Модернизация пригорода

Торговый центр Нью-Сибери (вверху) на полуострове Кейп-Код был превращен в удобный для пешеходов район под названием Машпи Коммонс, где есть магазины, жилые помещения и приятные общественные места. (MASHPEE COMMONS LP)

Еще один наглядный пример — бывшая территория крупного торгового центра с парковочной площадью 42 гектара в Лейквуде[496], к юго-востоку от Денвера. В начале 2000-х годов покупатели этого торгового центра под названием Villa Italia плавно перетекли в более крупные точки на окраине. Появились предложения отдать эту площадь под торгово-развлекательный комплекс с гипермаркетами в качестве якорных арендаторов. Но населению Лейквуда был гораздо нужнее центр города.

Власти вместе с застройщиком решили разделить эту территорию на 23 квартала так, чтобы новые улицы оказались вплетены в сеть соседних районов, а пространство объединяло магазины, офисы, жилые дома и общественные места. Более крупные здания и парковочные структуры стояли в окружении многочисленных объектов малого бизнеса, и улицы стали оживленными, а скорость движения на них замедлилась, как и рекомендовал Ян Гейл. Людей притягивали не национальные ретейлеры, а зеленая площадка размером с квартал и центральная площадь, где посетители приятно проводили время, даже когда им не надо было ничего покупать. Реконструкция этого места продолжается, но уже сегодня 1500 человек живут в этом районе в таунхаусах, квартирах над магазинами, лофтах и домах на новых улицах.

Важная разница между осмысленным преобразованием пригорода, как в центре Лейквуда, и имитацией городского центра, которую можно найти во многих городах по всему континенту, в том, что в первом случае трансформация направлена на решение системных проблем пригорода. Формат смешанной застройки позволяет жителям оставить автомобиль и прогуляться пешком. Он создает потребность в общественном транспорте и комфортных местах его ожидания. Он связывает улицы в общую систему, облегчая пешеходные прогулки и расширяя пространство для удобной жизни, физической активности и социализации. Он предлагает подлинно общественное пространство, которое принадлежит муниципальным властям и под их контролем, а не в управлении собственников торгового центра или застройщика. На площади в Лейквуде можно прогуливаться или, например, устроить представление без риска нарваться на представителей частной службы охраны, которые контролируют все общественно-частные пространства от Диснейленда до Среднего Манхэттена. Модернизированные торговые комплексы нельзя назвать центром города в буквальном смысле, у них не настолько точная структура, как у старых «трамвайных» районов. Но они дают возможность выбора и свободу в однородном пригороде.

Если столько людей хотят жить в городе, где всё в пешей доступности, почему так мало подобных районов построено за последние несколько десятилетий? Почему города не могут модернизироваться и решить насущные проблемы?

Одна из причин — противоречивость наших желаний. Конечно, большинство говорят, что выбрали бы район, где всё в пешей доступности и не надо постоянно пользоваться автомобилем, но они также хотят жить в отдельном доме с достаточным личным пространством. Иными словами, они желают «съесть омлет, не разбив яиц»: идеальное мироустройство — когда другие переезжают в многоквартирные дома или таунхаусы на несколько семей, причем не слишком близко, чтобы не тревожить их сон[497].

Такой идеальный мир стремилась создать в Мейблтоне Робин Мейер. По счастливому совпадению, именно это дает модернизация пригорода благодаря гетероскедастичности общества. Более трети американцев хотели бы жить в доме на несколько семей или многоквартирном комплексе, если бы все необходимые инфраструктурные объекты были в пешей доступности. Миллионы людей ждут, когда появятся такие места, и готовы доплачивать за удобство. Доказательства очевидны на серьезно меняющемся рынке недвижимости[498]. Например, в 2000 г. в Вашингтоне, округ Колумбия, самая высокая цена за квадратный метр жилой недвижимости была в районах с отдельными домами и прилегающими земельными участками — на 25–50% выше, чем в компактных районах со смешанной застройкой. К концу десятилетия всё поменялось: цена жилой недвижимости в компактных районах со смешанной застройкой стала на 50–70% выше. Так что потребительский спрос здесь ни при чем.

Проблема в том, что территории большинства пригородов уже проданы, зонированы и заселены, в них закреплена система землепользования. Модернизация с целью превратить их в комплексные системы требует поддержки на самом высоком уровне. Возможно, придется изменить правила зонирования и назначения огромных участков земли. Иногда усилия по модернизации идут прахом, наталкиваясь на сопротивление одного упрямого собственника. Конечно, у властей есть право на принудительное отчуждение частной недвижимости в интересах местного сообщества. Но такие действия сразу спровоцируют волну судебных процессов, не говоря об этической стороне вопроса. Поэтому обычно реновация начинается с территории пустующих торговых центров, где большой земельный участок принадлежит одному собственнику.

К сожалению, самое серьезное препятствие для проектов по модернизации пригородов — вовсе не потребительский спрос и не сопротивление собственников недвижимости. Им стала сама система, породившая пригороды: масштабное государственное субсидирование, финансовые стимулы и мощные законы. И она никуда не делась. В США и Канаде идея реновации пригородов не просто мало кому знакома, она вне закона.

Наглядный пример — уже знакомый нам Мейблтон. Большинство идей Робин Мейер, которые помогли бы сделать город медленнее, безопаснее, здоровее, комфортнее для детей и пожилых, не согласуются с правилами застройки и стандартами дорожного движения округа Кобб. Нельзя возвести жилой комплекс над магазинами, как в Париже, Копенгагене или многих популярных североамериканских городах: согласно градостроительным кодексам округа, разные функции должны быть разнесены по отдельным участкам. По этим правилам отделены друг от друга не только жилая и коммерческая недвижимость. В округе Кобб выделены зоны для домов с участками площадью 0,8, 0,4, 0,3, 0,2 гектара и далее до таунхаусов и многоквартирных домов. И всё происходящее там строго контролируется. Всему свое место, на большом расстоянии от всего остального.