Как стало очевидно жителям Мейблтона, битва за реновацию пригорода сводится к тому, чтобы убедить застройщиков, что они могут зарабатывать деньги на возведении объектов, которых они избегали десятилетиями.

Поэтому, по мнению Галины Тачиевой, одного изменения градостроительного кодекса недостаточно. Даже когда местные жители и чиновники соглашаются, что формат рассредоточенного города не отвечает целям развития, старая система несется по накатанной, как грузовик с отказавшими тормозами, по инерции и под действием вековых правил, руководств и планов, утвержденных властями штата.

«Развитие пригородов субсидировалось, — объясняет Тачиева. — Теперь нам нужны похожие стимулы для смешанной застройки. Нужно дать такие же шансы тем, кто стремится улучшить уже существующие поселения».

Галина Тачиева при поддержке других активистов движения за реновацию пригородов разработала универсальные «Правила реновации пригорода» как безвозмездный дар чиновникам. Они предлагают руководству штатов и муниципальным властям изменить схему финансирования строительства инфраструктурных объектов, систему налоговых льгот и процедуру получения разрешительных документов, чтобы превратить пустующие торговые центры в компактные районы смешанной застройки было так же просто, как возводить торгово-развлекательные комплексы. Теперь можно быстрее получить разрешения, необходимые для реновации пригорода, и налоговые льготы для тех мест, которые нравятся людям.

Похоже на лакомый кусочек для застройщиков. Так и есть. В капиталистической системе будущее пригородов зависит от них.

Большинство проектов в сфере недвижимости в США контролируется несколькими огромными инвестиционными фондами с Уолл-стрит. Финансистов мало волнуют сложности городской жизни. Их интересуют оборотоспособные товары. Так мне объяснил Кристофер Лейнбергер, специалист по стратегии землепользования и старший научный сотрудник Брукингского института, изучавший этот рынок. Он выяснил, что за последние пару десятилетий объекты недвижимости были рассортированы на основе сегрегационной модели, которую придумали модернисты век назад. Например, в категории «развитие розничной торговли» окажется либо общественный, либо торговый центр, либо торгово-развлекательный комплекс с якорными арендаторами. Все эти объекты финансисты с Уолл-стрит могут проанализировать и оценить даже без посещения стройплощадки и обсуждения пожеланий местных жителей.

«Сегодня кредитные специалисты в банке работают только с одним из этих типов недвижимости. Если вы обратитесь к ним с чем-то другим, скорее всего, вам вежливо укажут на дверь», — пишет Лейнбергер в книге «Выбор урбанизма»[504]. Несмотря на явно безрассудные действия, которые привели к финансовому кризису 2008 г., кредиторы, как правило, избегают сложностей и риска, и их формулы финансирования по сути поддерживают упрощенные и сегрегационные модели застройки. Смешанная застройка требует больше внимания и «ломает шаблоны». По мнению Галины Тачиевой, если не дать инвесторам или кредиторам гарантии стабильности и привлекательную рентабельность, пригороды еще долго не избавятся от «архитектурного наследия» в виде огромных пустующих торговых центров[505].

Есть еще один фактор, осложняющий реновацию пригородов. Он связан с тем, как мы воспринимаем взаимосвязь между архитектурой и городской системой. У каждого из нас есть свое представление о том, как должен выглядеть город. Обычно это просто плод воображения, а не результат глубокого анализа комплексных систем, благодаря которым функционирует некий объект. Как выяснила Элизабет Данн в ходе исследования гарвардских общежитий для студентов, большинство склонно преувеличивать значение эстетики и архитектурных деталей. Мы судим о характере и «здоровье» места — и даже его обитателей — по материалам, из которых выполнен фасад здания[506]. Многих притягивают и успокаивают строения, напоминающие им о счастливых моментах прошлого или похожие на «здания их мечты». Вот почему изменения сторонников нового урбанизма часто имеют «неотрадиционную» упаковку. Как объяснила мне Эллен Данэм-Джонс, это одна из форм «подрывного маркетинга». Сторонники нового урбанизма понимают, что большинству сложно воспринять концепцию, которую они стремятся до них донести: смешанная застройка, смешанный доход, плотность населения и общественный транспорт. И они выбрали безопасные формы, вызывающие ностальгию, чтобы ненавязчиво добиться принятия прогрессивных общественных целей. «Это как что-то вкусненькое, когда вы хотите себя побаловать», — говорит Эллен. Поверхностно, но эффективно.

Сосредоточившись на эстетике, мы упускаем из виду ключевые элементы проектирования. Вероятно, именно это произошло в Паундбери — экспериментальном новом городе в одном из предместий Дорчестера в английском графстве Дорсет, который развивается по архитектурным принципам принца Чарльза. Общий план разработан архитектором Леоном Криером, легендой среди сторонников нового урбанизма. По окончании первого этапа, когда начал вырисовываться ландшафт Паундбери, модернисты назвали его имитацией британского архитектурного прошлого, хотя цель проекта — формирование общины из магазинов, предприятий (шоколадная фабрика), частного и социального жилья — была достигнута. Но даже здесь элементы, направленные на создание нужного ощущения, не всегда качественные. Жители жалуются, что за фасадами, стилизованными под традиционную британскую архитектуру, нередко скрывается дешевый каркас. Узкие, извилистые улочки часто кажутся пустыми и опасными. А указание принца Чарльза посыпать некоторые дорожки гравием обернулось тем, что зимой там почти невозможно убирать снег[507].