бы эту ипотеку, взяли бы деньги и вложили их в выгодную недвижимость за городом, которую я просматривал на сайте . Это была привлекательная сделка, особенно для Орбаха, но он не видел ее; он боялся, что его обманывают, и поэтому отказал мне. Я дал Орбаху тридцать дней на раздумья, но он снова отказался, и я выставил посылку на продажу. Довольно скоро человек по фамилии Вайнштейн из Бруклина купил участок за 1 150 000 долларов (арендная плата в 72 000 долларов представляла собой неплохую прибыль от этой инвестиции). Возможно, это был последний раз, когда вы услышали об этой сделке, если бы не одно обстоятельство: мистер Вайнштейн был владельцем бруклинского универмага Mays, который не следует путать с национальной сетью универмагов, упомянутой в моей главе о Денвере. Вайнштейн хотел слияния с Ohrbach. За годы, прошедшие с момента покупки, Орбах сдерживал Вайнштейна, но срок аренды должен был когда-нибудь закончиться, и Орбах по понятным причинам нервничал, имея арендодателя, который, если представится случай, может оказать мучительное давление. В результате в 1951 году мне не составило большого труда заключить сделку по переезду Ohrbach's на Тридцать четвертую улицу с годовой арендной платой в размере 435 000 долларов в счет процента от продаж и с негативным соглашением, запрещающим им открывать другой магазин в пределах определенной мили от места на Тридцать четвертой улице.

На основании этой аренды я смог занять достаточно денег в Центральном сберегательном банке, чтобы выплатить Маккиму его 5,45 миллиона долларов.

Как сказал мой друг Джим Ли из Центрального банка: "Мне все равно, сколько вы за него заплатили, главное - стоимость здания сейчас. Если вы создали новую стоимость, заключив выгодный договор аренды, мы дадим кредит под эту стоимость". Он дал нам деньги под четыре процента, и мы смогли приобрести очень выгодную недвижимость без собственных инвестиций.

Однако примерно через год брокер, представлявший Джеймса Батлера (отпрыска семьи, владевшей ипподромом в Йонкерсе), пришел в поисках сделки другого рода. Несколько лет назад Батлеры купили участок на окраине Нью-Йорка, в местечке под названием Байчестер, для нового ипподрома, который так и не смогли построить. Им принадлежало четыреста акров; семья хотела обменять эту землю на какую-нибудь приносящую доход недвижимость.

Я сказал: "У меня есть как раз то, что вам нужно. . . . Я отдам вам "Орбах" на Тридцать четвертой улице. Это даст вам доход в 150 000 долларов в год после уплаты платежей по ипотеке в 5,4 миллиона долларов".

Батлерам это понравилось, и мы заключили сделку. Они были спокойны за свои доходы, а я - за свои, потому что мне пришло в голову, что довольно трудно ошибиться, когда обмениваешь один акр в Нью-Йорке (с 5,4-миллионной штукатуркой на нем) на четыреста акров в Нью-Йорке, свободных и чистых. Именно в Байчестере мы впоследствии построили парк развлечений "Фридомленд" - это уже другая, более поздняя и совсем другая история. Именно в Байчестере Объединенный жилищный фонд, финансируемый рабочими, строит Co-Op City. Co-Op City, крупнейший жилищный проект в мире, стоимостью более 350 миллионов долларов, заселит 16 500 семей (75 000 человек). Это последняя великая работа удивительного человека, русского иммигранта по имени Авраам Казан, которому сейчас восемьдесят один год.

Мне всегда нравился Байчестер; его площадь и потенциал для развития меня устраивали. Подобный соблазн огромных площадей вблизи городской черты привлек меня в проект Great Southwest, который был организован между Далласом и Форт-Уэртом в Техасе, но это более позднее предприятие также иллюстрирует другой момент.

В начале 1955 года Боб Андерсон, бывший министр ВВС, а впоследствии министр финансов, зашел ко мне в офис на обед. Андерсон, техасец, был попечителем и управляющим поместья Ваггонеров, которое с его ранчо в миллион акров является одним из крупнейших земельных владений в мире. Но Андерсон хотел поговорить о гораздо меньшем ранчо Ваггонеров - семейном ранчо по разведению и скачкам четвертичных лошадей площадью 2500 акров, расположенном вдоль шоссе 80 между Далласом и Форт-Уэртом.

Даллас и Форт-Уэрт - соперничающие и совершенно разные города. Даллас - относительно развитый и богатый город, который считает себя южным городом. Форт-Уэрт, напротив, - место, где начинается Запад. Огонь соперничества между этими двумя городами раздул Амон Картер, издатель главной газеты Форт-Уэрта, банкир и богатый общественный деятель, который, отправляясь в Даллас, непременно брал с собой обед в бумажном пакете. Мне рассказывали, что именно он был ответственен за табличку в мужском туалете аэропорта Форт-Уэрта: "Пожалуйста, спускайте воду в туалете, Далласу нужна вода". Картер придерживался западного стиля одежды, даже в вечерних нарядах, а во время визитов в Нью-Йорк носил на боку шестизарядный пистолет.

Несмотря на тщательно поддерживаемое соперничество между двумя городами, было очевидно, что между ними вырастет мегаполис. Между двумя городами было налажено отличное железнодорожное сообщение. Трасса 80 стала переполненной, и было ясно, что в конце концов будет построена новая автомагистраль. Новый аэропорт между двумя городами также был необходим, и по цене две тысячи долларов за акр, или пять миллионов за весь участок, ранчо Ваггонеров было хорошей покупкой. Мы приобрели бы его, плюс еще землю, создали бы промышленный и распределительный центр и, спланировав и ускорив то, что было неизбежно, создали бы новые ценности и прибыли.

Когда работаешь вдали от дома, всегда полезно иметь влиятельных местных партнеров. Через Андерсона я познакомился с Тодди Ли Уинном и его племянником Ангусом Уинном. Уинны, занимавшиеся нефтью и недвижимостью в Далласе, были не прочь помочь в освоении земель Ваггонеров. Они привлекли в качестве инвесторов нескольких ведущих бизнесменов Далласа и Форт-Уэрта. Со своей стороны, я привлек Rockefeller Bros., их семейную инвестиционную компанию. Со временем организованная нами компания Great Southwest Corp. создала коридор между двумя великими городами и помогла им соединиться. Стоимость земли, как мы и предполагали, резко возросла. Акции предприятия, которые когда-то продавались за один доллар, потом продавались за девяносто и обещали подняться гораздо выше, хотя компания Webb & Knapp, чтобы получить наличные для других разработок, выгодно распродала свою долю задолго до этого подъема.

Как правило, как и в прошлом, мы продавали проект раньше, чем нам хотелось бы, из-за притяжения других проектов. Что же касается скорости и легкости продвижения этого проекта, то главное объяснение заключается в том, что у нас было нужное количество и нужный тип партнеров.

 

Люди и места

Житель небольшого городка в силу обстоятельств или по собственному желанию может познакомиться почти со всеми его жителями. На верхних уровнях нашего общества, ориентированного на бизнес, дело