Жители центра Атланты с более высокой плотностью населения не только экономят деньги на совокупных расходах на жилье и транспорт (справа). Они также помогают бороться с изменением климата тем, что производят меньше парниковых газов (слева), чем жители пригородов Атланты. В обоих случаях экономия — следствие системы проектирования. (Иллюстрация: Скотт Кек / Коул Робертсон и CENTER FOR NEIGHBORHOOD TECHNOLOGY: Индекс доступности жилья и транспортных расходов)

Многие согласятся, что строительные проекты, обеспечивающие занятость и приносящие налоги, на пользу городу. Некоторые даже утверждают, что потребность в рабочих местах важнее эстетики, образа жизни или климата. Этот довод возникает всякий раз, когда Walmart предлагает построить очередной мегамаркет вблизи небольшого городка. Но реалистичный взгляд на пространственную экономику земли, рабочих мест и налоговых режимов заставит любого отказаться от модели разрастания во всех направлениях. Расскажу историю одного архитектора, помешанного на точных расчетах, который обнаружил свою городскую лабораторию по воле случая.

В 2001 г. Джозеф Миникоззи, молодой архитектор, выросший в северной части Нью-Йорка, принимал участие в мотопробеге через всю страну. Но в районе Аппалачей его планы неожиданно изменились. Он встретил красивую девушку в придорожном баре в Северной Каролине и был очарован и ею, и величественной цепью Голубого хребта. Сегодня Джозеф с супругой и двумя собаками живут в бунгало в горном городке Эшвилл.

Во многом Эшвилл — типичный средний американский город. Во второй половине ХХ в. его центр был почти заброшен. Десятки интересных старых домов оказались обшиты досками или алюминиевым сайдингом. Из-за развития автомагистралей и либеральной политики застройки вся коммерческая и социальная жизнь перемещалась в пригороды, а город становился рассредоточенным. Так продолжалось до 1991 г., когда наследник состоятельной семьи Джулиан Прайс решил вложить всё, что у него было, в то, чтобы вернуть к жизни центр города. Его компания Public Interest Projects выкупала и реставрировала старые здания, а потом сдавала в аренду помещения на первом этаже малому бизнесу и сдавала или продавала жилые лофты над ними людям, которые стали первой волной жителей. Компания внимательно относилась к предпринимателям, благодаря которым улицы постепенно оживали и наполнялись энергией, консультировала их по разным вопросам, иногда даже субсидировала. Первым в районе открылся ресторан для вегетарианцев, затем книжный магазин, мебельный магазин и ночной клуб The Orange Peel, ставший местной легендой.

Когда в 2001 г. Прайса не стало, центр уже очевидно подавал признаки жизни, но преемнику Прайса Пэту Уилану вместе с новым коллегой Джозефом Миникоззи предстояло убедить скептически настроенную администрацию в верности своего подхода. Некоторые чиновники не считали землю в центре ценным активом и планировали построить здание тюрьмы как раз на участке, который идеально подходил для смешанной застройки.

Девелоперы поняли: если они хотят, чтобы город поддержал их, придется провести серьезную образовательную работу, в том числе предоставить неопровержимые расчеты по объему налоговых поступлений и преимуществ от создания рабочих мест в результате оживления центра. Их выкладки оказались моментом истины для муниципальных специалистов по экономическому анализу: они были основаны на пространственном системном подходе, схожем с тем, как фермеры оценивают землю, которую хотят использовать для производства. Вопрос был прост: каков выход продукции на гектар земли? На ферме он может измеряться в килограммах помидоров. В городе показателем служит объем налоговых поступлений и количество рабочих мест.

Для наглядности Миникоззи предложил мне воспользоваться классическим методом и сравнить цифры по двум конкурирующим городским объектам. Первый — здание, которое спасла его компания: 1923 года постройки, на стальном каркасе, шестиэтажное, в классическом стиле, некогда принадлежавшее сети универсальных магазинов JC Penney и отданное под магазины, офисы и квартиры. Второй — гипермаркет Wal-Mart на окраине. Первый объект занимает площадь менее 0,1 гектара, второй вместе с парковкой — 14 гектаров. Суммировав объем налога на недвижимость и налога с продаж для обоих объектов, Миникоззи подсчитал, что совокупные поступления в городской бюджет от Wal-Mart составляют 50 800 долларов на 0,4 гектара, а здание JC Penney приносит в городской бюджет 330 000 долларов на 0,4 гектара только налога на недвижимость. Иными словами, город получает в семь раз больше на гектар от инвестиций в центре города, чем от строительства на окраине. Когда Миникоззи проанализировал число рабочих мест[472], разница получилась еще более наглядной. В компаниях малого бизнеса, занимавших первый этаж здания JC Penney, работали 14 человек. Цифра не кажется внушительной, пока мы не переведем ее в число рабочих мест на гектар, а это 185 на гектар по сравнению с менее 15 у Wal-Mart с его огромной площадью (ситуация еще печальнее, если учесть, что Wal-Mart также снижает среднюю ставку заработной платы[473]).

Неравная площадь и плотность

Инвестируя в развитие городов, а не пригородов, власти могут стимулировать рост числа рабочих мест и доходы от местных налогов, расходуя меньше на содержание рассредоточенной инфраструктуры. В Эшвилле, по данным Public Interest Projects, шестиэтажное здание смешанной застройки обеспечивает в 13 раз больше налоговых поступлений и создает в 12 раз больше рабочих мест на гектар площади, чем гипермаркет Wal-Mart на окраине[474]. (Иллюстрация Скотта Кека на основе данных Джозефа Миникоззи, Public Interest Projects)

Позже Миникоззи обнаружил, что схожая ситуация складывается в городах по всей стране. Даже двух-трехэтажная смешанная застройка вроде той, что характерна для центральных улиц небольших городов, приносит в десять раз больше дохода на гектар, чем строительство гипермаркета. Более того, строительство и содержание рассредоточенных пригородов может обойтись бюджету дороже, чем он получит в виде налоговых поступлений из-за корреляции между энергией и расстоянием. Что в итоге? Рост, вызывающий дефицит, который не будет компенсирован за счет дохода от нового роста[475].