Кроме того, в Мейблтоне незаконна любая постройка, если она не окружена морем парковочных мест. Возможно, требование, чтобы каждый коммерческий объект (или офис) обеспечил одно парковочное место на 23 м2, а боулинг-клубы — 5 парковочных мест на каждую дорожку, не лишено оснований, но правила запрещают двум коммерческим компаниям совместно использовать парковку, даже если первая работает в дневную смену (например, бухгалтеры), а вторая — в ночную (например, люди приезжают поиграть в боулинг). Такие бессмысленно упрощенные правила привели к тому, что на каждый автомобиль в США приходится 8 парковочных мест[499].

Этим проблемы не исчерпываются. Нельзя построить коммерческий объект ближе к улице. Запрещено сузить дороги до удобных размеров главных улиц старых городов, которые все так любят. Нельзя выделить участок государственной трассы, например Флойд-роуд, и изменить его размеры так, чтобы водители снижали скорость при езде по городу: это будет нарушением стандартов автодорог в ведении штата, а также правил безопасности.

Взгляните на город, в котором вы живете. Практически всё, что вы видите, создано на основе укоренившихся правил. Они определяют, как выглядит всё вокруг. Они могут регламентировать ширину улиц и высоту бордюра, даже расстояние между нижней ступенькой лестницы и тротуаром. Они организуют систему города, а значит, и образ жизни в нем. Эти невидимые правила позволяют или не позволяют вам дойти пешком от дома до магазина по соседству. Они не рыночные и в целом не демократические. Готов поспорить, что вы не голосовали за правила, определившие облик вашего города. Правила застройки действуют как организм, понимающий, как должна идти жизнь в городе. К сожалению, многие популярные места невозможно воспроизвести в других районах: ведь то, благодаря чему они стали великими, нарушает какие-то правила.

Когда в 1970-е годы в Майами наставник Галины Тачиевой Андрес Дуани начал карьеру архитектора, он был поражен почти неограниченной властью постановлений и правил. Каждый проект начинался с изучения талмуда толщиной 10 см под названием «Постановление о зонировании и использовании городских территорий 11000 города Майами».

«У меня до сих пор перед глазами эта ужасная книга, которая всегда лежала на моем столе. Я был поражен, что кто-то будет диктовать мне, как разрабатывать архитектурную форму. Я понял: облик наших городов определяют не люди, а постановления. Майами, Саванна, Париж, Нью-Йорк, Сан-Франциско (да и любой другой город) такие, какие они есть, из-за строительных кодексов, — рассказывал Дуани. Хуже всего, что постановления, которыми он руководствовался, вынуждали его создавать структуры, уничтожавшие удобные для человека масштабы и, соответственно, социальную жизнь. — Пункты кодекса кажутся нейтральными, но это не так. Каким бы нейтральным ни был язык документа или показатели, каким бы справедливым он ни казался, его единственная цель — создание “рассредоточенного города”. Чтобы проектировать хорошие места для жизни, нам нужно было не бороться с кодексом, а изменить его».

Восстание против градостроительных кодексов началось в глуши. Дуани и его коллега и супруга Элизабет Плятер-Зиберк получили уникальную возможность проектировать застройку территории площадью 32 гектара, находящейся в частной собственности, на безлюдном участке северного побережья Мексиканского залива во Флориде, в округе, где нет постановлений о зонировании. Владелец участка Робер Дэвис мечтал воспроизвести эстетику и функциональность городов, которые строили до начала «эпохи пригородов». Этого невозможно добиться, следуя правилам большей части прошлого века. Нужно было создать новый градостроительный кодекс[500].

Увлеченные своей идеей, они втроем отправились в тур по «классическим», старым городам, таким как Саванна и Чарльстон, где постоянно делали фотографии и карандашные зарисовки. После этого они создали набор базовых правил проектирования, чтобы максимально приблизиться к тому, что видели. Согласно их новому кодексу, город должен быть компактным с узкими, взаимосвязанными улицами, аллеями и небольшими парками. Застройка состоит из традиционных домов с широким крыльцом, обшитых деревом, с наклонными крышами и причудливой башенкой на крыше размером с одну комнату. И никакого функционального деления, чего в других новых городах не встречалось уже полвека. В рамках этих стандартов Дэвис позволил покупателям недвижимости и их архитекторам проектировать всё, что они пожелают, на каждом участке.

Созданный в итоге город-курорт Сисайд стал самым влиятельным примером урбанизма эпохи[501] и одним из самых противоречивых. Он представлял собой почти идиллию: дома в пастельных тонах с декоративными заборчиками вокруг, организованные в кварталы, словно сошедшие с картинки. Многие критики ненавидели его за эстетику, строго регламентированную правилами Дуани. Они заклеймили его как фантазию современного урбанизма. Волна критики только усилилась после того, как Сисайд был выбран для съемок фильма «Шоу Трумана»[502]. Но он нравился людям. В 1982 г. Дэвис продавал земельные участки всего за 15 000 долларов. Однако в следующем десятилетии их стоимость ежегодно росла на 25%. Даже после кризиса недвижимости в 2008 г. стоимость таунхаусов в нескольких кварталах от моря достигала почти 2 млн долларов, а квартир в домах над магазинами в центре города — такие в последние несколько десятилетий было почти невозможно продать, — почти 800 000 долларов. Сегодня самая популярная придирка к Сисайду — отсутствие социоэкономического разнообразия. Но оно стало прямым следствием популярности города. Люди готовы платить втридорога за возможность жить или хотя бы провести несколько дней в местах, которые выглядят и функционируют как традиционные деревни и города.

Этот эксперимент вдохновил многих подражателей по всему миру. Истинная же его ценность в том, что он показал силу градостроительного кодекса: измените его, и вы измените город.

В 1993 г. Дуани, Плятер-Зиберк и группа их коллег и единомышленников развернули масштабную кампанию против правил, которые привели к появлению пригородов. Свое движение они назвали Конгресс нового урбанизма (Congress for the New Urbanism), намекая на Международный конгресс современной архитектуры[503], созданный Ле Корбюзье и другими европейскими модернистами в 1928 г. Сторонники нового урбанизма подготовили манифест, в котором призывали возрождать смешанную квартальную застройку с рабочими, социальными, развлекательными и другими объектами в пешей доступности для жителей разного социального статуса, с недорогим и привлекательным транспортом и общественными местами, зданиями в духе местной культуры и отвечающими климатическим нормам.