вложения денег, а ограничение на отношение суммы ипотечных выплат к доходу уменьшало спрос на жилье. Эти принципы политики дополнялись льготной продажей социального жилья съемщикам, которая позволяла приобретать жилье также семьям с доходом ниже среднего.

С конца 1980-х годов этот процесс затормозился. Доля лиц, владеющих собственным жильем, уже снизилась до 60% и продолжает снижаться; молодые семьи уже не могут позволить себе купить жилье. Двадцать лет назад цена среднего дома превышала средний доход семьи в 3,6 раз, сегодня этот показатель вырос до 7,6 раз. Это не удивительно: государство отказалось от всех четырех принципов своей политики, ограничивавших рост цен на жилье. Программы муниципального строительства были остановлены в надежде, что им на смену придет частный бизнес (этого не случилось, в том числе потому, что частным компаниям было гораздо труднее получать землю с правом застройки, чем муниципальным структурам). Контроль над иммиграцией был ослаблен, и она стала основным фактором прироста числа домовладений. Нормы, ограничивавшие покупку жилья для последующей сдачи в аренду, сменились нормами, которые ее поощряли, породив новую волну стремительного роста спроса на жилую недвижимость. Доля жилья для сдачи в аренду удвоилась и составляет сейчас около 20% от жилищного фонда. Наконец, были сняты ограничения на ипотечное кредитование. Это вызвало бум ипотечных кредитов, и в погоне за бонусами банки наперегонки бросились к обрыву финансового краха. Все это вызвало взрывной рост цен на жилье. Кроме того, хотя новые семьи с доходом ниже среднего продолжали возникать, для них уже не предлагалось ничего подобного программе льготного приобретения жилья.

В результате роста цен и снятия ограничений на кредитование те, кто стремился приобрести жилье как инвестиционный актив, получили больше возможностей его приобретения чем те, кому нужно было собственное жилье, — как правило, молодые семьи. Двадцать лет назад ипотечные кредиты брало более половины молодых семей, сегодня эта доля составляет около трети. Таким образом, с рынка вытеснялись не образованные люди, подбирающие себе партнеров из своего круга, а представители менее образованного класса. Невозможность приобретения жилья и снижение шансов на это в будущем — одна из главных причин новых страхов, ощущающихся в обществе. Кто же перекупал это жилье? Хотя в условиях роста цен на жилье в его приобретении были заинтересованы все, это могли позволить себе только те, кто имел возможность получить более крупные кредиты. Победителями в этой гонке стали представители старшего поколения образованного класса и просто дельцы, прекрасно освоившие схему покупки жилья и его последующей сдачи в аренду. Ярким примером в этом отношении стали два бывших школьных учителя, которые уволились из школ и сумели сколотить настоящую империю жилой недвижимости. Состоятельные и проворные выигрывают вдвойне: имея возможность брать более крупные кредиты, чем молодые семьи, они также в состоянии назначать арендную плату, превышающую проценты, которые им нужно выплачивать. Кроме того, в условиях роста цен на жилье они получали огромный дополнительный выигрыш от удорожания принадлежавшей им недвижимости.

Какой выход можно тут предложить? Как всегда, возникает соблазн дать слово идеологии. Люди левых убеждений хотели бы вернуться к методам контроля арендной платы образца 1940-х годов, но эта мера, как и тогда, будет привязывать людей к жилью, которое они снимают, ограничивая трудовую мобильность. Люди правых убеждений выступают за увеличение кредитов на покупку первого жилья, но такая мера, подогревая спрос, вызовет еще больший рост цен. И все же решить эту проблему несложно, потому что мы знаем, какие меры дали эффект в прошлом: те же меры дадут эффект и сегодня.

Целесообразно увеличить объем жилищного строительства, и самый реальный способ это сделать — устранить тупики в градостроительном планировании. Новые программы жилищного строительства лучше всего разрабатывать муниципальным органам и осуществлять совместно с коммерческими застройщиками. Местные власти смогут лучше планировать строительство жилья для приобретения в собственность, а не для сдачи в аренду. Но предложения жилья должно расти постепенно: его резкий рост может привести к обвалу цен на жилье, в результате чего сумма задолженности по кредитам многих молодых семей может превысить стоимость их жилья как обеспечения этих кредитов. Поэтому целесообразно сдерживать рост числа новых домохозяйств путем восстановления ограничений на иммиграцию. Кредитная лихорадка, вызванная дерегулированием в финансовой сфере, никого не осчастливила: она закончилась паническим изъятием банковских вкладов и полной дискредитацией государства как регулятора. Сцен, подобным толпам вкладчиков, осаждающих отделения банка Northern Rock, в Великобритании не видели уже 150 лет. Здесь, как и в области жилищного строительства, изменения должны быть плавными, но их направление очевидно: необходимо вернуться к лимитам на отношение ипотечных кредитов к доходам и ипотечных кредитов к вкладам. Правильно будет также ограничивать практику купли жилья для сдачи в аренду. Признание владения собственным жильем социальным благом означает, что приоритетными должны быть интересы тех, кто покупает жилье, чтобы в нем жить, а не в качестве инвестиционного актива.

Все перечисленные меры должны осуществляться постепенно, но радикальное повышение доли жилья, находящейся в собственности населения, без риска обрушения цен на жилую недвижимость представляется вполне реальной задачей. Этого можно достичь путем передачи жилья в собственность, как это делалось при льготной продаже социального жилья в 1980-е годы, позволившей увеличить долю собственников жилья. Сегодня фонду социального жилья 1980-х годов соответствует фонд жилья, купленного для сдачи в аренду, сильно выросший в силу особенностей политики последних лет. Многие собственники этого жилья незаслуженно присвоили огромные суммы прироста его стоимости. Государству необходимо обеспечить передачу жилья этими квартировладельцами их арендаторам путем законодательного закрепления приоритетного права последних на его покупку — может быть, на льготных условиях, подобных тем, что применялись в 1980-е годы. Чтобы квартировладельцы не оказались в финансовом кризисе, при предоставлении льгот можно было бы учитывать невыплаченные ипотечные кредиты[177]. Понятно, что такие меры не отвечают частным интересам квартировладельцев, но передача рентного элемента повышения цены жилья тем, кто в нем живет, является морально оправданной мерой, а разумный эгоизм богатых слоев населения должен подсказывать им, что усиление чувства принадлежности к обществу менее богатых слоев населения отвечает и их интересам.

Осмысленность труда

Многие образованные люди, занятые высокопроизводительным трудом, приносят огромную пользу обществу. Но многие люди используют свои профессиональные умения для того, чтобы обогащаться за счет других.

Самым ярким примером такого спекулятивного применения человеческих талантов служит комплекс профессий в области финансов и права. Достаточно вспомнить, насколько велики сегодня объемы торговли финансовыми активами. Хотя реальные операции могут быть полезны для обеспечения ликвидности активов, значительная часть сделок представляет собой в итоге игру с нулевой суммой: при сокращении объема этих сделок общество не понесло бы никаких