За семь лет мы с Ким, используя ту же самую стратегию, сотрудничали с Кеном и Россом в приобретении более чем 2500 объектов недвижимости. Сегодняшний экономический климат, как никогда, способствует покупке недвижимости, поскольку низкие цены на недвижимость сочетаются с еще более дешевым кредитом. Благодаря дешевому кредиту и повышающейся стоимости аренды наши доходы от сдачи недвижимости внаем неуклонно растут. Рост стоимости аренды объясняется тем, что в условиях кризиса меньшее число людей может позволить себе покупку жилья, поэтому им приходится жилье снимать.

Когда в период между 2005 и 2007 годами пузырь на рынке недвижимости достиг своего пика, мы потеряли арендаторов, потому что многие из них поспешили воспользоваться субстандартным финансированием, позволявшим им купить то, что они не могли себе позволить. Таким образом, в условиях бурного роста рынка мы фактически зарабатывали меньше. Но когда пузырь лопнул, арендаторы вернулись, и наш денежный поток возрос. Более того, в то время как жилье в целом подешевело, принадлежавшие нам многоквартирные доходные дома выросли в цене.

Когда банки рассматривают крупные заявки на заем, где счет идет на миллионы долларов, они анализируют как прежние сделки потенциального заемщика, так и недвижимость, которую он собирается приобретать в этот раз. Таким образом, главный фокус их внимания сосредоточен на денежном потоке, а не на личности заемщика.

Если же люди покупают жилье для себя, банки исследуют кредитоспособность самого заемщика, потому что ни о каком доходе от приобретаемого жилья речи нет.

Хорошая новость заключается в том, что ту же самую стратегию можно применять и тогда, когда речь идет о небольших операциях с недвижимостью. При покупке своей первой недвижимости на Мауи я использовал 100-процентное долговое финансирование. Хотя так получается не каждый раз, это наша цель. Мы хотим, чтобы живые деньги, которые приходится вносить, после завершения операции возвращались к нам, хотим иметь бесплатные активы, бесплатный денежный поток, налоговые льготы. Вот что мы называем «печатать деньги с бесконечной рентабельностью».

ВОПРОС

Что такое бесконечная рентабельность?

Краткий ответ

Это деньги, полученные из ничего.

Объяснение

Если у меня есть актив, в который я ничего не вложил, и я получаю 1 доллар, рентабельность нулевых вложений равна бесконечности. Это деньги, полученные из ничего. И таким бесплатным становится каждый актив, как только вам удается вернуть вложенные в него средства.

Я приведу пример, сознательно упрощая ситуацию. Предположим, недвижимость стоит 100 тысяч долларов, и я вношу первый взнос наличными в размере 20 тысяч долларов. Если я буду ежемесячно получать 200 долларов чистого дохода (после вычета всех расходов, в том числе платежей по кредиту), рентабельность моих инвестиций (20 тысяч долларов) составит 1 процент в месяц. В пересчете на год это составляет 12 процентов, или 2400 долларов.

Рентабельность инвестиций равна чистому доходу, деленному на первый взнос.

Чистый доход (в месяц) $200 / Первый взнос $20 000 = 1 % в месяц, или 12 % в год

Наша инвестиционная стратегия состоит в том, чтобы получить назад первый взнос в размере 20 тысяч долларов, но при этом продолжать получать 200 долларов в месяц. Как только 20 тысяч долларов возвращаются назад, рентабельность становится бесконечной.

Именно такой инвестиционный сценарий я хотел осуществить, когда искал недвижимость для покупки в 1973 году. Именно этот сценарий агенты по недвижимости называли невозможным. И сегодня мы продолжаем стремиться к невозможному.

Большинство людей сочтут доходность в размере 1 процента, или 200 долларов в месяц, чем-то не слишком интересным. Однако, если у вас 100 таких источников небольшого дохода, в сумме набегает уже 20 тысяч долларов в месяц. А если источников дохода тысяча, это уже 200 тысяч долларов в месяц. Это гораздо больше, чем зарабатывают большинство врачей и юристов.

Делая первые шаги в инвестировании, Ким поставила перед собой цель приобрести 20 объектов недвижимости за 10 лет и сделать их источниками денежного потока. Она осуществила задуманное за 18 месяцев, потому что в экономике дела были очень плохи. Сегодня они не лучше.

Купив 20 объектов, Ким продала их и воспользовалась возможностью отсрочки уплаты налога с прироста капитала. На вырученные деньги она купила два многоквартирных дома: один на 29 квартир, а другой на 18. Сегодня ей принадлежат уже более 3 тысяч квартир, коммерческие здания и роскошный отель с пятью полями для гольфа – и все это приносит положительный денежный поток бесконечной рентабельности даже в периоды экономического спада. Ее теперешняя цель – приобретать не менее 500 объектов недвижимости в год, используя ту самую формулу, в существование которой отказываются верить профессионально занимающиеся недвижимостью брокеры. Сказываются различия в финансовом образовании между квадрантом С и квадрантом И. Ирония ситуации заключается в том, что агенты по недвижимости платят со своих заработков полновесные налоги, а инвесторы пользуются налоговыми льготами.

О большинстве своих инвестиций мы можем сказать, что наших собственных денег в этой недвижимости нет. Но, даже если в какие-то объекты нам приходится вкладывать свои деньги, со временем мы всегда получаем их обратно. Как правило, это занимает от одного года до пяти лет.

Вернув свои деньги, мы сразу же направляем их на покупку новых активов. Чем быстрее это удается делать, тем выше так называемая скорость обращения денег. О скорости обращения денег я подробно писал в книге «Богатый инвестор – быстрый инвестор», опубликованной в 2004 году. С тех пор наша формула не изменилась, но скорость обращения денег с ухудшением ситуации в экономике только возросла. Поэтому, если бы вы последовали рекомендациям, данным в той книге, до наступления кризиса, к настоящему времени ваши деньги уже вернулись бы к вам.

Кен Макэлрой делится своим опытом использования заемного капитала

Вы когда-нибудь задумывались о том, почему счет в банке вам открывают совершенно бесплатно? Банки нуждаются в ваших вкладах, чтобы потом ссудить ваши деньги кому-то другому. Банки не могут зарабатывать, пока вы не принесете им свои деньги. И у вас есть два варианта на выбор: использовать банковские займы, чтобы разбогатеть самому, или использовать банковские займы, чтобы дать разбогатеть другим.

Настоящее богатство можно создать только в долг. Но имейте в виду, что есть долги хорошие и есть долги плохие.

Если вы берете деньги в долг и тратите их на то, что растет в цене, – это долг хороший. Если же вы тратите их на то, что обесценивается, – это долг плохой. Хорошие долги увеличивают ваше благосостояние. Плохих долгов лучше вообще избегать.

Заемные средства – это рычаг. Все, к чему вы их применяете, увеличивается – как хорошее, так и плохое. Если вы покупаете в кредит пассив, такой как машина, которая со временем совершенно обесценится, то тем самым увеличиваете свои расходы. Плохие долги становятся пассивами, вынимающими деньги из ваших карманов.