они иногда объединяются с коллегами, а иногда безжалостно подминают их под себя. Поскольку на различных маршрутах к высотам и обратно есть довольно обрывистые склоны, а иногда и ледяные горки, большинство людей там в основе своей консервативны и очень не любят, когда кто-то каким-либо образом нарушает их положение или окружение. Я нашел возможность влиться в их ряды, не смущая и не расстраивая их, поскольку один из способов добиться успеха - это помочь и поддержать положение других людей с помощью новых или гениальных идей или проектов. Эта полезность для других во многом стала причиной моего собственного успеха, хотя бывали случаи, когда мы вполне сознательно расстраивали другие группы ради своего и нередко ради их блага.

Возглавив American Superpower, я запустил Webb & Knapp в грандиозный спектр отличных проектов: от реконструкции городов, финансируемой частными лицами, до реконструкции городов, финансируемой федеральными властями, и целый спектр особых возможностей. Из-за оппортунистического характера многих наших начинаний трудно сказать, что в тот или иной момент Webb & Knapp двигалась в таком-то и таком-то направлении. Скорее, это было мое собственное желание строить, и один проект приводил к другому. Например, наш первый шаг в сторону частного городского редевелопмента начался в Денвере в 1945 году, когда мы еще были, даже в собственных глазах, почти чистыми покупателями и продавцами недвижимости.

 

Город, который забыло время

С языком, но частично в щеке, я могу сказать, что нашел кирпичный Денвер и оставил его парящим сталью, бетоном и стеклом, а местами и мрамором.

Когда я впервые приехал туда, в Денвере не было ни одного крупного здания высотой более двенадцати этажей. Слишком разбросанный, чтобы быть причудливым, и слишком уродливый, чтобы быть приятным, центр города представлял собой реликты строительства времен до и после Гражданской войны самого удручающего типа. Различные ключевые деловые районы и наступающий на них район Тендерлойн (одни и те же люди часто владели участками обоих районов) было трудно отличить один от другого. Большинство строений представляли собой увядающие пяти- и шестиэтажные кирпичные здания, часто с дешевыми фасадами магазинов, надстроенными над первым или двумя этажами. Поклонники говорили вам, что Денвер - растущий город, но рост происходил в пригородах. Денвер, как и многие другие города, децентрализовался так быстро, что его сухое гнилое ядро начало заваливаться на себя.

Мы в Webb & Knapp обратили эту центробежную тенденцию вспять, создав в центре города несколько хорошо спланированных и крайне необходимых массивов зданий и открытых пространств, которые вновь привлекли людей и бизнес в центр города. В результате в Денвере, который сегодня может похвастаться как минимум девятью настоящими небоскребами, появилось здоровое городское ядро, которое активно используется.

Строго говоря, метаморфоза Денвера из города-золушки из кирпича и гальки в настоящую принцессу равнин произошла не только благодаря нам: в Денвере строили и другие. Но именно компания Webb & Knapp увидела возможности и повела за собой. Мы пришли первыми и задали темп, а также установили стандарты для других. По сути, мы обеспечили первую дозу интеллектуального и финансового адреналина, чтобы вывести Денвер из дремоты девятнадцатого века в настоящее. На то, чтобы встряхнуть этот сонный, довольный собой город и раскрыть его потенциал как города, ушло больше лет и больше миллионов долларов, чем мы ожидали. Во время нашего пребывания в Денвере бывали моменты, когда казалось разумным получить быструю прибыль и уехать, но мы так и не сделали этого. Я дал определенные публичные обещания городу Денверу, и перед лицом огромных трудностей, несмотря на сомнения общественности и изрядную долю порицаний в газетах, мы сдержали эти обещания - даже несмотря на то, что большинство устоявшихся экономических лидеров Денвера практически ничего не сделали для развития города, несмотря на то, что их семьи поколениями жили в этом районе и за его пределами и, следовательно, должны были получить наибольшую выгоду от возрождения города. На самом деле именно враждебность и недовольство, с которыми мы столкнулись, помогли мне убедить их довести дело до конца. Таким образом, в довольно негативном смысле местные "лидеры" действительно помогали городу и его жителям продвигаться вперед, активно желая этого не делать.

Наш проект в Денвере оказался одним из самых значительных начинаний компании Webb & Knapp как в местном масштабе - с точки зрения перепланировки города, так и в региональном - с точки зрения эффекта от удачно вложенного стартового капитала. Непосредственно благодаря нашим инвестициям и строительству, а также косвенно - благодаря росту стоимости земли, который привлек в Денвер других инвесторов и новые предприятия, мы создали многие тысячи новых рабочих мест. Вложив миллионы в этот район, мы сделали некоторых людей богатыми. И, как это свойственно природе вещей, мы сделали еще богаче тех, кто уже был богат. Но самое главное - в решающий момент мы уловили и ускорили пульс американского города. Для меня это история Денвера, и для меня эта история началась в один прекрасный день в марте 1945 года, когда в мой офис ворвался человек в широкополой шляпе в стиле вестерн, чтобы предложить сделку.

Этим человеком был Б. Б. Хардинг, грубоватый денверский брокер по недвижимости с сардоническим юмором и приятным, хотя и вздорным характером. Дальний кузен президента Хардинга, Б. Б. был родом из Индианы. Одна из букв "Б" в его фамилии означала имя знаменитого предка, Аарона Бурра, и Б. Б., очевидно, подражал своему предку, поскольку был по меньшей мере таким же колючим, как Бурр, и иногда вел себя со странным сочетанием отчаяния и безразличия человека, живущего на одолженное время. В случае с Б. Б. время, взятое взаймы, хотя и по выгодной долгосрочной аренде, было реальным. В молодости он заболел туберкулезом и в 1910 году переехал в Денвер, рассчитывая умереть, но оказался то ли слишком злым, то ли слишком любопытным, чтобы умереть молодым. Благодаря хорошему климату он выздоровел и занялся страхованием и недвижимостью. Благодаря своей независимости, пофигизму, юмору янки и язвительному характеру Б. Б. никогда не входил в круг местных денверских сатрапов и их прихлебателей и прихлебателей. Вместо этого он держался в стороне от стада, время от времени замахиваясь на вероятную цель и с годами добиваясь умеренных успехов. Например, он участвовал в землеустройстве нынешнего денверского аэропорта и активно работал в Колорадо-Спрингс.

До этого я встречал Б. Б. случайно раз или два. Ему было за шестьдесят, у него были глубоко запавшие глаза и темная, покрытая крапинками кожа, которая облезала до костей. Б. Б. пугал детей и неподготовленных мужчин; он