Папский Рим становится столицей мира. Возвращение пап приводит к его процветанию, привлекает огромное число людей со всего христианского мира. Немцы, французы, фламандцы, англичане и ирландцы направляются через Альпы в Рим, к гробнице святого Петра, делая по дороге остановки в странноприимных домах Пьяченцы, в Болонье, в Борго, Сан-Сеполькро и Сиене.

Больше всего паломников собирается в Риме на Пасху и на Рождество, празднование которых становится все пышнее год от года. Церковные праздники начинают задавать ритм жизни города, вызывают приток людей, увеличивают потребление продуктов питания и как следствие способствуют росту цен. Кроме того, к этим ежегодным религиозным праздникам прибавляются еще и римские юбилейные года. В течение нескольких дней служится великолепная литургия во славу Христа, святого Петра, Церкви и самого города. Первый юбилейный год был провозглашен Бонифацием III в булле от 22 февраля 1300 года. Он выдавал индульгенции, отпущение грехов тем, кто посетит базилики, чтобы помолиться, исповедаться и причаститься. Подобная инициатива, возможно, была своего рода данью традициям древнееврейского народа. В любом случае эта акция отвечала ожиданиям, была близка некоторым народным обычаям и в немалой степени уступала требованиям общественного мнения. Было решено, что римляне должны провести в молитвах тридцать дней, в то время как иностранцы — только пятнадцать.

Стечение народа было невероятным; летописцы рассказывают о сотнях тысяч паломников и о различного рода происшествиях, случившихся во время больших церемоний. Толпы людей собрались у церквей, паломники делали приношения в базилике Сан-Паоло фуори ле Муре, затем тесными рядами пересекали реку, поднимались по лестнице святого Петра и проходили в Латеране через специально открытые Святые врата, чтобы поприветствовать папу, который находился в это время в своей ложе. Юбилейный год, это, прежде всего, большой народный праздник, на нем не увидишь ни князей, ни знатных гостей. Просвещенные люди, гуманисты, приняли его с большим воодушевлением. Вероятно, они видели в нем возможность возобновить праздничные мероприятия античного Рима и повод возвеличить город и его судьбу. Так, Данте в нескольких своих стихах описывает специально приведенные в порядок улицы и мосты. О том же самом можно прочесть в хрониках флорентийца Джованни Виллани. А Джотто, которому покровительствовал кардинал Стефанески, присутствовал на торжествах и изобразил потом некоторые сцены в большой мозаике церкви Навичелла.

В период великой схизмы римский папа Урбан VI, возможно, для того, чтобы утвердить свое спорное избрание и в противовес авиньонскому папе, учредил с 1390 года новый юбилейный год, теперь на десять лет раньше намеченного срока. Следующие торжества состоялись, кажется, в 1423 или 1425 году, а затем в 1450-м. В 1470 году Павел II заявляет, что отныне юбилейный год будет отмечаться каждые двадцать пять лет.

В 1475 году Сикст IV решает придать празднеству еще большую пышность и выпускает великолепную золотую медаль. На ней был изображен Сикст IV в окружении кардиналов и священников Рима в церемониальных одеждах. В руках папы — кирка каменщика, которой он разрушает стену, закрывающую Святые врата. Его славит хор ангелов, а с небес на землю снисходит свет Святого Духа.

Ни один город на Западе не мог, разумеется, соперничать с Римом. Ни в один из городов не приезжало столько иностранцев, ни один город не сталкивался с такими проблемами, как размещение, снабжение и сосуществование заезжих гостей, увеличение числа постоялых дворов, приютов, монастырей и церквей.

Первое время паломники размещались в бедных гостиницах, locande, находившихся в основном на севере города, близ моста Святого Ангела в rione Parione или Sant’Eustachio; некоторые попрошайничали, искали приюта у римлян.

Евгений IV осознал необходимость начать работы по благоустройству города. По его приказу был полностью восстановлен и расширен саксонский госпиталь Святого Духа (in Sassia). Расположенный на правом берегу Тибра у подножия холма, он являлся ставкой в тяжелых боях гражданских войн, в результате которых от него остались только руины. Папа распространил на него устав святого Августина и реорганизовал братство Святого Духа, в которое стремились попасть многие кардиналы. Вскоре больница выглядела совсем иначе: появился величественный фасад с возвышающейся восьмиугольной башней, перед которой был возведен высокий портик с фронтоном; под арками проходит длинная галерея «немощных», откуда больные могли слушать мессу.

Понемногу каждая нация, каждая иностранная колония строит и содержит странноприимный дом для священников и паломников из своей страны. Это одновременно приют, постоялый дом с кельями и общими залами, госпиталь, где лечат больных, а также кладбище. Благодаря многочисленным дарам и наследствам, эти заведения располагали значительным имуществом: земельными владениями и доходами в виде зерна или денег.

Наиболее старым и одним из самых известных странноприимных домов был Anima, основанный в 1399 году. Получив право на погребения, Anima становится городским анклавом. Моряки и паломники из Генуи прибывали на кораблях и высаживались к югу от гавани Рипа Гранде, а их странноприимный дом святого Иоанна Генуэзского находился в квартале Трастевере, близ церкви Санта-Чечилия.

В этот период появляются приюты святого Иакова Испанского, святого Антония Португальского, святого Николая Каталонского и менее значимые приюты для французов, бретонцев, англичан, затем фламандцев, венгров и выходцев с Севера, в особенности шведов, и, естественно, для ломбардцев и тосканцев.

В Риме больше, чем в других городах, насчитывается частных гостиниц, владельцами которых нередко являются иностранцы. Одинокие путники, не нашедшие себе места ни в монастырях, ни в приютах, останавливаются в гостиницах любых городских кварталов, рядом с Borgo, по обе стороны реки, рядом с северными мостами, у пристаней на юге и на склонах холмов. Они вверяют себя хозяину, человеку, ниспосланному им провидением, ловкому, «крепко стоящему на ногах», трактирщику, иногда пекарю или меняле.

Район Campo dei Fiori, через который проходит Папская дорога между Латераном и Ватиканом, становится одним из самых активных центров города. Здесь торгуют зерном, зачитывают папские буллы, эдикты, судебные решения, здесь же можно нанять вьючных животных. Многие гостиницы находятся на площади, а их вывески развеваются на близлежащих улочках: «Campana», «Sole», «Spade», «Angelo», «Basilico», «Leone» или «Vacca». По словам Руччелаи, во время празднования юбилейного года в 1450 году на улицах города насчитывалось более тысячи вывесок гостиниц.

Гостиниц было много и рассчитаны они были на людей с любым достатком. Некоторые, наиболее комфортабельные, очень быстро стали известны; они гордятся хорошим столом и богатыми клиентами. Такова, например, гостиница «Orso», находившаяся рядом с Тибром на расширенной и вымощенной в то время via di Monti Brianzo. «Orso» возникла в результате объединения трех старых домов. Со временем у нее появился красивый и представительный фасад, украшенный террасой с арками.

Именно в это время поистине рождается, особым образом застраиваясь, квартал святого Петра, который в прошлом был лишь малонаселенным Borgo с нечеткой структурой. Расположенный на пути к собору и Ватиканскому дворцу, квартал превращается в настоящий город, оживленный бесконечным потоком путников. Едва папы объявляют о полном освобождении от налогов всех, кто переселится в Borgo, гостиницы, постоялые дворы, таверны концентрируются поблизости от мостов. Религиозные братства приобретают участки земли и строят на них часовни, а общины благочестия и покаяния, так называемые disciplinanti, флагелланты или bianchi, строят свои молельни. На территории квартала обосновываются многочисленные религиозные и монастырские общины: каноники Santa Maria in Lauro, отшельники, а также коллеж святого Аполлинария, чтобы дать приют бедным студентам, проходящим римский studium в Ватикане.