Конгресс нового урбанизма вырос в мощное движение с тысячами участников. Их идеи, вобравшие многое из того, что десятилетия назад предлагали Джейн Джекобс, Кристофер Александер и Ян Гейл, стали общепринятыми для новых поколений градостроителей. Однако последователи нового урбанизма смогли непосредственно повлиять лишь на малую толику того, что было построено в Америке, даже в лучшие годы. Районы, которые они проектировали, какой бы популярностью они ни пользовались и как бы отлично ни продавались, были незаконными в большинстве городов. Что в итоге? Большинство сообществ в стиле нового урбанизма далеко от города, вдоль скоростных автомагистралей, на фермерских полях или территории опустевших торговых центров либо заброшенных технопарков. Они недоступны семьям, которые не могут себе позволить пару автомобилей. А неотложная работа по модернизации городов и пригородов тем временем буксует.

Самой серьезной проблемой для всех, кто решил заняться модернизацией пригорода, по-прежнему остается градостроительный кодекс. Его можно сравнить с операционной системой компьютера: он невидим, но всем управляет. Сражение за американские города идет уже не на чертежных досках архитекторов, а на доступных только избранным страницах документов. Победители будут определять облик городов и судьбу пригородов.

«Война» идет по многим фронтам, но любимым «оружием» сторонников нового урбанизма стал свод правил, предписывающий форму пространств и зданий, но не ограничивающий их функционал. Это так называемый кодекс формы (form-based code). Большинство документов подобного формата решают проблему функциональной сегрегации, свойственной планам по зонированию из ХХ в. Объекты коммерческого, жилого, социального назначения снова могут быть рядом. При разработке своего кодекса Дуани опирался на экологическую систему: он применил поперечный разрез в планировании, предполагающий формирование зон с возрастающей от окраины к центру плотностью застройки, по аналогии с тем, как постепенно меняются природные экосистемы от горной гряды до морского побережья. Андрес Дуани назвал его SmartCode. Согласно ему, чем ближе к центру города, тем выше должна быть плотность застройки.

Этот кодекс запрещает появление скоростных автодорог в центре деревни или города, а также высотных многоквартирных домов «в чистом поле». Он дает уверенность таким людям, как Робин Мейер, которые хотят жить в отдельном доме, но не желают, чтобы рядом с их участками торчали высотки. Застройщикам он помогает понять, как станет развиваться ситуация в будущем. Человек, строящий или покупающий недвижимость в квартале с элегантными таунхаусами, может быть уверен, что все дома по соседству окажутся примерно такого же типа; ему не грозит, что однажды через дорогу вырастет стеклянный небоскреб или супермаркет с большой парковкой. Он помогает городу избежать ситуаций вроде той, которая произошла на участке между Мейблтоном и Смирной: после получения прав на участок земли возле зеленой городской лужайки застройщик изменил проект и возвел здание в формате стрип-молла «к огромной парковке передом, а к лужайке задом».

Кодекс не может быть эффективным, если его реализацией управляют на расстоянии. Летом 2010 г., через год после того, как этот вопрос был впервые поднят Региональной комиссией Атланты, более сотни жителей, чиновников, политиков, архитекторов, специалистов по проектированию и дорожных инженеров почти неделю провели в тесном кафетерии в здании начальной школы Мейблтона, обсуждая план реновации. Условия, в которых шли общественные слушания, были спартанскими: в помещении без окон и со сломанным кондиционером. Идеи сыпались как из рога изобилия. Архитекторы только и успевали записывать их на больших листах бумаги.

Итоговая картина очень напоминала то, что представляла себе Робин Мейер, стоя солнечным днем на парковке перед почтовым отделением. В обновленном варианте Флойд-роуд была «укрощена», хотя для этого властям округа пришлось бы забрать себе контроль над этим участком у штата Джорджия. Уютный городской центр появился на месте лоскутного одеяла из парковочных мест и газонов и пустого пространства вдоль Флойд-роуд. Автозаправка Racetrac скромно спряталась за стеной магазинов. К северу от почтового отделения, на ферме губернатора Барнса, появились дома и инфраструктура для пожилых вокруг общественной площади. Рассредоточенные улицы объединились в общую систему. Чем ближе к центру, тем плотнее и насыщеннее городское пространство. Умирающий торговый центр стал настоящей деревней: покупатели новых магазинов живут по соседству, прямо над ними или в близлежащих районах, где постепенно повышается плотность населения. И у обитателей есть право добавить еще один жилой объект на личной территории.

Мейблтон перестал быть размытым пятном, которое лучше поскорее проехать. Теперь там хочется остаться. Сотни людей обитают в центре города или по соседству, их жизнь стала легче и приятнее. Они получили то, чем наслаждались жители старых городов и «трамвайных районов». Благодаря фактору близости они заряжают энергией малый бизнес, ожившие улицы и железнодорожную станцию на ветке, которая теперь проходит через город без остановок. Робин Мейер и другие люди, которые так же, как она, предпочитают личный автомобиль, получили центр города, в который хочется возвращаться.

От того, что людям в Мейблтоне дали возможность жить ближе друг к другу и ко всему необходимому, в выигрыше оказались все. Таким было новое общее видение.

Этот план так и остался бы на бумаге, если бы его не сопроводили новыми правилами (новой операционной системой). После того как участники сформулировали свои ожидания, Тачиева и Болл перевели их в формат нового кодекса — набора правил, регулирующих проект любой застройки на территории Мейблтона и вокруг. Мейер и ее сторонники убедили совет округа Кобб попробовать этот кодекс, и в следующем году он был принят на территории всего округа. Он не полностью заменил прежний, а действует наравне с ним. Застройщики сами решают, какому кодексу должны соответствовать их проектные заявки.

Построить новый Мейблтон невозможно без инвестиций застройщиков. В новом кодексе есть преимущества и для них: например, упрощение процедуры получения разрешения на строительство и большая предсказуемость этого процесса. Округ Кобб обещает оперативно решать вопросы по проектам, соответствующим новому кодексу. Пройдут годы, прежде чем новые поколения строительных проектов изменят Мейблтон, но теперь система действует в интересах будущего, которое желают себе жители города.

Мейблтон сегодня

Мейблтон, каким его хотят видеть

Новое видение Мейблтона

Центр Мейблтона (сверху) больше напоминает площадку для технической остановки: разрозненные пункты назначения вдоль скоростного шоссе утопают в газонах и парковках. В 2010 г. местные жители вместе с архитекторами разработали план (внизу) по превращению этой территории в удобное для пешеходов пространство с жилыми домами, магазинами, общественными зданиями и парками, парковками за зданиями, бульваром на участке дороги Флойд-роуд. (© DUANY PLATER-ZYBERK & COMPANY)