в размере полугодовых платежей.

2. Не погашать досрочно

Это крайне болезненная тема. С нее я всегда начинаю свою ипотечную психотерапию. Обычно женская половина семьи крайне волнительно относится к наличию ипотеки и всеми силами старается побыстрее ее закрыть. Хотя бывают и исключения. Но исключения – это, как правило, те, кто берет ипотеку уже не в первый раз.

Если в период кризиса у вас есть свободные деньги, то не стоит все их спускать на досрочку. Во-первых, нужна подушка безопасности. Во-вторых, кризис, как правило, предоставляет возможности более высоких доходов от вложений.

3. Реструктурировать для снижения ежемесячного платежа

Важнейшая задача в кризисный период – снижение размера ежемесячного платежа. Бывает, что даже уменьшение платежа на 15–20 % значительно облегчает финансовое положение семьи.

У меня был случай с клиентами на консультации. Они в 2013 году платили 41 тыс. руб. в месяц при общем доходе в 80 тыс. Я их уговорил снизить нагрузку до 30 % от дохода, то есть до 25 тыс. руб. И через полгода главе семьи перестали платить премию, и суммарно пара стала зарабатывать 60 тыс. руб. Если бы у них остался платеж 41 тыс. руб., то неизвестно, как бы сложилась их жизнь. А так семья достаточно спокойно вышла, из кризисной ситуации.

4. Формировать подушку безопасности

Об этом я уже писал выше. Многие мне могут сказать, что это глупость. «Зачем держать деньги, когда есть кредит с процентами?» Но это не глупость, а суровая реальность. Во-первых, деньги можно вложить в тот же банк под проценты. Да, будет разница в ставках, но зато при потере работы семья сможет оплачивать платежи и жить достаточно спокойно.

5. Искать источник более выгодного вложения средств

Как правило, в кризис повышаются ставки и доходности от финансовых инструментов. Например, в кризис 2014 и 2022 года ставки по вкладам взлетали до 20 % в год. Было выгодно свободные средства направлять на депозиты, а не на частичное досрочное погашение ипотеки, так как кредитные ставки были ниже депозитных.

Глава 9. Суровая кредитная практика

Мои предыдущие материалы в основном посвящены тому, что надо сделать при взятии кредита. Но будет показательным и отрицательный пример. Недаром же говорят, что лучше учиться на чужих ошибках, а не на своих.

Это истории из реальной практики. Для сохранения конфиденциальности я назову персонажей семьями Ивановых, Петровых и Сидоровых.

Ошибочная цель кредита

Семья Ивановых решила обзавестись недвижимостью в Московской области.

Денег у них не было, поэтому они взяли кредит в банке и купили земельный участок. Банк с удовольствием такой кредит выдал, так как земля была оформлена в залог.

«Протрезвление» Ивановых наступило позже, когда банки отказали в кредите на строительство дома.

В результате они получили в распоряжение актив, который требовал дополнительных затрат.

• Налоги.

• Взносы в товарищество.

• Обустройство забора и так далее.

При этом выгоды от актива не было.

Только в первый год владения участок поглотил порядка 45 тыс. руб. Эти деньги Ивановы кое-как наскребли.

На следующий год надо будет делать въезд на участок: завозить бытовку, подводить электричество и так далее. Расходы маячат на отметке 100 тыс. руб.

В общем, не нужен Ивановым уже этот участок, и в семье случился разлад на этой почве.

Неправильный срок кредитования

Семья Петровых решила себя порадовать хорошим автомобилем и взяла кредит на 2,5 млн руб. для покупки кроссовера. Сейчас, конечно, цены другие, но пару-тройку лет назад купить хорошую машину за такие деньги было вполне реально.

Кредит взяли на семь лет с платежом под самую завязку – 60 % от доходов.

Кроме покупки автомобиля у семьи Петровых была и другая актуальная проблема.

Через три года после покупки авто сын Михаил заканчивал школу и хотел поступить в один престижный ВУЗ. Но попасть на бюджет туда можно было только с результатами ЕГЭ 90+ баллов.

У Михаила же получилось в среднем 75 баллов, и ему пришлось поступить на бюджет в весьма непривлекательный ВУЗ.

Могли ли родители помочь Михаилу получить хорошее образование?

Да, только в этом случае им надо было купить авто дешевле, за который им было бы по силам рассчитаться хотя бы за три года. В этом случае можно было бы взять кредит на образование.

Размер платежа

Семья Сидоровых решила купить квартиру в ипотеку и взяла кредит.

• Сумма – 2,9 млн руб.

• Срок – 10 лет.

• Платеж – 40 тыс. руб.

Проблема в том, что семейный доход на момент взятия кредита был 80 тыс. руб. Получается, что платеж по кредиту составлял 50 % от дохода. Банк предлагал им взять кредит на 20 лет. В этом случае платеж был бы 30 тыс. руб.

Но Сидоровы хотели сократить размер переплаты и взяли максимально возможный размер платежа.

Через два года доход супруги упал в два раза, и семья стала получать не 80 тыс. руб., а всего 60 тыс. руб. На текущие расходы осталась сумма, равная всего 29 тыс. руб. И их жизнь превратилась в выживание.

Если бы Сидоровы послушали банк и взяли кредит на 20 лет, то их жизнь после снижения доходов была бы намного легче.

Полная стоимость кредита. Кто ее придумал и почему она так важна?

Зачем ее придумали?

Такое понятие Центральный банк ввел в 2013 году, то есть более десяти лет назад. Раньше термина «полная стоимость кредита» (ПСК) не существовало. Банки сами придумывали понятия-аналоги – эффективная кредитная ставка, комплексная ставка по кредиту и так далее.

Смысл был приблизительно один. Надо было подсчитать все расходы, связанные с кредитом, и перевести их в годовые проценты. Это были проблемы непосредственно самих банков.

У ЦБ тоже был свой интерес. Клиенты регулярно жаловались, что в договоре указана одна ставка, а по факту приходится платить намного больше из-за всевозможных комиссий.

Вот типичный пример.

• Ставка – 20 % годовых.

• Комиссия за обслуживание счета – 1 % в месяц от суммы долга.

Понятно, что в этом случае мы заплатим реально 32 % годовых.

Поэтому надо было навести порядок.

Что сделал ЦБ?

В рамках ФЗ-353 «О потребительском кредите (займе)» появилась статья 6, которая посвящена понятию «Полная стоимость потребительского кредита (займа)».

По сути, было определено следующее.

1. Полная стоимость кредита измеряется в процентах годовых (как процентная ставка).

2. Она указывается на первой странице кредитного договора в специальном квадрате площадью не менее 5 % от площади страницы.

3. В