредитование» агентства недвижимости Бекар отмечали, что стагнация на рынке оказала хорошую услугу ипотеке: недоверие к ипотеке со стороны продавцов оказалось сломлено, к ипотечным сделкам привыкли, а значит, и в будущем будут воспринимать их более спокойно и доброжелательно.

На третьем этапе (со второй половины 2008 г. по настоящее время) усиливается вмешательство государства в регулирование экономики России в связи с влиянием мирового кризиса на экономическое развитие страны. В период со второй половины 2008 г. и до 2011 г. снижаются объемы строительства за счет средств инвесторов, и увеличивается возведение непроизводственных объектов, финансируемых из бюджета.

Приоритетными направлениями расходования бюджетных средств являются выполнение социальных обязательств, а также создание условий для посткризисного восстановления и развития экономики.

Основные направления регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство, получившие отражение в работах отечественных специалистов, систематизированы в монографии и представлены в табл. 4.3 [82, 120, 162].

Задача обоснования и выбора конкретного инструментария очень актуальна в деятельности органов государственного управления на различных уровнях и служит ключевым фактором при выработке эффективной государственной социально-экономической политики. В связи с этим важным является вопрос о пределах вмешательства государства в сферу инвестирования жилищного строительства и эффективности предпринимаемых действий с точки зрения достижения конечного результата – улучшения жилищных условий населения [83].

Таблица 4.3. Классификация инструментов государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство

Вмешательство государства имеет две стороны: положительный результат – сглаживание экономических циклов. Например, рост цен замедлится в результате снижения спроса из-за ограниченной платежеспособности покупателей жилья; отрицательный результат – формирование некоторой неравномерности увеличения спроса на жилье. Чрезмерно активное стимулирование спроса на жилье вызывает изменение в структуре потребления домохозяйств: спрос на жилье увеличивается за счет снижения платежеспособного спроса на другие жизненно важные товары и услуги. Таким образом, в рыночной экономике государство является важным участником рынка инвестиций в жилищное строительство.