Итак, предпосылка капиталистического способа производства такова: действительные земледельцы суть наемные рабочие, получающие работу от капиталиста-арендатора, который ведет сельское хозяйство только как особую область эксплуатации капитала, как приложение своего капитала к особой сфере производства. В определенные сроки, например ежегодно, этот капиталист-фермер уплачивает земельному собственнику договором установленную сумму денег (совершенно так же, как заемщик денежного капитала уплачивает его собственнику определенный процент) за разрешение применить свой капитал в этой особой сфере производства. Эта денежная сумма называется земельной рентой, безразлично, уплачивается ли она с пахотной земли, строительного участка, рудников, рыбных ловель, лесов и т. д. Она уплачивается в течение всего времени, на которое земельный собственник по договору ссудил, сдал землю арендатору. Далее, мы имеем здесь перед собой все три класса, которые в совокупности и противополагаясь друг другу составляют остов современного общества: наемный рабочий, ведущий производство капиталист[58], земельный собственник.

Капитал может быть фиксирован в земле, присоединен к ней, частью на относительно, короткий срок, как при улучшениях химического свойства, удобрениях и т. д., частью на более продолжительный, как в случае с осушительными каналами, оросительными сооружениями, нивелировкой, хозяйственными постройками и т. д. Применяемый таким образом капитал относится к категории основного капитала. Процент за присоединенный к земле капитал и за улучшения, таким образом произведенные в ней как в орудии производства, может составлять часть той ренты, которая уплачивается фермером собственнику земли[59], но не это составляет собственно земельную ренту, уплачиваемую за пользование землей как таковой. Сравнительно краткосрочные затраты капитала, сопряженные с обычными производственными процессами в земледелии, все без исключения делаются фермером. Эти затраты, как и простое возделывание вообще, если только оно ведется хотя бы до некоторой степени рационально, т. е. не сводится к грубому истощению земли, как было, например, у прежних американских рабовладельцев, – против чего, однако, господа земельные собственники по контракту обеспечивают себя, – эти затраты улучшают почву, увеличивают количество продукта и превращают землю из простой материи в землю-капитал. Возделанная земля больше стоит, чем невозделанная тех же самых естественных свойств. И основные капиталы, присоединяемые к земле на более долгий срок, используемые в течение сравнительно продолжительного времени, по большей части, а в некоторых отраслях производства иногда исключительно, затрачиваются также фермером. Когда же истекает определенный контрактом срок аренды – и это одна из причин, почему с развитием капиталистического производства земельный собственник стремится по возможности сократить срок аренды, – тогда произведенные в земле улучшения достаются владельцу земли как неотъемлемая принадлежность земли, как его собственность. При заключении нового контракта об аренде земельный собственник присоединяет к собственной земельной ренте процент на капитал, присоединенный к земле, – безразлично, сдает ли он теперь землю тому фермеру, который произвел улучшения, или какому-либо другому. Таким образом, его рента разбухает; или, если он намерен продать землю, – мы сейчас увидим, как определяется ее цена, – теперь оказывается повышенной ее стоимость. Он продает не просто землю, но улучшенную землю, присоединенный к земле капитал, который ему ничего не стоил. Это одна из тайн – совершенно оставляя в стороне движение собственно земельной ренты – ускоряющегося обогащения земельных собственников, постоянного разбухания их рент и возрастания денежной стоимости их земель, параллельного ходу экономического развития. Таким образом, земельные собственники прибирают к своим рукам результат общественного развития, получающийся без всякого содействия с их стороны. Но в то же время это одна из величайших помех рациональному земледелию, потому что фермер избегает всяких улучшений и затрат, раз нельзя ожидать, что они целиком возвратятся до истечения срока его аренды. Жалобы на это мы встречаем все снова и снова – как в прошлом веке, так и в наши дни – со стороны противников современного строя земельной собственности в Англии.

А.А. Уолтон в своей «Истории землевладения в Великобритании и Ирландии» (Лондон, 1865) так говорит об этом (с. 96, 97): «Все усилия многочисленных сельскохозяйственных учреждений в нашей стране не в состоянии повести к значительным или действительно заметным результатам в области успехов улучшенного возделывания, пока такие улучшения в несравненно большей степени увеличивают стоимость земельной собственности и размер ренты землевладельца, чем улучшают положение фермера или сельского рабочего. В общем фермеры нисколько не хуже землевладельца, его управляющего или даже президента сельскохозяйственного общества знают, что хороший дренаж, обильное удобрение и хорошее хозяйствование в связи с усиленным применением труда для основательной расчистки и обработки земли дадут чудные результаты как в отношении улучшения почвы, так и в отношении увеличения производства. Но все это требует значительных затрат, и фермеры не менее хорошо знают, что, как бы ни улучшили они землю и ни повысили ее стоимость, с течением времени землевладельцы пожнут от этого главную выгоду в повышенной ренте и возросшей цене земли… Фермеры настолько-то понятливы, чтобы заметить, что те ораторы [землевладельцы и их управляющие на сельскохозяйственных торжествах] странным образом всегда забывают сказать им, что львиная доля всех улучшений, сделанных фермером, всегда должна в конце концов попадать в карман землевладельца… Как бы прежний арендатор ни улучшил арендованную землю, его преемник каждый раз откроет, что землевладелец повысит ренту соответственно повышению стоимости земли, созданному прежними улучшениями».

В собственно земледелии этот процесс проявляется еще не так ясно, как при пользовании землей как строительным участком. В Англии подавляющая часть земли под постройки не продается как freehold, а сдается земельными собственниками на 99 лет или, если возможно, и на более короткое время. По истечении этого срока постройки вместе с самой землей достаются землевладельцу. «Они [арендаторы] обязуются, после того как они все время уплачивали вздутую земельную ренту, по истечении срока контракта привести для крупного землевладельца дом в хорошее обитаемое состояние. Едва истекает срок контракта об аренде, как приходит агент или управляющий землевладельца, осматривает ваш дом, заботится о том, чтобы вы привели его в хорошее состояние, потом вступает во владение им и присоединяет его к участку лендлорда. Факт тот, что, если полное действие этой системы будет допущено еще на продолжительное время, все домовладение в королевстве, точно так же как сельское землевладение, окажется в руках крупных землевладельцев. Почти весь Вестэнд Лондона, к северу и югу от Temple Ваг, принадлежит приблизительно полудюжине крупных землевладельцев, сдается за колоссальную арендную плату, и если сроки контрактов не вполне истекли, то они быстро истекают один за другим. В большей или меньшей мере это относится и ко всем городам королевства. Но даже на этом не останавливается эта алчная система исключительности и монополии. Почти все доковые сооружения наших приморских городов вследствие такого же процесса узурпации находятся в руках крупных землевладельцев-левиафанов» (Уолтон А.А. История землевладения в Великобритании и Ирландии. С. 93).