всего, малоликвидными именно из-за окружения. В таких квартирах будет совершенно не комфортно жить, и продавать их потом придется со скидкой.

Мой совет: не гнаться за дешевизной, а искать квартиру, в которой действительно будет комфортно жить. Лучше взять меньшую по площади квартиру, чем неудобную.

Ошибка 5. Полное доверие риелторам, менеджерам по продаже и менеджерам в банке

Все вышеперечисленные участники сделки преследуют свои интересы. Если для нас покупка квартиры в ипотеку – важное жизненное событие, то для них – работа.

Их основная цель – заработать на нас как можно больше.

Неприятности, которые могут возникнуть из-за их плохой работы риелторов и прочих участников кредитования, могут быть самые разные: дополнительные расходы, потеря времени, последствия обмана.

Мой совет: в максимальной степени самим заниматься всеми вопросами по оформлению сделки и выбору квартиры.

Ошибка 6. Максимально возможный платеж

Сейчас банки могут одобрить кредит с ежемесячным платежом в размере 50 % от дохода. Такой порог установил Банк России для банков. Но на протяжении пяти-десяти лет могут возникнуть самые разные обстоятельства: потеря работы, смета места жительства, уменьшение доходов, увеличение расходов.

В этом случае возможны проблемы с обслуживанием ипотечных платежей.

Поэтому стоит брать кредит с платежом не более 30 % от доходов. Тогда проще будет проходить периоды уменьшения доходов или роста расходов.

Ошибка 7. Нет денег на первоначальный взнос

Случается, что люди решили срочно брать ипотеку, а сбережений у них нет вообще. Тогда в качестве первоначального взноса берут обычный кредит наличными и вносят в качестве взноса.

ЦБ против такой практики, но она все равно есть.

Этому варианту сопутствует целый букет будущих неприятностей.

• Дополнительные расходы по погашению кредита на первоначальный взнос.

• Снижение качества жизни из-за сокращения расходов на потребление.

• Проблемы с планированием расходов.

Мой совет: самим накопить на первоначальный взнос. Это приучит к накоплению сбережений и ограниченным расходам. К тому же общие расходы по обслуживанию кредита будут меньше.

Ошибка 8. Отсутствие подушки безопасности

Очень часто при дополнительном поступлении средств в семейный бюджет они направляются на частично досрочное погашение ипотеки.

Но от потери работы и доходов никто не застрахован.

Мой совет: создать подушку безопасности, которая позволит от трех до шести месяцев нормально жить и погашать платежи по кредиту. Средства можно разместить на краткосрочном вкладе.

Да, будут потери из-за разницы ставки по кредиту и вкладу. Но зато будет и гарантия, и запасное время в случае экстраординарных обстоятельств.

Ошибка 9. Ориентир только на скидки и льготные условия

Подбирая банк и квартиру, не стоит смотреть только на скидки и льготные условия. Здесь все как в коммерческом бизнесе. Со скидками продается – неликвид. И если плохую одежду, купленную по скидке, мы можем просто не носить, то с ипотекой так не получится. Даже если нам разонравилась квартира, нам непросто будет ее поменять. А иногда и вообще невозможно.

Сначала ищите подходящую квартиру, а уже потом выбирайте банк. Не сужайте поиск до вариантов, к которым прилагаются скидки и льготы.

Ошибка 10. Матрица выбора

Конструируя сделку, часто поступают так.

• Все средства направляют на первоначальный взнос.

• Кредит берут с платежом в 50 % от доходов, на минимальный срок.

Это очень опасный вариант.

Мой совет: минимальный первоначальный взнос и максимальный срок по кредиту. При наличии дополнительных доходов и платеж, и срок можно изменить.

Как правильно спроектировать ипотеку

На примере семьи Ивановых, проживающих в Московской агломерации и состоящей из трех человек, я постараюсь предметно показать алгоритм проектирования ипотеки.

1. Размер платежа в месяц

Сейчас банк вполне может одобрить платеж в размере 50 % от текущего дохода. Но нередко в будущем это оказывается весьма некомфортным платежом. Ведь доход может упасть, и тогда жить станет совсем невмоготу.

Лично я рекомендую брать ипотеку с ежемесячным платежом, равным не более 30 % от суммы дохода. Но есть нюансы. Все зависит от профессии, возраста и еще ряда параметров. Дело в том, что исходить стоит из пессимистичной оценки своих будущих доходов. Оптимально, конечно, если платеж по ипотеке будет равен 15–20 %. По крайней мере, к этому стоит стремиться.

Наши Ивановы зарабатывают 200 тыс. руб. в месяц, поэтому комфортный для них платеж будет входить в диапазон от 30 до 60 тыс. руб. в месяц.

2. Что покупать?

Это очень важный момент. Для многих взятие ипотеки связано с покупкой первой квартиры, и хочется купить квартиру на всю оставшуюся жизнь. Но мой жизненный и банковский опыт говорят о том, что покупать надо то жилье, которое вас устроит в среднесрочной перспективе.

Конечно, Ивановым хотелось бы сразу купить трехкомнатную квартиру. Но для такой покупки они не были финансово готовы. Они могли либо купить дешевый неликвид, либо попасть в ловушку, поскольку такая покупка оказалась бы финансово обременительной.

Правильней купить двухкомнатную квартиру. Потом – при наличии возможностей – уже можно будет думать о расширении площади.

3. Срок кредита

Многие стараются сделать срок кредита как можно меньше. В большинстве случаев это серьезная ошибка. Логика такого решения проста: есть желание уменьшить сумму переплаты. С одной стороны – да, так и есть, чем меньше срок, тем меньше переплата. С другой стороны, при большом сроке тоже можно сокращать переплату путем частично досрочного погашения.

Поэтому я рекомендую брать максимальный срок. В этом случае появляется пространство для маневра. Самое важное – потенциальное снижение доходов будет не так критично для семейного бюджета.

4. Сумма кредита и стоимость покупки

Сумма кредита вычисляется довольно просто. Берем сумму платежа и считаем по кредитному калькулятору.

Источник: fincalcuIator.ru

При сроке в 25 лет и ставке в 10 % при платеже в 59 тыс. руб. сумма кредита будет равна 6,5 млн руб.

Ивановы уже накопили 1,5 млн руб. на первоначальный взнос – значит, они могут рассчитывать на покупку квартиры за 8 млн руб. В Москве, конечно, за такие деньги двухкомнатную квартиру не купишь, но в Московской области это вполне возможно.

Вот свежие данные от irn.ru по средней стоимости квадратного метра за МКАД.

Источник: Индикатор рынка недвижимости (irn.ru)

При стоимости в 150 тыс. руб. за квадратный метр как раз получается купить квартиру площадью 53 кв. м за 8 млн руб. в Подмосковье.

5. Подбор числа заемщиков и покупателей