Это было как раз то, чего, по мнению большинства риелторов, просто не могло существовать, и находилось все это не где-нибудь, а на острове Мауи, в непосредственной близости от одного из самых популярных курортов. Предложенные условия означали, что мне не нужно было обивать пороги банков, выпрашивая заем.

Когда я понял, что денежный поток мне гарантирован, то без колебаний вытащил кредитную карточку и заплатил по ней 1800 долларов. В тот проект я не вложил ни одного своего доллара, а заработок оказался самый реальный. Со временем я выкупил еще два домика из этого комплекса, и купил бы больше, но лимит по кредитной карточке оказался исчерпан.

Все шло хорошо примерно шесть месяцев. А потом пришла беда. Прорвало канализационную систему, и мой лучший домик затопило нечистотами. Тогда мне довелось узнать, что денежный поток может быть и отрицательным. Арендатор съехал, и то, что было активом, в одночасье превратилось в пассив. Вместо того чтобы зарабатывать 20 долларов в месяц, я терял 300 долларов в месяц. Я столкнулся с кошмаром, из-за которого большинство инвесторов как раз и сторонятся недвижимости: необходимость должного управления и угроза отрицательного денежного потока.

Так началось мое настоящее образование, уроки жизни. Слава Богу, с двумя другими домами все было в порядке. Я учился использовать заемный капитал в целях обогащения и одновременно узнавал, что, если не проявлять осмотрительность, долги могут и разорить. Это были первые бесценные уроки, благодаря которым я получил наглядное представление о силе долгов.

Сегодня занимающиеся недвижимостью брокеры продолжают твердить нам с Ким: «То, чего вы хотите, невозможно». Они продолжают твердить это даже после того, как на их глазах мы покупаем комплексы на 300–500 квартир в долг и зарабатываем на этом миллионы, не облагаемые налогом. Большинству агентов по торговле недвижимостью это кажется непостижимым, потому что они приучены мыслить на языке квадранта С, а не И.

Поскольку неосторожное обращение с долгами может быть смертельным, мы рекомендуем начинать с малого. Заключайте небольшие сделки, как это делала Ким, когда покупала свои первые 20 объектов недвижимости. И постепенно учитесь управлять долгами и недвижимостью.

В долги влезть легко. А правильно распорядиться ими – трудно.

ВОПРОС

Почему очень многие люди, влезая в долги, попадают в беду?

Краткий ответ

Они используют долги для покупки пассивов. Богатые же в долг покупают активы.

Объяснение

В книге «Богатый папа, бедный папа» я объяснял, что дом, в котором вы живете, активом не является, поскольку обладание им не приносит денег в ваш карман. Наоборот, вам приходится оплачивать кредит, налоги, страховку, содержание. Активом дом становится, когда за все это платят арендаторы, да еще и вам остается.

Мы влезаем в долги для того, чтобы приобрести активы, которые будут пополнять деньгами наши карманы. Речь необязательно идет о недвижимости. Например, Ким принадлежит яхта. Для большинства людей яхта является пожирающим деньги пассивом, настоящей черной дырой на воде. Наша же яхта является активом, потому что мы используем ее для организации туристических прогулок, в результате чего содержание яхты, кредит, страховку и все прочие расходы покрывают туристы, к тому же она приносит нам прибыль. Таким образом, мы пользуемся своей яхтой, когда захотим, и нам это не только ничего не стоит, но даже приносит ежемесячный доход.

Помните, что ту или иную вещь (дом, яхту, бизнес, нефть, золото) активом делает не принадлежность к какому-то классу активов. Все зависит от направления денежного потока. Если деньги текут в ваш карман, значит, это актив. Если же они текут в другую сторону, это пассив. В теории все просто, на практике же возникают многочисленные трудности.

ВОПРОС

Не могли бы вы привести реальный пример того, как приобрести что-то целиком в долг и при этом иметь положительный денежный поток?

Краткий ответ

Разумеется.

В данном примере речь идет о проекте, в котором мы с Ким участвовали как финансовые партнеры Кена Макэлроя и Росса Маккалистера. Всю работу проделали они, они же управляют недвижимостью, а мы только внесли свою долю и теперь получаем свою долю.

Проект: 144 квартиры + 10 акров пустующей земли

Местоположение: Тусон, штат Аризона

В Тусоне находятся Аризонский университет, военная база, пограничная служба, так что число рабочих мест постоянно растет. А поскольку многие рабочие места временные, спрос на съемное жилье высок.

В базах данных риелторских агентств эта недвижимость не фигурировала. Кен и Росс были там управляющими, а когда владелец дал им понять, что хочет продать свою собственность, они пригласили нас с Ким, а также еще двух инвесторов выкупить ее в складчину. Как вы, наверное, знаете, большинство наиболее выгодных сделок осуществляются среди своих, то есть самые лакомые куски достаются инсайдерам.

Цена: 7,6 миллиона долларов (7,1 миллиона за 144 квартиры и 500 тысяч за землю).

Финансирование: 2,6 миллиона долларов (уже погашенная прежним владельцем доля ипотечного кредита) от инвесторов плюс новый заем в размере 5 миллионов долларов.

План: построить 108 новых квартир на пустующей земле.

Финансирование дополнительного строительства: 5 миллионов долларов на строительство 108 квартир под залог существующей недвижимости и 10 акров земли.

Общее количество квартир по окончании строительства: 252.

Суммарный финансовый пакет: 2,6 миллиона долларов собственного капитала + 10 миллионов долларов долга.

Новая база: 12,6 миллиона долларов.

Новая оценка: 18 миллионов долларов. Оценка возросла ввиду повышения стоимости аренды.

Новое финансирование: кредитный рычаг в размере 75 процентов = 13,5 миллиона долларов ($18 миллионов × 75 % = $13,5 миллиона).

Погашение старых займов: $13,5 миллиона – $10 миллионов = $3,5 миллиона.

Доход инвесторов: 3,5 миллиона долларов.

Чистые итоги: Мы с Ким вложили 1 миллион долларов. Из 3,5 миллиона дохода инвесторов на нашу долю пришлось 1,4 миллиона. Эти деньги мы реинвестировали в жилую недвижимость в Оклахоме.

Налоги на 1,4 миллиона долларов: 0.

На сегодняшний день те 252 квартиры в Тусоне до сих пор принадлежат Ким, Кену, Россу и мне. Поскольку сумма вложенных нами в эти квартиры собственных денег равна нулю, рентабельность наших инвестиций следует признать равной бесконечности.